畢業(yè)論文_淺析上海萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)體系的構(gòu)建-文庫(kù)吧資料
2025-06-12 06:17本頁(yè)面
【正文】 門的協(xié)調(diào)與配合，并發(fā)揮出各部 門高效專業(yè)的工作，才能最終順利的將項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)。 、多行業(yè)、缺乏協(xié)調(diào)及專業(yè)團(tuán)隊(duì) 萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)涉及資金、規(guī)劃、交通、商業(yè)、人文、設(shè)計(jì)、施工、招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)等多個(gè)方面，是個(gè)整合繁蕪復(fù)雜技術(shù)、豐富經(jīng)驗(yàn)的聚合 體，需要企業(yè)有效的整合所有資源技術(shù)與相關(guān)部門，而各個(gè)部門之間也需要更好的配合來(lái)銜接工作，才能使得項(xiàng)目能夠在計(jì)劃之內(nèi)順利實(shí)施。但由于市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)調(diào)控政策以及外部金融環(huán)境的不確定性，規(guī)模越大的商業(yè)項(xiàng)目所面臨的前景也就越具不確定性，因此所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。 萬(wàn)科目前的在建的商業(yè)項(xiàng)目投資規(guī)模達(dá)上百億元，而其中大部分資金來(lái)源于銀行。而商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)只要降價(jià)，最終總能賣掉，無(wú) 外乎利潤(rùn)的高低，但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)后若不能持續(xù)紅火，無(wú)法吸引商戶或短期入住便撤回資金，那么整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就是一個(gè)爛尾工程，幾乎一文不值。因此開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)首要的需求就是要找投資，但是龐大的資金來(lái)源與運(yùn)作需要大量的資源進(jìn)行整合，這需要企業(yè)擁有廣泛的資金來(lái)源及強(qiáng)大的協(xié)調(diào)掌控能力。 、高風(fēng)險(xiǎn)、過(guò)于依賴銀行貸款 7 商業(yè) 地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一般需要 2030億，有的甚至達(dá)到 200300億。這些問(wèn)題存在于開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的不同環(huán)節(jié)中，因此并不是獨(dú)立的，而是相互關(guān)聯(lián)的。 上海萬(wàn)科曾在二十多年的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，曾取得過(guò)輝煌的成績(jī)，并積累了許多地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、管理、營(yíng)銷的經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)領(lǐng)域的關(guān)鍵人才有建筑、招商、運(yùn)營(yíng)等類型，其中，運(yùn)營(yíng)人才尤為奇缺，而復(fù)合型人才就更少了，因此萬(wàn)科將會(huì)幫助數(shù)量眾多的人才提升運(yùn)營(yíng)能力，并為后期商業(yè)運(yùn)作積累人才資源。 萬(wàn)科能夠幫助職業(yè)經(jīng)理人擴(kuò)大職業(yè)履歷，增強(qiáng)個(gè)人專業(yè)實(shí)力。萬(wàn)科年銷售額突破千億，但股票總市值也就只有千億，原因之一就是持有物業(yè)太少。 、穩(wěn)股價(jià) 像太古、新世界 等地產(chǎn)集團(tuán)持有的物業(yè)很多， 2021年金融風(fēng)暴對(duì)他們而言沒(méi)有太大影響。好的商業(yè)地產(chǎn)如滾滾洪流，后續(xù)稅收會(huì)越來(lái)越大，是政府取之不竭的稅收來(lái)源。 、提口碑 一個(gè) 10萬(wàn)平米的高出租率辦公樓，周一 ~周五每天進(jìn)出的人一般在 （其中部分為臨時(shí)來(lái)訪者，大部分人為固定上班族），周六、日幾乎無(wú)人，但一個(gè) 10萬(wàn)平米的成功大商業(yè)區(qū)、 SHOPINGMALL，每天就可能是 5~8萬(wàn)人（北京西單大悅城 ，日人流 8萬(wàn)），節(jié)假日則更多，并且絕大多數(shù)是新人，一傳十、十傳百的效應(yīng)比住宅、辦公樓大高幾個(gè)數(shù)量級(jí)！這樣下來(lái)，會(huì)使得萬(wàn)科品牌的口碑與知名度得到大大提升。而當(dāng)盈利達(dá)到 10%，就會(huì)讓資本市場(chǎng)對(duì)此項(xiàng)目趨之若鶩，所以此時(shí)的大悅城市值相當(dāng)于 20*2=40億元，資產(chǎn)翻了一番。例如，北京西單大悅城，項(xiàng)目面積達(dá) ，原本是個(gè)爛城、不紅不火，中糧集團(tuán)花了 20 6 億元 買下，經(jīng)過(guò)不到一年的改造，重新招商，第一年便盈利 5%，第二年達(dá) 10%、之后凈賺 2億元。 商辦物業(yè)的升值和現(xiàn)金流可以吸引銀行，增加授信額度。好的商業(yè)地產(chǎn)交付 13年后平均盈利 57%， 48年后就可達(dá) 10%以上（當(dāng)然也有大量倒閉的）。 三、 上海萬(wàn)科開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系的構(gòu)建 （一）上海萬(wàn)科開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的目的及意義 商業(yè)地產(chǎn)不是單純的商業(yè)，也不是單純的地產(chǎn)，更不是 簡(jiǎn)單的商業(yè)加地產(chǎn)。萬(wàn)科致力于成為學(xué)習(xí)型組織，通過(guò)學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，提升自我價(jià)值。充滿樂(lè)趣的工作、志趣相投的同事、健康的體魄、和諧的家庭， 構(gòu)成了萬(wàn)科人“健康豐盛的人生”。 （二）上海萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)理念及企業(yè)特點(diǎn) “人才是萬(wàn)科的資本，是萬(wàn)科的核心競(jìng)爭(zhēng)力”。近兩年，萬(wàn)科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開(kāi)發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域同樣動(dòng)作頻頻。以上海為中心的華東區(qū)域是萬(wàn)科集團(tuán)目前的主要投資重 點(diǎn)。 2021年公司完成的新開(kāi)工面積達(dá) ，竣工面積 ，實(shí)現(xiàn)銷售金額 ，結(jié)算收入 ，凈利潤(rùn)。 5 然而目前我國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)目前依舊存在許多運(yùn)營(yíng)模式及資金運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題，因此分析中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，探討商業(yè) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)體系的構(gòu)建，對(duì)促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)規(guī)范，有序，持續(xù)的發(fā)展，具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。只有有效地解決了經(jīng)營(yíng)理念和專業(yè)化運(yùn)作的問(wèn)題，把握商業(yè)規(guī)律和形態(tài)，商業(yè)項(xiàng)目在后期經(jīng)營(yíng)中才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)的輝煌。其開(kāi)發(fā)難度的重點(diǎn)不在于開(kāi)發(fā) ,而在于后期的運(yùn)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)投資的不斷升溫 ,商業(yè)地產(chǎn)面臨的問(wèn)題日趨顯露，由于政策改變、商業(yè)發(fā)展及投資行為等種種原因，從目前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看， 90%以上的住宅項(xiàng)目都能贏利，但 80%以上的純商業(yè)項(xiàng)目都陷入了不同程度的困境。 按照國(guó)際慣例，城市人均商業(yè)面積基本在 ，從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，上海的人均商業(yè)面積已經(jīng)明顯供大于求，很多小區(qū)底商面臨著賣不出、租不出的困境。另一方面，開(kāi)發(fā)商盲目的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使獨(dú)立商業(yè)中心的體量越做越大，為了快速回籠資金，在招商前就賣掉了一部分商鋪，導(dǎo)致后期的招商和運(yùn)營(yíng)困難重重。第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)主辦方日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到 2021年底，上海商業(yè)物業(yè)總保有量約為 4300萬(wàn)平方米，按照常住人口 1800萬(wàn)來(lái)計(jì)算，平均每個(gè)人擁有的商業(yè)面積達(dá)到 ，這一數(shù)字甚至超過(guò)被譽(yù)為“購(gòu)物天堂”的香港。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，在長(zhǎng)三角 15個(gè)城市中，居民購(gòu)建房的支出，最高占到可支配收入比例 的%，其中上海居民用于購(gòu)房或建房的支出超過(guò) 4000元。 關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 上海萬(wàn)科 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)體系 2 Abstract In recent years, the mercial real estate developers are facing huge challenges in operations under the rapidly changing
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