商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營研討-文庫吧資料
2025-01-11 04:09本頁面
【正文】 大機(jī)會(huì)旺場(chǎng) SHOPPIN MALL的收益是 一個(gè)持續(xù)的過 程 ,只有做到持 續(xù)發(fā)展原則 ,才 能確保商場(chǎng)的 租金 收益 . 在第二輪的招 商過程中 ,由于 商場(chǎng)經(jīng)過第一 輪 的發(fā)展 ,已過 了讓利期 ,第二 輪的招商 就要 遵循 “賺錢“原則 了。一般商 場(chǎng)不在旺地最好不超 過 3層 ２、主力店的租價(jià)是非主 力店租價(jià)的 1/4即非主 力店的租金等于主力 店的 4倍較為合理。 名牌進(jìn)來租金很低，大品牌廣告很少為項(xiàng)目 做（如肯德基做廣告很少宣傳在天河城）， 而小品牌做廣告時(shí)往往宣傳在天河城的位置。 看人 看價(jià) 知己 知彼 避免過多的討價(jià) 還價(jià)，否則證明 租金不是太合理 了解自己的優(yōu) 劣勢(shì) 了解商家的 經(jīng)營情況， 如它的毛利、 人工等。 現(xiàn)在餐飲的比例要加大，如天河城 70%是購物、 20%是餐飲、 10%是娛 樂，現(xiàn)在餐飲的比例顯得有些不夠， 因?yàn)樵缙?7樓想招餐飲但不成功、只能 做個(gè)特價(jià)場(chǎng)，現(xiàn)在 7樓已正在改成餐飲 23 超市 餐飲 特價(jià)場(chǎng) 化妝品 設(shè)在負(fù)一層、負(fù)二層或最頂層較好，否 則會(huì)形成斷層（如放在 2樓就不好） 各層的邊角位置或頂層位置（要 考慮飲食的 閑置、關(guān)燈等因素） 最頂層（考慮到商場(chǎng)檔次） 贏利強(qiáng)，收租能力高，又很香 又好看，一般擺首層 24 七、經(jīng)營之道 有效出租，收到租金 /管理費(fèi)才 是真出租 . 市場(chǎng)上所謂招商經(jīng)營難之說，實(shí)際 上招商是無效出租； 衡量購物中心成功的指標(biāo)：出租率、 客流量、商鋪流轉(zhuǎn)率、租金管理費(fèi) 收繳率，而租金管理費(fèi)收繳是根本。 21 SHOPPING MALL是 主力店 +次主力店 +專門店的組合 原南方大廈 : 廣百總店 +廣百新翼 :3萬平方米 天河城百貨 : 廣百中怡 :5萬平方米 MALL的主力店一般是百貨 店，百貨店的規(guī)模要考慮 項(xiàng)目的邊際效益 , 如酒店的 邊際效益約在 600個(gè)床位， 目前廣州的百貨店規(guī)模 在 ， 而中怡廣百 5萬平方米成為 中國最大的單體百貨，其 目前的營業(yè)額約 100萬 /天、 是天河城百貨的一半 而專門店是賺錢的，主力店租金一般是專門店租金的 1/4才合理。 18 2 六、購物中心開發(fā)經(jīng)營的市場(chǎng)導(dǎo)向 一地一城一特點(diǎn)，特點(diǎn)取勝 城市不同 同城的不同區(qū)域 同區(qū)不同規(guī)模 規(guī)模相當(dāng)定位相錯(cuò) 19 3 六、購物中心開發(fā)經(jīng)營的市場(chǎng)導(dǎo)向 市場(chǎng)決定購物中心規(guī)模和形 式。 “百萬富翁進(jìn)來不掉份兒，打工仔進(jìn)來 10塊錢可以下樓”，盲目追求高檔，只 會(huì)自絕于中國消費(fèi)者。 售鋪面積盡量與經(jīng)營面積相近，避免 打通和復(fù)原，并可穩(wěn)定租戶。 在大城市中小地塊開發(fā)社區(qū)型購物中心 ● ● ● 時(shí)適用 在二三線城市，商業(yè)不甚發(fā)達(dá)地區(qū)較適 用 開發(fā)大型住宅區(qū)，以商業(yè)設(shè)施齊全吸引 購房者 16 五、商鋪銷售 —中國購物中心 難解之困 以經(jīng)營權(quán)主導(dǎo)控制銷售（包括銷售 比例、鋪位間隔） 控制銷售比例。 返租回報(bào)盛極一時(shí)，目前幾無成功先例。
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