【正文】 辦法和建筑法等相關(guān)法規(guī)中，對(duì)這一條已經(jīng)作了明確規(guī)定，而在前期物業(yè)管理合同中定下這一條，當(dāng)然更有利于業(yè)主維權(quán)。如果相鄰方不配合，受損一方可將爭(zhēng)議提交到法院。 在管道和設(shè)施使用 810年的時(shí)候要提早進(jìn)行更換。 按施工合同找施工單位，施工單位也應(yīng)有三年的保修期。 提問(wèn) ? 有哪些漏水情形？ ? 面對(duì)漏水問(wèn)題，如何處理？ ? 一類是新建商品房因質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)滲漏。法院開庭后，該發(fā)展商辯解說(shuō)，該業(yè)主沒(méi)有證據(jù)證明衛(wèi)生間天花滲水是由質(zhì)量問(wèn)題引起的，是否屬于保修范圍尚不能確定。但三樓住戶說(shuō)，他自搬進(jìn)來(lái)就沒(méi)改過(guò)房間結(jié)構(gòu)，樓下滲水責(zé)任不應(yīng)由他負(fù)?，F(xiàn)在保修期已過(guò)，物業(yè)公司說(shuō)她家天花板滲水原因是樓上的防水層沒(méi)有做好，要挖開三樓廁所加固防水層。這棟樓是集資樓，于 1997年建成，保修期 3年。 ? 案例二： 家住廣州三元里的王小姐說(shuō)，她家天花板滲水已有一個(gè)多月，開始是一滴一滴的，現(xiàn)在要用水桶接了。這期間，經(jīng)街道居委會(huì)多次調(diào)解無(wú)果，去年 6月，翁姨只好將樓上住戶告上法庭。當(dāng)然我們也要看到，幾乎所有物業(yè)公司在撤出前都有被業(yè)主或開發(fā)商拖欠的債務(wù)，這個(gè)問(wèn)題不解決，也會(huì)給新老物業(yè)公司的順利交接造成障礙，所以還需要有關(guān)部門制定配套細(xì)則，讓物管得及時(shí)“交接”更具可操作性。但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止?！? ? 提問(wèn)： ? 請(qǐng)問(wèn)新選聘的物業(yè)公司有權(quán)對(duì)小區(qū)實(shí)施管理嗎？ ? 業(yè)主、新物業(yè)公司、老物業(yè)公司的做法有無(wú)錯(cuò)誤的地方？請(qǐng)說(shuō)明原因?！庇昊▍^(qū)房管局物監(jiān)科的工作人員認(rèn)為新物業(yè)的選舉程序合法?！安皇遣辉敢馔顺?，業(yè)主將拖欠的款項(xiàng)交足，公司也將之前多收的錢款退回，然后再清清白白的走。 ? “我希望能由社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、我公司各派出一兩名代表，再次上門統(tǒng)計(jì)票數(shù)，并將投票結(jié)果公示，或在房管局、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的參與下，業(yè)主、新老物業(yè)坐下來(lái)好好協(xié)商?！? ? 舊物業(yè)認(rèn)為業(yè)主選舉不公，要求重選 ? 思居園物業(yè)鄭經(jīng)理表示，現(xiàn)在小區(qū)有問(wèn)題可以找他們公司，除了水電等設(shè)備沒(méi)交接外，衛(wèi)生和保安等已全盤接手?！?9月 15日思居園物業(yè)進(jìn)來(lái)時(shí)，我們業(yè)主拉了歡迎的橫幅，還放了 5掛鞭炮，表達(dá)我們對(duì)新物業(yè)的歡迎。協(xié)商未果后，業(yè)主委員會(huì)在 8月 24日張貼公告，將進(jìn)行物業(yè)公司的投標(biāo)競(jìng)聘。”在這住了 6年的李小姐對(duì)物業(yè)的管理頗有不滿，“小區(qū)總是臟死了，電梯壞了也沒(méi)人修，最主要還是偷盜現(xiàn)象嚴(yán)重，所以我們業(yè)主只好換物業(yè)。 昨日上午，朝陽(yáng)欣園小區(qū)內(nèi)，記者見到了兩間物業(yè)辦公室。 案例 3：長(zhǎng)沙一小區(qū)兩物業(yè) “一女配二夫”居民辦事難 : ? 左邊是新來(lái)的思居園物業(yè)辦公室，右邊是原來(lái)的鑫源物業(yè)辦公室，兩個(gè)物業(yè)比鄰而居。 ? 在示范文本第二十一條中，開發(fā)商或物業(yè)公司擅自改變規(guī)劃，占用公共區(qū)域進(jìn)行牟利而引發(fā)的糾紛可謂屢見不鮮。示范文本第三十二條規(guī)定乙方違反本合同第六條、第七條的約定， 擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。 7 擅自提高物業(yè)費(fèi)要雙倍退還 ? 示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管費(fèi)用，開發(fā)商和物業(yè)使用人有權(quán)要求物管公司雙倍返還；物管公司擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)商和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。 ? 示范文本第二十四條還明確規(guī)定，物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。 6 明確規(guī)定物業(yè)用房 ? 示范文本明確規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在具體時(shí)間內(nèi)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。 ? 長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛中，有相當(dāng)一部分是由于前期物業(yè)管理中的遺留問(wèn)題引起的。 5 規(guī)定物業(yè)承接驗(yàn)收辦法 ? 示范文本對(duì)開發(fā)商與前期物業(yè)公司的物業(yè)承接驗(yàn)收做了明確規(guī)定，提出對(duì)于合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)，明確存在的問(wèn)題與解決辦法，并簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。 ? 示范文本第三十九條還規(guī)定，業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 4 業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任 ? ? 示范文本提出，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。據(jù)了解，目前許多進(jìn)行前期物管的項(xiàng)目中，都有開發(fā)商暫時(shí)沒(méi)有銷售完的房屋，但開發(fā)商根本就不交納物管費(fèi)用。 3 未售房屋物業(yè)費(fèi)開發(fā)商交 ? 新出臺(tái)的示范文本明確提出，納入物業(yè)管理范圍的巴竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由開發(fā)商全額交納。但因?yàn)楹贤皇菢I(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，所以在這一點(diǎn)上業(yè)主只能被動(dòng)地接受開發(fā)商與物業(yè)公司的選擇。 ? 酬金制的物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。 2 包干制、酬金制選其一 ? 根據(jù)示范文本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以有包干制和酬金制兩種選擇?，F(xiàn)在示范文本的出臺(tái)，為貫徹《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 ，規(guī)范前期物業(yè)管理鋪平了道路。 ? 條例第二十四條還規(guī)定 :國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。因此，對(duì)此示范文本的解讀是同學(xué)掌握與理解前期物業(yè)服務(wù)合同一個(gè)重要環(huán)節(jié)。表面上看，這個(gè)服務(wù)合同是由開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。 四、前期物業(yè)服務(wù)合同范本解讀 ? 《 前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本） 》 （以下簡(jiǎn)稱示范文本）。因此，該服務(wù)合同無(wú)疑具有法律拘束力，高某應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同約定的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)，而不能以未入住為由拒付。 ? 本案中，高某在簽訂商品房買賣合同時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)商就將已經(jīng)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同作為出售合同的附件，要求高某簽字。也就是說(shuō)，房產(chǎn)開發(fā)商同物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，包含了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意。從合同相對(duì)性原理而言，房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同不能對(duì)業(yè)主產(chǎn)生拘束力。依據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 21條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 ? 討論： ? 在本案中你支持原告還是被告，其理由是什么？ ? 教師案例評(píng)析： ? 高某的小區(qū)因入住率低的原因，至今仍未召開業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，所以業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有與小區(qū)物業(yè)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同。原告方認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當(dāng)事人，但是高某向房產(chǎn)開發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)，對(duì)高某產(chǎn)生拘束力，故高某應(yīng)當(dāng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。高某認(rèn)為自己沒(méi)有入住，沒(méi)有享受到服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與自己無(wú)關(guān)，因此拒絕支付物業(yè)費(fèi)。所以物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的職責(zé)是服務(wù)，而不是管理，管理是行政機(jī)關(guān)的職責(zé)。 ? 總結(jié)： ? 業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系是一種平等主體之間的服務(wù)合同關(guān)系。 （ 2）請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司如何處理這種現(xiàn)象？ ? 如果業(yè)主在裝修過(guò)程中違反 《 住宅室內(nèi)裝修管理辦法 》 中的禁止性規(guī)定，物業(yè)公司正確的做法應(yīng)該是向有關(guān)行政部門報(bào)告，由行政部門來(lái)處理，而不能代替行政機(jī)關(guān)來(lái)罰款；如果由于業(yè)主的裝修行為給房屋的結(jié)構(gòu)或小區(qū)的公共設(shè)施造成了損害，物業(yè)公司可以根據(jù) 《 民法通則 》 的規(guī)定，要求業(yè)主停止侵權(quán)的同時(shí)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，交納一定的賠償金來(lái)進(jìn)行修復(fù)，而不是罰金。 ? 《 行政處罰法 》 第十五條明確規(guī)定：行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施。小區(qū)的物業(yè)公司在檢查時(shí)，說(shuō)劉先生違反了物業(yè)公司的相關(guān)規(guī)定，并給劉先生開出了 1000元的罰單。 違約責(zé)任 定義： 物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任是指物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方或者雙方不履行合同或者不 適當(dāng)履行合同，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。 ? 專項(xiàng)維修資金的使用： ? 專項(xiàng)維修資金使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受益業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上認(rèn)可通過(guò)。 ? 業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金的時(shí)間： ? 業(yè)主應(yīng)在辦理以下任一手續(xù)前自行或委托他人繳付專項(xiàng)維修資金：交易鑒定；收樓；領(lǐng)取房產(chǎn)證。 ? 第八條 ? 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金： ? （一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的 2%。 ? 專項(xiàng)維修資金繳交的標(biāo)準(zhǔn) : ? 第七條 ? 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 5%至 8%。 ? 專項(xiàng)資金有三個(gè)特點(diǎn)：一是來(lái)源于財(cái)政或上級(jí)單位；二是用于特定事項(xiàng)；三是需要單獨(dú)核算。 專項(xiàng)維修資金 ? 定義及特點(diǎn) ? 國(guó)家或有關(guān)部門或上級(jí)部門下?lián)艿慕o某個(gè)維修