【正文】 心機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理 （ 1）臨安錦匯華庭物業(yè)服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)圖 杭州禾和物業(yè)管理有限公司 臨安匯錦華庭管理服務(wù)中心經(jīng)理 業(yè)戶接待部主管 工程部主管 保安保潔部主管 小區(qū)接待服務(wù) 行政事務(wù) 小區(qū)文化服務(wù) 小區(qū)延伸服務(wù) 消防安全 交通車輛管理 治安防范 機(jī)電設(shè)備維修運(yùn)行 房屋公共設(shè)施維護(hù) 綠化組 保潔組 收費(fèi)文檔管理 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 31 頁 共 92 頁 （ 2）人員配備表 序號(hào) 部門 崗位 人 員 1 經(jīng)理室 經(jīng)理 1 人 計(jì) 1 人 2 業(yè)戶部 主管 1 人 計(jì) 3 人 行政接待 兼 出納文檔 1 人 業(yè)戶服務(wù) 1 人 文化服務(wù) 兼 3 保安保潔部 主管 1 人 計(jì) 25 人 消監(jiān)控 4 人 保安 住宅進(jìn)出口定崗 8 人 商場(chǎng)及外圍車輛管理 4 人 小區(qū)區(qū)域內(nèi) 24 小時(shí)巡邏兼地面車管 8 人 保潔工 商鋪 6 人 公寓 6 人 外圍 3 人 計(jì) 15 人 綠化工 3 人 計(jì) 3 人 4 工程部 主管 1 人 計(jì) 6 人 水電土木 5 人 合計(jì) 53 人 人員配 置表說明 ◇ 服務(wù)中心經(jīng)理：周三至周日主持錦匯華庭物業(yè)管理服務(wù)全面工作。 管理物質(zhì)裝備 房屋交付前2 個(gè)月 駱國(guó)旺 徐來群 6 驗(yàn)收與接管 裝修管理用房 導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系 人員培訓(xùn)、考核 按合同要求（從有利于日后管理出發(fā)，介入的時(shí)間越早越好） 駱國(guó)旺 徐來群 3 組建物業(yè)管理隊(duì)伍 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 25 頁 共 92 頁 前期管理工作計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 時(shí)間 負(fù)責(zé)人 1 簽訂前期物業(yè)管理合同 與開發(fā)商就合同諸事協(xié)商后簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同 中標(biāo)后 10天內(nèi) 駱國(guó)旺 2 前期介入 要從大處著眼 ，小處著手，因地制宜，持之以恒。 我公司將對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常管理的同時(shí)，十分重視小區(qū)軟環(huán)境的建設(shè)：與業(yè)主的交流、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和溝通、精神文明的宣傳、社會(huì)公德的倡導(dǎo)、小區(qū)文化的普及等等。既要有大眾化的小區(qū)服務(wù)的方式和內(nèi)容，又要有酒店式的小區(qū)服務(wù)方式的內(nèi)容使【錦匯華庭】的業(yè)主能夠各取所需，各得其樂。 （ 4）個(gè)性化服務(wù)與規(guī)范服務(wù)相結(jié)合。 （ 3）創(chuàng)建環(huán)保小區(qū)。 我公司將根據(jù)【錦匯華庭】物業(yè)管理的需求，逐步建立物業(yè)管理軟件操作平臺(tái)。我公司將根據(jù)【錦匯華庭】樓盤和業(yè)主的特點(diǎn)，主動(dòng)接受屬地居委會(huì)公安機(jī)關(guān)（派出所）等對(duì)小區(qū)的工作指導(dǎo)，掌握廣大業(yè)主的心態(tài)，研究小區(qū)管理的規(guī)律，尋求物業(yè)管理與小區(qū)管理之間最佳結(jié)合點(diǎn)，以創(chuàng)造符合【錦匯華庭】實(shí)際的、受廣大業(yè)主歡迎的小區(qū)管理和小區(qū)服 務(wù)的新模式。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 23 頁 共 92 頁 （ 1）探索物業(yè)管理與屬地小區(qū)居委會(huì)相結(jié)合的管理模式 。要積極提供各類小區(qū)服務(wù)，開展多種形式的小區(qū)文化活動(dòng)，以滿足廣 大業(yè)主、客戶政治、文化、生活、心理等方面的需求。我公司將在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的指導(dǎo)和支持下，努力加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)。要運(yùn)用多種方式，在小區(qū)中廣泛開展消防宣傳教育，特別是狠抓裝修期間的消防管理；入住后除經(jīng)常開展消防知識(shí)宣傳外還將開展消防實(shí)地演習(xí)以獲得更多的急救和逃生知識(shí)。 （ 3）消防管理 高層樓宇因樓層高，一旦發(fā)生火警，極易危及業(yè)主生 命財(cái)產(chǎn)的安全。 （ 2）設(shè)備設(shè)施管理 高檔生態(tài)綜合型樓宇對(duì)設(shè)備設(shè)施的依賴性很大，如果設(shè)備發(fā)生故障，將嚴(yán)重影響業(yè)主、客戶的工作、生活。我們組建以保潔、綠化為主保安為輔的生態(tài)維護(hù)隊(duì)伍，制訂完善的生態(tài)保護(hù)制度 ，加強(qiáng)裝修人員及建筑垃圾管理。 ● 信譽(yù)保證 我公司將以自身的社會(huì)信譽(yù)作保證，在人力、物力、財(cái)力等方面全力支持【錦匯華庭】的物業(yè)管理，為【錦匯華庭】的物業(yè)管理提供全方位的便利。 ● 人員保證 我公司將抽調(diào)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理骨干和技術(shù)全面的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)【錦匯華庭】的管理工作和專業(yè)技術(shù)工作。包括： 服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督 —— 由公司每半年組織一次“業(yè)主、客戶滿意率”調(diào)查，讓廣大業(yè)主、客戶進(jìn)行最公正的評(píng)判； 工作效率監(jiān)督 —— 由公司組織不定期的“事務(wù)完成情況”調(diào)查，重點(diǎn)檢查維修及時(shí)率，投訴處理率、維修合格率；同時(shí)公司服務(wù)質(zhì)量督導(dǎo)部也將以專業(yè)調(diào)查的方式對(duì)服務(wù)中心進(jìn)行每月不少于二次的 例行檢查及每半年不少于二次的綜合考評(píng)，并出具專項(xiàng)報(bào)告書、整改建議書； 財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)督 —— 每月收支情況匯總、分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，保證收費(fèi)與服務(wù)相一致的原則。必須做到“事事有人負(fù)責(zé)，處處有人關(guān)心”、“事事有著落，件件有回音”。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 21 頁 共 92 頁 ● 責(zé)任到人的原則 服務(wù)中心與公司簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》，責(zé)任書以本方案書之承諾指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，由服務(wù)中心負(fù)責(zé)人承擔(dān)落實(shí)，并與個(gè)人收益、獎(jiǎng)金直接掛鉤。 隨著錦匯華庭品牌的確立和提升，不僅使其的業(yè)主得到現(xiàn)代生活的享受和文化情操的陶冶，還將使錦匯華庭的物業(yè)得到保值增值，同時(shí)通過我們的管理使得錦匯華庭的優(yōu)秀品牌得以更加發(fā)揚(yáng)光大。 三年內(nèi)達(dá)到“浙江省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。 兩年內(nèi)達(dá)到“市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”或“治安管理先進(jìn)單位” 標(biāo)準(zhǔn)。 一年內(nèi)達(dá)到臨安市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)。為充分體現(xiàn)開發(fā)商創(chuàng)造一座“欣賞、品位、尊貴”物業(yè)的開發(fā)初衷，延續(xù)高水準(zhǔn)的生活居住理念， 我們將堅(jiān)持管理來不得半點(diǎn)松懈，服務(wù)來不得半點(diǎn)疏忽， 既“服務(wù)第一、管理從嚴(yán)” 的原則，專業(yè)管理與業(yè)主自治自律相結(jié)合的原則和物業(yè)管理為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則， 寓服務(wù)于管 理之中 ，堅(jiān)持以業(yè)主的利益為前提，對(duì)錦匯華庭實(shí)施科學(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有的管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整與錦匯華庭業(yè)主層次及生活需求相符的管理模式，營(yíng)造溫馨、舒適、安全、便捷的生活氛圍，不斷進(jìn)取開拓，使廣大業(yè)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 20 頁 共 92 頁 主真切地感受到高品位物業(yè)和商品所帶來的新生活、新理念，實(shí)施物業(yè)保值增值。 我公司在全面分析了錦匯華庭開發(fā)理念、規(guī)劃思路、建設(shè)周期、物業(yè)特點(diǎn)后，對(duì)實(shí)施物業(yè)管理提出如下設(shè)想： 1．弘揚(yáng)一種全新的服務(wù)管理理念 在 錦匯華庭 的物業(yè)管理中，堅(jiān)持以人為本的服務(wù)管理理念。夜間 24： 00 后，物品出門，請(qǐng)業(yè)主親自到場(chǎng)并手簽出門條放行。 四、加強(qiáng)樓宇的人員、物品進(jìn)出管理。制訂治安緊急預(yù)案以備急用。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 19 頁 共 92 頁 二、針對(duì)地面停車位嚴(yán)重不足，我公司將通過管理、疏導(dǎo)提高停車位的使用率，處理好業(yè)主車輛與外來車輛的關(guān)系，原則上不許出租車進(jìn)入小區(qū)，確保業(yè)主車輛的停放安全、有序，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)盡力挖掘停車場(chǎng)地，建議開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)綠化時(shí)多鋪設(shè)一些可停車的草坪磚，避免小區(qū)內(nèi)車輛無處可停放的現(xiàn)象。對(duì)建筑垃圾實(shí)行袋裝化，定點(diǎn)堆放，定人負(fù)責(zé)清潔，定期消殺噴藥。 一、針對(duì)小區(qū)裝修的問題 ，在業(yè)主辦理入住前征詢業(yè)主管理服務(wù)意見，在辦理入住手續(xù)時(shí)宣傳政府裝修管理有關(guān)規(guī)定，簽訂三方各負(fù)其責(zé)的裝修管理協(xié)議，明確三方的權(quán)利和義務(wù)，要求建設(shè)、施工單位嚴(yán)格按照臨安市裝修管理規(guī)定的要求、時(shí)間進(jìn)行施工，并及時(shí)做好清潔衛(wèi)生工作，把相互的信任、支持建立在發(fā)揚(yáng)契約的精神上。其次商家為推銷商品大肆宣傳張貼、廣播，不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)不僅污染了社區(qū)環(huán)境也容易引起治安事件的發(fā)生。首先進(jìn)出商場(chǎng)購物、觀光人員多，人口流動(dòng)密度大，而商場(chǎng)宣傳廣告及琳瑯滿目的商品足以吸引人的目光，容易使人放松警惕，很容易引起居心不良或偷竊等治安事件發(fā)生。如此之大的人流密度，加上商場(chǎng)的運(yùn)貨車輛的進(jìn)出，僅有地上 只固定車位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，車輛管理及貨物裝卸的管理將存在難度。 為此，我公司對(duì)錦匯華庭整體情況進(jìn)行充分的了解和研究，并歸納出以下 3 大管理難點(diǎn)： 第二、 裝修管理難點(diǎn) : 1) 公寓樓房業(yè)主不希望夜間產(chǎn)生裝修噪音、環(huán)境污染，也加重了物業(yè)治安防范管理的難度； 2) 商場(chǎng)、寫字樓宇的業(yè)主希望夜間 加班加點(diǎn)延長(zhǎng)施工時(shí)間，加快進(jìn)度，早日完房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 18 頁 共 92 頁 成裝修工作； 3) 小區(qū)開放式管理，且施工隊(duì)伍人員流動(dòng)性強(qiáng)，并有多支施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)裝修交叉作業(yè)，治安、消防管理難度極大； 4) 施工材料的堆放及建筑垃圾的堆放現(xiàn)場(chǎng)管理。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 17 頁 共 92 頁 四 . 物業(yè)管理整體設(shè)想、策劃與分項(xiàng)管理 方案 （一）整體設(shè)想 錦匯華庭 是臨安錦匯房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司為臨安市人民奉獻(xiàn)的一個(gè)經(jīng)典樓盤，并將成為臨安市綜合型樓盤的代表之作，其地理環(huán)境、人文環(huán)境和交通環(huán)境俱佳，總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)可圈可點(diǎn)，智能配置、公建配套和設(shè)備設(shè)施均屬上乘，不愧為具有“欣賞、品位、尊貴”的居住、工作、購物綜合功能的高檔小區(qū)?！跺\匯華庭》招標(biāo)文件、總平面布置圖； 《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》； 國(guó)家及省市有關(guān)“物業(yè)管理”政策法規(guī)； 3. 編制依據(jù) 【錦匯華庭】擁有 平方米的中心花園，南北各長(zhǎng)達(dá) 多米的風(fēng)情綠化帶，生機(jī)昂然生態(tài)草坪，是休閑 、賞花觀景、健身運(yùn)動(dòng)的好去處。 【錦匯華庭】座落在市中心區(qū)，舊城的改造，使錦匯華庭成為少有的擁有城市自然景觀，其古文化氣息濃郁，自然、幽雅的都市生態(tài)型高檔住宅、商務(wù)小區(qū)，是不可多得的居家、辦公生活美地。 19. 攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)。 17. 路燈 套，樓道燈 盞。 15. 綠化面積約 ㎡。 12. 潛水泵 臺(tái)，手搖泵 臺(tái)， 13. 地上停放機(jī)動(dòng)車位： 個(gè)，地下停放機(jī)動(dòng)車位： 個(gè)，配備智能化車管系統(tǒng)。 10. 混流風(fēng)機(jī) 型 臺(tái)，排煙風(fēng)機(jī) 臺(tái)，電動(dòng)、腳踏兩用風(fēng)機(jī) 臺(tái)，立式新鮮空氣處理機(jī) 臺(tái)，臥式新風(fēng)處理機(jī) 臺(tái)。監(jiān)控房： 1 間、配電房： 1 間 物業(yè)管理用房： 4424平方米。 6. 可視對(duì)講 315 只。 4. 生活水泵： 2 臺(tái)。 （其余員工待錦匯華庭服務(wù)中心進(jìn)駐前確定） 三 . 物業(yè)管理方案 1. 物業(yè)概況 物業(yè)類型：辦公、商場(chǎng) 、公寓綜合型樓盤 1. 法定地址：臨安市錦城鎮(zhèn)城中街 2. 總占地面積： ㎡ 3. 總建筑面積： 69672 ㎡ 其中：高層 1 幢 51 戶，小高層 12 幢 264 戶，裙房（商場(chǎng)） 2 層： 13070 ㎡， 4. 其他建筑面積： ㎡ 5. 交付使用日期： 2020 年 月 6. 一期道路面積 ㎡ 7. 綠地率： % 其中：集中綠地率 ㎡ 公共設(shè)施及公共場(chǎng)所情況 1. 變壓器 6 臺(tái)，其中：專變： 2 臺(tái) /250