【正文】 的范圍，應(yīng)當(dāng)有所限制，即只能是預(yù)購(gòu)商品房的情形，至于以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的情形下，即便當(dāng)事人有預(yù)告登記的約定，也不能單方申請(qǐng)預(yù)告登記。 四、單方申請(qǐng)預(yù)告登記的情形 ? 首先，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)預(yù)購(gòu)商品房是有嚴(yán)格規(guī)范的，這為預(yù)購(gòu)商品房單方申請(qǐng)預(yù)告登記奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。其次，預(yù)購(gòu)商品房的購(gòu)房人是最需要得到特殊保護(hù)的群體，因?yàn)樵陬A(yù)售商品房的情形下，開發(fā)商和購(gòu)房人存在信息上的不對(duì)稱，購(gòu)房人處于弱勢(shì)地位，實(shí)踐中開發(fā)商一房多售，損害購(gòu)房人比較常見，但是在其他預(yù)告登記的情形下，由于雙方地位比較平等，故而沒有必要特別規(guī)定單方申請(qǐng)預(yù)告登記。 五、預(yù)告商品房預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料 ? 預(yù)購(gòu)商品房屋預(yù)告登記與預(yù)售商品房登記備案的區(qū)別 ? （ 1）性質(zhì)不同 ? （ 2）功能不同 ? （ 3）強(qiáng)制性不同 ? （ 4）適用范圍不同 ? 釋義 304頁 五、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料 ? 申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記時(shí)應(yīng)提交的材料 ? 《 房屋登記辦法 》 第 70條第 1款規(guī)定： “ 申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記 ， 應(yīng)當(dāng)提交下列材料： ? （ 一 ） 登記申請(qǐng)書； ? （ 二 ） 申請(qǐng)人的身份證明； ? （ 三 ） 已登記備案的商品房預(yù)售合同； ? （ 四 ） 當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定； ? （ 五 ） 其他必要材料 。 ” 五、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料 ? 預(yù)告登記附條件和附期限時(shí)預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記應(yīng)提交相應(yīng)的證明材料 ? 依據(jù) 《 物權(quán)法 》》 第 20條第 1款第 1句，預(yù)告登記只有在當(dāng)事人有約定時(shí)才能辦理，而當(dāng)事人辦理預(yù)告登記的約定屬于一種雙方法律行為，可以適用 《 合同法 》 的有關(guān)規(guī)定。 《 合同法 》 第 45條第 1款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效?！? 五、預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料 ? 《 合同法 》 第 46條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至?xí)r生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時(shí)失效。”因此，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人可以在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記的約定附條件或附期限，當(dāng)預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)，其必須提交相應(yīng)的證明材料。故此， 《 房屋登記辦法》 第 70條第 2款規(guī)定：“預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料。” 六、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料 ? 以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的情形 ? 以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)只能發(fā)生在一種情形之下，即預(yù)售人（即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將預(yù)售商品房出售給預(yù)購(gòu)人（購(gòu)房人）時(shí)，預(yù)購(gòu)人按照約定支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，就剩余的房?jī)r(jià)款向銀行申請(qǐng)貸款，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款給預(yù)售人，而預(yù)購(gòu)人將所購(gòu)的預(yù)購(gòu)商品房向貸款銀行設(shè)定抵押權(quán)作為履行其與貸款銀行之間的債務(wù)的擔(dān)保。 六、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料 ? 申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記應(yīng)提交的材料 ? 《 房屋登記辦法 》 第 71條規(guī)定：“ 申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）抵押合同；（四）主債權(quán)合同；（五）預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明；（六）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（七）其他必要材料。” 七、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料 ? 《 房屋登記辦法 》 第 72條：“申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（四）轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書；（五）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（六）其他必要材料?！? 八、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料 ? 合同的效力與物權(quán)變動(dòng)效力相區(qū)分的原則 ? 《 物權(quán)法 》 第 15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力 八、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料 ? 申請(qǐng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)提交的材料 ? 依據(jù) 《 房屋登記辦法 》 第 73條，申請(qǐng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）抵押合同；（四）主債權(quán)合同；（五）房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書，或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的預(yù)告證明；（六）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（七）其他必要材料。 更正登記 一、更正登記概述 （一）登記簿的效力與更正登記的意義 （二）登記錯(cuò)誤的類型 ? 登記過程中的瑕疵導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的情形，包括登記機(jī)構(gòu)未盡審核義務(wù)存在過錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，申請(qǐng)人提交虛假材料以及中介機(jī)構(gòu)過錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤（第 7 75條） ? 登記原因行為無效以及新的法律事實(shí)導(dǎo)致權(quán)利消滅 （第 80條） （三）依申請(qǐng)的更正登記 —— 概念與構(gòu)成 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，依照其申請(qǐng)，及其提交的登記簿記載的權(quán)利人對(duì)更正的書面同意或者證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)對(duì)錯(cuò)誤事項(xiàng)進(jìn)行更正的登記。 更正登記 ? 權(quán)利人：登記簿登記記載的權(quán)利人，不僅包括所有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人，還應(yīng)當(dāng)包括預(yù)告登記、查封登記的權(quán)利人，如預(yù)購(gòu)商品房的買受人、查封申請(qǐng)人。 ? 利害關(guān)系人：對(duì)登記簿記載的上述權(quán)利的歸屬存有異議，認(rèn)為自己才是真正權(quán)利人的人，或者對(duì)權(quán)利內(nèi)容存有異議，認(rèn)為權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際狀況不符，從而損害自己利益的人。 ? 更正的內(nèi)容 ? 權(quán)利人：可以就自然狀況、權(quán)利內(nèi)容以及其他事項(xiàng)真實(shí)狀況不一致的情形申請(qǐng)更正登記。 ? 利害關(guān)系人：可以就權(quán)利歸屬、權(quán)利內(nèi)容以及其他事項(xiàng)真實(shí)狀況不一致的情形申請(qǐng)更正登記。 更正登記 ? 二、更正登記的申請(qǐng) ? 關(guān)于登記申請(qǐng)書：必須指明需更正的房屋。利害關(guān)系人作為申請(qǐng)人時(shí)，其必須在登記申請(qǐng)書中就其請(qǐng)求更正的事項(xiàng)對(duì)其的影響予以說明。 ? 證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料：登記檔案；登記基礎(chǔ)文件被撤銷的法律文書；登記簿、權(quán)屬證書上的相關(guān)記載；法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書（第 80、 81條）。 更正登記 ? 第八十條 人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者有關(guān)法律文書，辦理相應(yīng)的登記。 ? 第八十一條 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。 更正登記 ? 權(quán)利人同意更正的證明材料 ? 任何更正登記中都需要具備證明登記確有錯(cuò)誤的材料 ； ? 但證據(jù)確鑿的情況下，可以不要書面同意。 ? 出具了權(quán)利人書面同意的情況下，可以適當(dāng)降低證明登記錯(cuò)誤材料的證明要求 更正登記 ? 四、依申請(qǐng)的更正登記，予以更正登記的情形 ? 申請(qǐng)人與更正登記申請(qǐng)書材料記載的申請(qǐng)人一致，申請(qǐng)人系登記簿記載的權(quán)利人或者與登記簿的記載存在利害關(guān)系 ? 作為申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人的權(quán)利人系登記簿記載的權(quán)利人 ? 申請(qǐng)人提交的材料包括權(quán)利人的書面同意，能夠證明登記簿的記載確有錯(cuò)誤 ? 更正登記不影響房屋登記簿上記載的其他房屋權(quán)利人的利益 ? 在錯(cuò)誤登記之后，如果在該房屋上又發(fā)生了轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記、查封登記、異議登記，即便申請(qǐng)人能夠證明登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)也不能直接予以更正登記。 ? 不存在 《 辦法 》 規(guī)定的不予登記的情形 更正登記 ? 依職權(quán)更正登記 ? 一、依職權(quán)更正登記的合理性及其限制 ? 二、依職權(quán)更正登記的情形 ? （一）不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的情形 ? 情形 ? 房屋自然狀況出現(xiàn)筆誤或者遺漏； ? 單純的姓名、名稱的筆誤 。 ? 判斷依據(jù)：申請(qǐng)登記材料；有效的法律文件 ? 前置程序 ? 登記機(jī)構(gòu)首先應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記 ? （二）涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的情形 ? 書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記 ? 暫緩辦理處分登記 依職權(quán)撤銷登記 ? 一、撤銷登記與注銷登記 ? 撤銷是對(duì)主要事實(shí)不清、證據(jù)不足的行政行為通過一定的方式使之自始?xì)w于無效。在登記申請(qǐng)材料虛假的情況下，登記行為據(jù)以做出的的事實(shí)依據(jù)顯然不存在， 故而規(guī)定為撤銷。 ? 二、規(guī)定依職權(quán)撤銷登記的原因 ? 本條規(guī)定的情形屬于因登記原因無效導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤，實(shí)際上也屬于廣義的更正登記的范圍。 ? 單獨(dú)規(guī)定的原因：申請(qǐng)人的主觀惡性嚴(yán)重，往往伴隨著相應(yīng)的行政處罰乃至刑事責(zé)任； 《 物權(quán)法 》 第 21條第 1款也將此種情形排除出登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記錯(cuò)誤的無過錯(cuò)賠償責(zé)任之外，故而單獨(dú)規(guī)定。 依職權(quán)撤銷登記 ? 三、撤銷的條件 ? 當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段取得房屋登記 該項(xiàng)事實(shí)已經(jīng)為“司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明” ? 這些文件限于做出 終局裁決 的法律文書；包括法院認(rèn)定該項(xiàng)事實(shí)的存在的生效判決、檢察院認(rèn)定該項(xiàng)事實(shí)存在的不起訴決定書以及仲裁委員會(huì)認(rèn)定該項(xiàng)事實(shí)存在的生效裁決書。檢察機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)以及其他行政機(jī)關(guān)做出的其他發(fā)生法律效力的文書，因其通常不具備終局效力，原則上不宜據(jù)此依職權(quán)撤銷登記。 ? 善意第三人的保護(hù) ? 在非法取得登記之后，該房屋上又發(fā)生了轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記、查封登記、異議登記，即便相關(guān)法律文書能夠證明登記系非法取得，登記機(jī)構(gòu)也不能直接予以撤銷登記。 依職權(quán)撤銷登記 ? 四、權(quán)屬證書與登記證明的處理 ? 在撤銷原房屋登記之后，應(yīng)當(dāng)收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者直接公告作廢；在權(quán)屬證書或者登記證明沒有收回的情況下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將這一事實(shí)注記于登記簿。 異議登記 ? 第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 ? 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。 ? 異議登記的意義： 阻斷不動(dòng)產(chǎn)登記公信力和推定力 ? 排除第三人的善意取得，保護(hù)真正權(quán)利人的利益 ? 警示第三人，提示風(fēng)險(xiǎn) 異議登記 ? 二、異議登記的申請(qǐng) ? 申請(qǐng)人是利害關(guān)系人 ? 凡是認(rèn)為自己的權(quán)利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受損害的人，均屬于這里所說的利害關(guān)系人。 ? 既包括對(duì)權(quán)利歸屬和內(nèi)容提出異議的登記簿記載的權(quán)利人之外的利害關(guān)系人，也包括認(rèn)為登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容較之于真實(shí)權(quán)利內(nèi)容不足的登記簿記載的權(quán)利人。 ? 后一情形下，登記簿記載的權(quán)利人實(shí)際上是就未記載在自己名下的權(quán)利提出異議，也不妨認(rèn)為是利害關(guān)系人，但其不能對(duì)錯(cuò)誤記載在自己房屋上的查封登記、異議登記等其他事項(xiàng)申請(qǐng)異議登記。 異議登記 ? 申請(qǐng)內(nèi)容 ? 登記簿記載的權(quán)利人提出異議登記時(shí)，其內(nèi)容或者異議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)限于登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容，而且僅限于登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容較之于真實(shí)權(quán)利內(nèi)容不足的情形；對(duì)于登記簿上的其他事項(xiàng)，不能申請(qǐng)異議登記。 ? 利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)限于權(quán)利歸屬和內(nèi)容，而不能包含自然狀況，以及其他事項(xiàng)。 異議登記 ? 異議登記的申請(qǐng)材料 ? 對(duì)房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件，應(yīng)當(dāng)從寬把握：只要申請(qǐng)人提供了一定的證據(jù)，能夠初步證明登記簿存在錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)予以受理并載入登記簿。 ? 三、異議登記的受理與記載 ? 受理之后直接記載入登記簿；無需審核。 ? 只要材料齊全、形式合格，登記申請(qǐng)書中指明被提出權(quán)利異議的房屋且明確了異議事項(xiàng)，登記機(jī)構(gòu)即可辦理異議登記。而無需再行審核申請(qǐng)與登記簿記載的權(quán)利狀況是否一致等問題。 ? 四、當(dāng)場(chǎng)做出異議登記 異議登記 ? 五、異議登記的效力 —— 暫緩辦理處分登記 ? 待異議登記注銷后，登記簿記載的權(quán)利人仍然有權(quán)申請(qǐng)辦理處分登記 ? 處分登記，是指登記簿記載的權(quán)利人，通過合同轉(zhuǎn)移其權(quán)利或者設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利或者拋棄其權(quán)利，而申請(qǐng)的登記。 ? 異議登記并不妨礙因繼承等非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)而進(jìn)行的登記 ? 異議登記之后，又有登記簿記載的權(quán)利人的債權(quán)人申請(qǐng)法院對(duì)該房屋進(jìn)行了查封，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行查封登記 ? 異議登記之后，