【正文】 7）逾期繳納管理費(fèi)用的處理辦法 如處罰標(biāo)準(zhǔn)與額度等。 （ 5）管理費(fèi)用的結(jié)算 即是實(shí)報(bào)實(shí)銷還是多退少補(bǔ)等。 （ 3）管理費(fèi)用的總額 即合計(jì)每平方米面積或每戶每月（或每年）應(yīng)繳納的費(fèi)用總計(jì)。 3．管理服務(wù)費(fèi)用 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同中的管理費(fèi)用應(yīng)包括： （ 1）管理費(fèi)用的構(gòu)成 即物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包括哪些項(xiàng)目。 11）對(duì)于業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)應(yīng)接受委托并收取合理費(fèi)用。 9）供暖管理。 7）物業(yè)檔案資料管理。 5）環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)。 3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)與更新。主要包括以下內(nèi)容： 1）建筑物本體建筑的維修養(yǎng)護(hù)與更新改造。 4． 1． 5 物業(yè)管理合同的內(nèi)容 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及 建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》和實(shí)際中的合同訂立情況，物業(yè)管理合同主要包括以下內(nèi)容： 1．物業(yè)基本情況 物業(yè)基本情況，包括物業(yè)的名稱、建成年月、類型、功能布局；物業(yè)坐落的 位置；物業(yè)的東西南北四至；物業(yè)的占地面積和建筑面積。合同法規(guī)定，因不可抗 力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力造成違約的，違約方雖然沒有過錯(cuò)，但法律規(guī)定因不可抗力造成的違約也要承擔(dān)違約責(zé)任的，違約方雖無過錯(cuò)也要承擔(dān)違約責(zé)任。 3．違約責(zé)任的免除 一般來說，在合同訂立之后，如果一方當(dāng)事人沒有履行合同或者履行合同不符合約定，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。但由于二者在目的、性質(zhì)、功能等方面具有共性而不能并用。當(dāng)事人遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。 違約金是對(duì)不能履行或者不能完全履行合同行為的一種帶有懲罰性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償手段，不論違約的當(dāng)事人一方是否已經(jīng)給對(duì)方造成損失，都應(yīng)當(dāng)支付。 （ 4）支付違約金 違約金指合同當(dāng)事 人一方由于不履行合同或者履行合同不符合約定時(shí)，按照合同的約定，向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的貨幣。 當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。 （ 3）賠償損失 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 （ 2）采取補(bǔ)救措施行 質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。 （ 1）繼續(xù)履行 訂立合同的 目的是為了實(shí)現(xiàn)合同的約定，即實(shí)際履行合同。但在合同生效后，履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。如果不履行或者履行義務(wù)不符合約定，就要承擔(dān)違約責(zé)任。 （ 7）法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形 4． 1． 4 違約責(zé)任 1．違約責(zé)任的概念 違約責(zé)任即違反合同的民事責(zé)任，是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，依照法律規(guī)定或者合同約定所承擔(dān)的法律責(zé)任。債權(quán)人免除債務(wù)人部分或者全部債務(wù)的，合同的權(quán)利義務(wù)部分或者全部終止。債權(quán)人領(lǐng)取提存物的權(quán)利，自提存之日起 5年內(nèi)不行使而消滅，提存物扣除存物費(fèi)用后歸國家所有。提存期間，標(biāo)的物的孽息歸債權(quán)人所有。 標(biāo)的物提存后，除債權(quán)人下落明的以外，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知債權(quán)人或債權(quán)人的繼承人、監(jiān)護(hù)人。 （ 4）債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存 提存是指由于債權(quán)人的原因，債務(wù)人無法向其交付合同標(biāo)的物而將該標(biāo)的物交給提存機(jī)關(guān)保存，以終止合同權(quán)利 義務(wù)關(guān)系的行為。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。 （ 3）債務(wù)相互抵消 是指當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，又互享債權(quán)，以自己債權(quán)充抵對(duì)方的債權(quán)，使自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)在對(duì)等數(shù)額內(nèi)消滅。法律 、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。合同法規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；在履行期限屆期滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形，有以上情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同。 2）法定解除。合同解除有約定解除和法定解除兩種情況： 1）約定解除。 根據(jù)合同法規(guī)定，有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止： （ 1）債務(wù)已經(jīng)按照約定履行 即債務(wù)人按照標(biāo)的、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)款或報(bào)酬、履行期限、履行地點(diǎn)和方式全面履行。 3．合同權(quán)利義務(wù)的終止 合同的權(quán)利義務(wù)終止，是指由于一定的法律事實(shí)發(fā)生，使合同權(quán)利義務(wù)歸于消滅的法律現(xiàn)象。當(dāng)事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。 （ 3）合同權(quán)利義務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓 合同權(quán)利義務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，是指合同 當(dāng)事人一方將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。同時(shí)，與所轉(zhuǎn)移的主人自身的除外。 債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意；否則債務(wù)人轉(zhuǎn)移合同義務(wù)的行為對(duì)債權(quán)人不發(fā)生效力。但有下列三種情形時(shí)，債權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利：根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓，如當(dāng)事人信任關(guān)系訂立的委托合同、贈(zèng)與合同都屬于合同權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓的合同；根據(jù)當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓 。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓主權(quán)利時(shí)，附屬于主權(quán)利的從權(quán)利也一并轉(zhuǎn)讓，受讓人在取得債權(quán)時(shí)，也取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。合同 權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓的，原合同關(guān)系消滅，受讓人取代原債權(quán)人的地位，成為新的債權(quán)人，原債權(quán)人脫離合同關(guān)系。是指不改變合同權(quán)利的內(nèi)容，由債權(quán)人將合同權(quán)利的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。 2．合同的轉(zhuǎn)讓 合同的轉(zhuǎn)讓有三種情況：合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓、合同義務(wù)轉(zhuǎn)移、權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。合同變更后，變更后的內(nèi)容就取代了原合同的內(nèi)容，當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)按照變更后的內(nèi)容履行合同。當(dāng)事人在變更合同時(shí)，也應(yīng)本 著協(xié)商的原則進(jìn)行。合同的變更是在合同的主體不改變的前提下對(duì)合同內(nèi)容或標(biāo)的的變更，合同性質(zhì)和標(biāo)的性質(zhì)并不改變。中止履行合后，如果對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行合同的一方可以解除合同。所謂中止履行合同，是指先履行合同的當(dāng)事人停止履行或延期履行合同。合同法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可中止履行：經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；喪失商業(yè)信譽(yù)；有喪失或者可喪失履行債務(wù)能力的其他情形。 3）不安抗辯權(quán)。 后履行抗辯權(quán)不是永久性的，它的行使只是暫時(shí)阻止了當(dāng)事人請(qǐng)求權(quán)的行使。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。 2）后履行抗辯權(quán)。當(dāng)對(duì)方當(dāng)事人完全履行了合同義務(wù)，同時(shí)履行抗辯權(quán)即告消滅，主張抗辯權(quán)的當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)履行自己的義務(wù)。 同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使，需具備以下條件：基于同一雙務(wù)合同；合同未明確約定履行的順序；雙方債務(wù)已屆清償期；一方當(dāng)事人有證據(jù)證明應(yīng)同時(shí)履行義務(wù)的對(duì)方當(dāng)事人未履行或未適當(dāng)履行合同；對(duì)方有履行的可能性。 1）同時(shí)履行抗辯權(quán)。 （ 2）抗辯權(quán)的行使 抗辯權(quán)就是指的雙務(wù)合同中，一方當(dāng)事人在對(duì)方不履行或履行不符合約定時(shí)，依法對(duì)抗對(duì)方要求或否認(rèn)對(duì)方權(quán)利主張的權(quán)利。第三人只負(fù)擔(dān)向債權(quán)人履行，不承擔(dān)合同責(zé)任。由第三人履行的合同又稱第三人負(fù)擔(dān)的合同，指雙方當(dāng)事人約定債務(wù)由第三人履行的合同。當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)的，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)當(dāng)債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。向第三人履行的合同又稱利他合同，指雙方當(dāng)事人約定，由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)，第三人直接取得請(qǐng)求權(quán)的合同。逾期提取標(biāo)的物或者逾期付款的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照新價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按照原價(jià)格執(zhí)行。 執(zhí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價(jià)格調(diào)整時(shí)，按照交付時(shí)的價(jià)格計(jì)價(jià)。 ⑥履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。 ④履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。 ②價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。合同生效后，當(dāng)事人就選題、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)、履行期限等內(nèi)容沒有約定或約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。正確履行合同的結(jié)果，是使雙方的權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，合同關(guān)系歸于消滅。合同的履行是合同法律約束力的首要表現(xiàn)。對(duì)于某些方面不符合同生效的要件，法律允許根據(jù)情況予以補(bǔ)救的合同，為效力待定合同。有下情形之一的，撤銷權(quán)消滅：具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)因該合同取得的財(cái)產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)予以返還。 被撤銷的合同，同無效合同一樣，自始沒有法律約束力。與上述因欺詐、脅迫訂立的無效合同相比較，二者的區(qū)別在于是否損害了國家利益。 3）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危訂立的合同。這種合同使當(dāng)事人在經(jīng)濟(jì)利益上嚴(yán)重失衡，違反了公平合 理的原則。 2）顯失公平的合同。重大誤解是指當(dāng)事人因?qū)?biāo)的物等產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，致使該行為結(jié)果與自己的意思相悖，并造成較大損失的情形?？沙蜂N合同一般具有如下特征：可撤銷合同在未被撤銷前是有效的合同；可撤銷合同一般是意思表示不真實(shí)的合同；可撤銷合同的變更或撤銷 要由有撤銷權(quán)的當(dāng)事人通過行使撤銷權(quán)來實(shí)現(xiàn)；可撤銷合同的變更或撤銷須由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)作出。當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。 合同無效后，因該合 同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。無效合同自始無效。 （ 2）無效合同 無效合同是指雖經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商成立，但因不符合法律要求而不被法律承認(rèn)和保護(hù)的合同。法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人 知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為不效。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。 2）行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。 在以下情況下，法律允許采取補(bǔ)救措施，使之成為有效合同： 1）限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效。 一個(gè)有效的合同，一般應(yīng)具備 三個(gè)條件：合同當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，即主體合法；意思表示真實(shí)；不違反法律或者社會(huì)公共利益。合同生效成立后，對(duì)當(dāng)事人以外的第三人產(chǎn)生法律約束力。附期限的合同是指附有將來確定到來的期限作為合同的條款，并在該期限到來時(shí)合同的效力發(fā)生或終止。當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件或者附期限，那么自條件成就或者期限屆至?xí)r生效。 （ 1）有效合同 依法成立的合同，自成立時(shí)生效。有效合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，國家法律予以保護(hù)，無效合同不具有法律約束力。當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或 者蓋章的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營業(yè)地為合同成立的地點(diǎn)；沒有主營業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點(diǎn)。采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)并且對(duì)方接受的，該合同成立。當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式 訂立合同的，可以在合同成立之間要求簽訂確認(rèn)書，簽訂確認(rèn)書時(shí)合同成立。 一般情況下，承諾生效時(shí)合同即告成立。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，承諾到達(dá)的時(shí)間同上述要約到達(dá)時(shí)間的規(guī)定相同，承諾也可以撤回，撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。受約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時(shí)到達(dá)要約人，但因其他原因承諾到達(dá)要約人時(shí)超過承諾期限的，除要約人及時(shí)通知受要約人因承 諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。 ②要約以非對(duì)話方式作出的，承諾應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)到達(dá)。承諾應(yīng)當(dāng)在要約確定的期限內(nèi)到達(dá)要約人。但 是根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的，也可以作為承諾的方式。承諾方式是指受要約人將其承諾的意思表示傳達(dá)給要約人所采用的方式。承諾應(yīng)當(dāng)具備以下條件：承諾必須由受要約人作出；承諾必須向要約人作出；承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致；承諾必須在有效期限內(nèi)作出。 （ 2）承諾 承諾是受要約人同意要約的意思表示。拒絕要約的通知到達(dá)要約人；要約人依法撤銷要約； 承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾；受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。損害受要約人的利益，法律規(guī)定了兩種不得撤銷要約的情形：即有下列情形之一者，邀約人確定了承諾期限或者以其他形式明示邀約不可撤消；受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤消的，并已經(jīng)為履行要約作出了準(zhǔn)備工作。也就是說，要約已經(jīng)到達(dá)要約人，