【正文】 的有關(guān)情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權(quán)委托書應當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認證。 ? 有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請： ? （一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利； ? （二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利； ? （三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利； ? （四）有 本辦法所列變更登記情形之一 ； ? （五）房屋滅失； ? （六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利； ? （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！?房屋登記辦法 》 與登記實務 總 則 一、立法目的 二、執(zhí)法主體 三、登記的概念 四、登記簿 五、房屋登記人員持證上崗 一、立法目的 ? 規(guī)范房屋登記行為 ? 維護房地產(chǎn)交易安全 ? 保護權(quán)利人的合法利益 二、執(zhí)法主體 ? 為房屋所在地的房屋登記機構(gòu) ? 房屋登記機構(gòu)是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或其設置的負責房屋登記工作的機構(gòu) 三、登記的概念 ? 房屋登記是房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿記載的行為 ? 注意區(qū)分 《 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 》 房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為 四、登記簿 ? 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù) ? 房屋登記機構(gòu)應當建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿 ? 房屋登記簿由房屋登記機構(gòu)保管 五、房屋登記人員持證上崗 ? 從事房屋登記審核的人員，應取得國務院建設主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書持證上崗。 申請 共有房屋的登記申請 ? 第十三條 共有房屋，應當由共有人 共同 申請登記。 ? 注意： 共同代理的問題 受理 第十七條 申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應當予以受理，并出具書面憑證。 ? 注意： ? 詢問事項 ? 簽字確認 二、詢問和實地查看 ? 第十九條 辦理下列房屋登記，房屋登記機構(gòu)應當實地查看： ? （一） 房屋所有權(quán)初始登記 ； ? （二）在建工程抵押權(quán)登記； ? （三）因房屋滅失導致的房屋所有權(quán)注銷登記； ? （四）法律、法規(guī)規(guī)定的應當實地查看的其他房屋登記 三、房屋登記簿與權(quán)屬證書 （一）登記簿、權(quán)屬證書和登記證明 ? 第二十四條 房屋登記簿應當記載房屋自 然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應當?shù)怯浀氖马?。 （三）換證與補證 ? 第二十七條 房屋權(quán)屬證書、登記證明破損的，權(quán)利人可以向房屋登記機構(gòu)申請換發(fā)。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。 國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記 ? 一、初始登記 ? 二、轉(zhuǎn)移登記 ? 三、變更登記 ? 四、注銷登記 一、初始登記 （一）關(guān)于申請初始登記應當提交材料的一般規(guī)定 （二）關(guān)于公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等申請登記的特殊規(guī)定 （一）初始登記的一般規(guī)定 第三十條 因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應當提交下列材料： （一）登記申請書； （二）申請人身份證明； （三）建設用地使用權(quán)證明； （四）建設工程符合規(guī)劃的證明； （五）房屋已竣工的證明； （六）房屋測繪報告； （七）其他必要材料。 ? 由誰進行申請 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 權(quán)利人是誰 全體業(yè)主共有 ? 如何登記 在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)權(quán)屬證書或者登記證明 二、轉(zhuǎn)移登記 （一）申請登記的情形 （二）需提交的材料 （三）特殊規(guī)定 轉(zhuǎn)移登記的情形 ? （一）買賣； ? （二）互換； ? （三）贈與； ? （四）繼承、受遺贈； ? （五）房屋分割、合并，導致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的； ? （六）以房屋出資入股； ? （七）法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的； ? （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 三、變更登記 ? 申請登記的情形 ? 需提交的材料 ? 區(qū)分變更登記與轉(zhuǎn)移登記的關(guān)鍵就是房屋權(quán)利是否發(fā)生變化 申請變更登記的情形 ? 房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的； ? 房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的； ? 房屋面積增加或者減少的； ? 同一所有權(quán)人分割、合并房屋的； ? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 六、特殊類型的抵押 ? 學校、醫(yī)院等的財產(chǎn)能否抵押 ? 法工辦發(fā) [2021]231號明確 私立學校、幼兒園、醫(yī)院和公辦學校、幼兒園、醫(yī)院，只是投資渠道上的不同，其公益屬性是一樣的。 ①因抵押權(quán)人順位的變化 ②抵押權(quán)存續(xù)期的變化 申請變更登記抵押申請人應當提交文件的規(guī)定 ? 登記申請書 ? 申請人身份證明 ? 房屋他項權(quán)證書 ? 抵押人與抵押權(quán)人變更抵押權(quán)的書面協(xié)議 ? 其他必要材料 ? 因抵押當事人名稱或者姓名發(fā)生變更、或者抵押房屋坐落、門牌號發(fā)生變更的，無須提交前款第 4項材料；因被擔保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更申請的，還應當提交其他抵押權(quán)人的書面同意意見。不特定債權(quán)可以是，金額不特定的債權(quán)，也可以是尚未實際發(fā)生的債權(quán)（即將來債權(quán)）。這是最高額抵押權(quán)與普通抵押權(quán)在從屬性上的重大差別。但是，一般抵押權(quán)在設定時必須從屬于特定的債權(quán)，也就是說， 一、最高額抵押權(quán)的基礎理論問題 ? 這個債權(quán)必須是特定的，可以識別的。盡管，在合同簽訂時，乙銀行尚未發(fā)放任何一筆具體的貸款給甲公司，二者之間具體的債權(quán)數(shù)額如何并不清楚，但這卻并不妨礙房屋最高額抵押權(quán)的設立，登記機構(gòu)應當予以登記。此種轉(zhuǎn)讓必須由基礎法律關(guān)系的當事人 以及受讓人簽訂三方協(xié)議。 ? 最高額抵押權(quán)是一種便捷高效的擔保方式 。如果當事人僅僅訂立最高額抵押合同而沒有辦理登記，則房屋上并未成立最高額抵押權(quán) 。 四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記 ? 《 物權(quán)法 》 第 194條規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人變更被擔保的債權(quán)數(shù)額時，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。 ” 四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記 ? （ 2）發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定的變更最高額抵押權(quán)的其他情形 ? 這主要是指依據(jù) 《 物權(quán)法 》 第 194條第 1款的規(guī)定，最高額抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押權(quán)順位的情形。” 五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記 ? 《 房屋登記辦法 》 第 56條第 2款第 1句也規(guī)定：“最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當事人另有約定外，房屋登記機構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 ? 但這并不排除當事人另行約定的情形。 六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記 ? 最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)的確定事由 ? 《 物權(quán)法 》 第 206條規(guī)定：“有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定： （一）約定的債權(quán)確定期間屆滿； （二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；（五）債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。 主債權(quán)的種類為貸款 。 十一、在建工程抵押權(quán)登記 在建工程抵押應當注意的問題 ： 實地查看 申請設立在建工程抵押權(quán)登記應當提交材料： （一）登記申請書； （二）申請人的身份證明； （三）抵押合同； （四）主債權(quán)合同； （五）建設用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書； （六）建設工程規(guī)劃許可證； （七）其他必要材料。 ? 不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。 ? 預告登記是一種必須在不動產(chǎn)登記簿上登記的擔保手段，它是為了保障債權(quán)人實現(xiàn)其進行物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)。 二、 房屋預告登記的適用范圍問題 ? 《 房屋登記辦法 》 第 67條的規(guī)定及理解 ? 《 房屋登記辦法 》 第 67條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記： ? （ 一 ） 預購商品房； ? （ 二 ） 以預購商品房設定抵押； ? （ 三 ） 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓 、 抵押； ? （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。此時，為了確保房屋登記簿的準確性，登記機構(gòu)不僅要嚴格審查當事人提交的有關(guān)申請材料，而且應當進行實地查看。 四、單方申請預告登記的情形 ? 首先，我國現(xiàn)行法律對預購商品房是有嚴格規(guī)范的，這為預購商品房單方申請預告登記奠定了堅實的法律基礎。附生效期限的合同，自期限屆至時生效。 更正登記 一、更正登記概述 （一）登記簿的效力與更正登記的意義 （二）登記錯誤的類型 ? 登記過程中的瑕疵導致登記錯誤的情形，包括登記機構(gòu)未盡審核義務存在過錯導致登記錯誤，申請人提交虛假材料以及中介機構(gòu)過錯導致登記錯誤（第 7 75條） ? 登記原因行為無效以及新的法律事實導致權(quán)利消滅 （第 80條） （三）依申請的更正登記 —— 概念與構(gòu)成 權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記記載的事項有錯誤時，依照其申請，及其提交的登記簿記載的權(quán)利人對更正的書面同意或者證明登記確有錯誤的證據(jù)，登記機構(gòu)對錯誤事項進行更正的登記。 更正登記 ? 第八十條 人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機構(gòu)應當按照當事人的申請或者有關(guān)法律文書，辦理相應的登記。 ? 單獨規(guī)定的原因：申請人的主觀惡性嚴重，往往伴隨著相應的行政處罰乃至刑事責任； 《 物權(quán)法 》 第 21條第 1款也將此種情形排除出登記機構(gòu)對登記錯誤的無過錯賠償責任之外，故而單獨規(guī)定。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 ? 三、異議登記的受理與記載 ? 受理之后直接記載入登記簿；無需審核。而無需再行審核申請與登記簿記載的權(quán)利狀況是否一致等問題。 ? 異議登記的意義： 阻斷不動產(chǎn)登記公信力和推定力 ? 排除第三人的善意取得，保護真正權(quán)利人的利益 ? 警示第三人，提示風險 異議登記 ? 二、異議登記的申請 ? 申請人是利害關(guān)系人 ? 凡是認為自己的權(quán)利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負擔或者限制而受損害的人，均屬于這里所說的利害關(guān)系人。檢察機關(guān)、公安機關(guān)以及其他行政機關(guān)做出的其他發(fā)生法律效力的文書，因其通常不具備終局效力，原則上不宜據(jù)此依職權(quán)撤銷登記。 更正登記 ? 權(quán)利人同意更正的證明材料 ? 任何更正登記中都需要具備證明登記確有錯誤的材料 ； ? 但證據(jù)確鑿的情況下，可以不要書面同意。 ? 利害關(guān)系人：對登記簿記載的上述權(quán)利的歸屬存有異議，認為自己才是真正權(quán)利人的人，或者對權(quán)利內(nèi)容存有異議，認為權(quán)利內(nèi)容與實際狀況不符，從而損害自己利益的人。”因此，預售人與預購人可以在商品房預售合同中對預告登記的約定附條件或附期限，當預購人單方申請預告登記時，其必須提交相應的證明材料。 五、預告商品房預告登記與應提交的材料 ? 預購商品房屋預告登記與預售商品房登記備案的區(qū)別 ? （ 1）性質(zhì)不同 ? （ 2）功能不同 ? （ 3）強制性不同 ? （ 4）適用范圍不同 ? 釋義 304頁 五、預購商品房預告登記與應提交的材料 ? 申請預購商品房預告登記時應提交的材料 ? 《 房屋登記辦法 》 第 70條第 1款規(guī)定： “ 申請預購商品房預告登記 ， 應當提交下列材料： ? （ 一 ） 登記申請書； ? （ 二 ） 申請人的身份證明； ? （ 三 ） 已登記備案的商品房預售合同； ? （ 四 ） 當事人關(guān)于預告登記的約定； ? （ 五 ） 其他必要材料 。 ” ? 《 物權(quán)法 》 第 20條第 1款第 2句規(guī)定： “ 預告登記后 ， 未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意 ， 處分該不動產(chǎn)的 ， 不發(fā)生物權(quán)效力 。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機構(gòu)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。 《 物權(quán)法 》 第 20條第 1款第 2句規(guī)定：“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。此種登記在性質(zhì)上屬于預備登記，即它是在本登記之前進行的一項登記，該登記并不具有終局的、確定的效力，其針對的是將來會產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)，而非已經(jīng)現(xiàn)實存在的不動產(chǎn)物權(quán)（針對已存在的不動產(chǎn)物權(quán)登記屬于“本登記”或“終局登記”）。 十一、在建工程抵押權(quán)登記 竣工驗收并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記