【正文】 押權(quán)人的債權(quán)確定： （一）約定的債權(quán)確定期間屆滿(mǎn)； （二）沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿(mǎn)二年后請(qǐng)求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)；（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。 六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記 ? 此外，最高額抵押權(quán)的優(yōu)先受償金額雖然有最高限額的限制，但是計(jì)算擔(dān)保債權(quán)的金額是否逾越最高限額或?qū)嶋H債權(quán)額究竟有多少，也需要將最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)加以具體化、特定化。最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)為一定范圍內(nèi)的不特定債權(quán)，在確定前，此項(xiàng)受擔(dān)保的不特定債權(quán)，一直保持流動(dòng)性，生生不息?！? 六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記 ? 最高額抵押權(quán)確定登記的涵義 ? 所謂最高額抵押權(quán)確定登記是指，當(dāng)發(fā)生法定的或約定的事由導(dǎo)致最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)被確定，從而使最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愕盅簷?quán)時(shí)，當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)設(shè)定的登記 。 ? 但這并不排除當(dāng)事人另行約定的情形。由此可知， 《 房屋登記辦法 》 第 56條第 1款中的“最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料”就是指證明基礎(chǔ)關(guān)系已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的證明材料。 ? 所謂基礎(chǔ)關(guān)系就是指導(dǎo)致“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)”的基礎(chǔ)法律關(guān)系。 ? 如果最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，則該抵押權(quán)已經(jīng)不是最高額抵押權(quán)而是一般抵押權(quán)，所以不能辦理最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，而應(yīng)當(dāng)辦理一般抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記 ?！? 五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記 ? 《 房屋登記辦法 》 第 56條第 2款第 1句也規(guī)定：“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。依據(jù) 《 物權(quán)法 》 第 192條的規(guī)定，“抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。 ” 五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記 ? 最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的特點(diǎn) ? 盡管最高額抵押權(quán)是一種比較特殊的抵押權(quán)，但其仍然具有擔(dān)保物權(quán)的從屬性。當(dāng)然，變更的其他情形還包括抵押人、抵押權(quán)人的姓名或名稱(chēng)改變、抵押房屋的坐落等的變化 。 ” 四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記 ? （ 2）發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定的變更最高額抵押權(quán)的其他情形 ? 這主要是指依據(jù) 《 物權(quán)法 》 第 194條第 1款的規(guī)定，最高額抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押權(quán)順位的情形。 ? 由于最高額抵押權(quán)具有不同于一般抵押權(quán)的特殊之處，因此在登記事項(xiàng)中除前述一般抵登記事項(xiàng)之外，還應(yīng)當(dāng)包括以下兩項(xiàng)特殊的登記事項(xiàng)：（ 1）最高債權(quán)額；（ 2）確定債權(quán)的期間。 《 房屋登記辦法 》 第 55條第 2款規(guī)定：“因最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間發(fā)生變更而申請(qǐng)變更登記的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書(shū)面同意文件。據(jù)此，《 房屋登記辦法 》 第 46條第 3款規(guī)定：“因被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書(shū)面同意文件。 四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記 ? 《 物權(quán)法 》 第 194條規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人變更被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額時(shí)，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。 ? 《 物權(quán)法 》 第 207條規(guī)定：“最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定?！? 四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記 ? 房屋最高額抵押權(quán)的變更情形 ? 《 房屋登記辦法 》 第 54條規(guī)定：“變更最高額抵押權(quán)登記事項(xiàng)或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更最高額抵押權(quán)的其他情形，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記?！? 三、 房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 ? 將已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍時(shí)應(yīng)提交的材料 ? 《 房屋登記辦法 》 第 52條規(guī)定： “ 當(dāng)事人將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍 ， 申請(qǐng)登記的 ， 應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （ 一 ） 已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料； （ 二 ） 抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書(shū)面材料 。如果當(dāng)事人僅僅訂立最高額抵押合同而沒(méi)有辦理登記，則房屋上并未成立最高額抵押權(quán) ?！? 三、 房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 ? 《 房屋登記辦法 》 第 50條規(guī)定：“以房屋設(shè)定最高額抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記。 ? 應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面的最高額抵押合同 ? 最高額抵押合同的內(nèi)容 三、 房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 ? 與一般抵押合同相比，最高額抵押合同中有兩項(xiàng)比較特殊的條款： ? （ 1）最高債權(quán)額限度條款 ? （ 2）債權(quán)確定期間條款 ? 房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 ? 《 物權(quán)法 》 第 187條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。 三、 房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 ? 《 物權(quán)法 》 第 207條規(guī)定：“最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定。 ? 最高額抵押權(quán)是一種便捷高效的擔(dān)保方式 。某一具體債權(quán)的消滅，并不意味著最高額抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的全部消滅，因?yàn)榇撕筮€有發(fā)生其他債權(quán)的可能，因此最高額抵押權(quán)并不因此而消滅。抵押權(quán)消滅上的從屬性是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)如因清償、提存、抵銷(xiāo)、免除等而全部消滅時(shí)，抵押權(quán)亦隨之消滅?！? 一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問(wèn)題 ? 正因如此， 《 物權(quán)法 》 第 204條有明確的規(guī)定：“最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人另有約定的除外。此種轉(zhuǎn)讓必須由基礎(chǔ)法律關(guān)系的當(dāng)事人 以及受讓人簽訂三方協(xié)議。 一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問(wèn)題 ? 一般來(lái)說(shuō)，最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓只是發(fā)生在以下兩種情形之一：其一，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，此時(shí)最高額抵押權(quán)成為了一般抵押權(quán)，其當(dāng)然因主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。就最高額抵押權(quán)而言，它在處分上的從屬性的特殊性為：并不隨某一具體債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)處分上的從屬性是指讓與上的從屬性，即抵押權(quán)不能單獨(dú)為處分而讓與他人，只能與所擔(dān)保的債權(quán)一同轉(zhuǎn)換，或者在主債權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)消滅。盡管，在合同簽訂時(shí)，乙銀行尚未發(fā)放任何一筆具體的貸款給甲公司，二者之間具體的債權(quán)數(shù)額如何并不清楚，但這卻并不妨礙房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記。 案例 ? 但是，如果 甲公司與乙銀行于 2021年 6月 1日簽訂的是一份最高額抵押借款合同，該合同約定：乙銀行于 2021年 9月 1日至 2021年 8月 31日這兩年時(shí)間內(nèi)將發(fā)放最高額度不超過(guò) 2021萬(wàn)元的貸款給甲公司。如果雙方在 2021年 6月 1日到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理一般抵押權(quán)設(shè)立登記的話(huà)，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)予以登記。事實(shí)上， 《擔(dān)保法解釋 》 第 56條第 1款，對(duì)此就有明確的規(guī)定：“ 抵押合同對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、抵押財(cái)產(chǎn)沒(méi)有約定或者約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或者無(wú)法推定的，抵押不成立。但是，一般抵押權(quán)在設(shè)定時(shí)必須從屬于特定的債權(quán)，也就是說(shuō)， 一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問(wèn)題 ? 這個(gè)債權(quán)必須是特定的，可以識(shí)別的?！? 一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問(wèn)題 ? 最高額抵押權(quán)的特性 ? 抵押權(quán)在發(fā)生、處分和消滅上具有的從屬性是一般抵押權(quán)的重要屬性。 ? 如果是前者，則優(yōu)先受償范圍以最高限額為限，超過(guò)部分不具有先受償?shù)男ЯΓ喝绻呛笳撸瑒t以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。這里所說(shuō)的是抵押權(quán)人“所能夠”優(yōu)先受清償?shù)膫鶛?quán)的最高限度數(shù)額，而不是最高額抵押權(quán)實(shí)際擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，更不是債務(wù)人必須清償?shù)膫鶛?quán)數(shù)額。這是最高額抵押權(quán)與普通抵押權(quán)在從屬性上的重大差別。 一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問(wèn)題 ? 由于最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)沒(méi)有特定而是將來(lái)的債權(quán)，因此最高額抵押權(quán)不從屬于特定的某個(gè)債權(quán)，而從屬于在一定期限內(nèi)不斷引發(fā)債權(quán)的 “ 基礎(chǔ)法律關(guān)系 ” 。 ? 其二 ， 將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)意味著最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)都是將來(lái)的債權(quán) ， 而不能包括債務(wù)人尚未履行的確定債權(quán) 。作為最高額抵押權(quán)擔(dān)保對(duì)象的不特定債權(quán)具有特殊含義，它是指?jìng)鶛?quán)本身具有變動(dòng)性。不特定債權(quán)可以是，金額不特定的債權(quán)，也可以是尚未實(shí)際發(fā)生的債權(quán)（即將來(lái)債權(quán)）。 抵押權(quán)注銷(xiāo)的情形 （ 1）主債權(quán)消滅 （ 2）抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn) （ 3）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán) （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的抵押權(quán)消滅的其他情形 抵押權(quán)注銷(xiāo)的申請(qǐng)人 應(yīng)當(dāng)重視抵押權(quán)注銷(xiāo)登記 十、注銷(xiāo)登記 抵押權(quán)注銷(xiāo)登記應(yīng)當(dāng)提交的要件 ? 登記申請(qǐng)書(shū) ? 申請(qǐng)人身份證明 ? 證明抵押權(quán)消滅的材料 ? 其他必要材料 最高額抵押權(quán)登記 ? 一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問(wèn)題 ? 二、最高額抵押權(quán)的意義 ? 三、 房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 ? 四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記 ? 五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記 ? 六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記 一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問(wèn)題 ? 最高額抵押權(quán)的概念與特征 ? 《 物權(quán)法 》 第 203條第 1款規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。抵押權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)履行告知義務(wù)。即抵押權(quán)的客體和內(nèi)容均不發(fā)生變化，只是抵押權(quán)的主體發(fā)生變化。 ①因抵押權(quán)人順位的變化 ②抵押權(quán)存續(xù)期的變化 申請(qǐng)變更登記抵押申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交文件的規(guī)定 ? 登記申請(qǐng)書(shū) ? 申請(qǐng)人身份證明 ? 房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū) ? 抵押人與抵押權(quán)人變更抵押權(quán)的書(shū)面協(xié)議 ? 其他必要材料 ? 因抵押當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名發(fā)生變更、或者抵押房屋坐落、門(mén)牌號(hào)發(fā)生變更的，無(wú)須提交前款第 4項(xiàng)材料；因被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更申請(qǐng)的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書(shū)面同意意見(jiàn)。 八、關(guān)于抵押權(quán)變更登記的規(guī)定 抵押權(quán)變更的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中主要有以下幾種表現(xiàn)形式 （ 1）因抵押當(dāng)事人的名稱(chēng)、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更。 八、關(guān)于抵押權(quán)變更登記的規(guī)定 抵押權(quán)變更的概念 房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更是因某些事實(shí)狀態(tài)的改變致使房地產(chǎn)抵押權(quán)客體和內(nèi)容發(fā)生變化。 ? 自然人之間的借貸能否設(shè)置抵押 ? 關(guān)于企業(yè)之間的借貸問(wèn)題 ? 購(gòu)銷(xiāo)合同是否可以成為抵押關(guān)系中的主合同 ? 注：釋義 188頁(yè) 抵押權(quán)生效時(shí)間 ? 抵押權(quán)自登記時(shí)生效 也就是記載于登記簿生效。 六、特殊類(lèi)型的抵押 ? 學(xué)校、醫(yī)院等的財(cái)產(chǎn)能否抵押 ? 法工辦發(fā) [2021]231號(hào)明確 私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院和公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院，只是投資渠道上的不同，其公益屬性是一樣的。 ? 第四十四條 對(duì)符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)記載于房屋登記簿： ? （一）抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱(chēng)； ? （二）被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額； ? （三）登記時(shí)間。在抵押法律關(guān)系中，享有抵押權(quán)的人是債權(quán)人，亦稱(chēng)抵押權(quán)人；接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織可以作為抵押權(quán)人。 四、注銷(xiāo)登記 ? 申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的情形 ? 需提交的材料 ? 特殊規(guī)定 申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的情形 ? （一）房屋滅失的； ? （二）放棄所有權(quán)的； ? （三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形 申請(qǐng)登記需提交的材料 ? 登記申請(qǐng)書(shū) ? 申請(qǐng)人身份證明 ? 房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū) ? 證明房屋所有權(quán)消滅的材料 ? 其他必要材料 特別規(guī)定 ? 申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的房屋上存在他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)提供他項(xiàng)權(quán)利人的書(shū)面同意文件 ? 經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)或者人民政府的生效征收決定辦理注銷(xiāo)登記，將注銷(xiāo)事項(xiàng)記載于房屋登記簿，原房屋所有權(quán)證收回或者公告作廢。 三、變更登記 ? 申請(qǐng)登記的情形 ? 需提交的材料 ? 區(qū)分變更登記與轉(zhuǎn)移登記的關(guān)鍵就是房屋權(quán)利是否發(fā)生變化 申請(qǐng)變更登記的情形 ? 房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱(chēng)變更的； ? 房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱(chēng)變更的； ? 房屋面積增加或者減少的； ? 同一所有權(quán)人分割、合并房屋的； ? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 因婚姻關(guān)系解除導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)移 ? 即便離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議在民政局備案或者在公證處公證過(guò)，如不是法院的生效文書(shū)，或者沒(méi)有地方法規(guī)支持均不屬于單方申請(qǐng)的情形。 協(xié)助執(zhí)行的特殊規(guī)定 因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋