【正文】 社區(qū)及周邊居民，日常生活需求。 本案 D 地塊，距學(xué)校僅幾分鐘路程。應(yīng)比肩全球商業(yè)成功案例，將商業(yè)總體定位建立在成功運(yùn)作市場(chǎng)的基礎(chǔ)之上，從而有效制定商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)模式?？偨Y(jié)商業(yè)項(xiàng)目的成長(zhǎng)問(wèn)題有四： 首先，是項(xiàng)目的價(jià)值及其功能定位，是否符合現(xiàn)有的市場(chǎng)規(guī)律； 其二，在項(xiàng)目入市之前，經(jīng)營(yíng)及管理的體系是否完善； 其三，項(xiàng)目投入使用后，預(yù)熱期是否能夠滿足載體培育過(guò)程； 其四 ：既是項(xiàng)目是否注重持續(xù)性培育。由此，開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者三方對(duì)新的商業(yè)項(xiàng)目抱以很大的顧慮。如徐家橋、金帝、銀谷、家潤(rùn)多等，使業(yè)主投資巨大渴望迅速致富的夢(mèng)想破滅。如府前路步行街、匯亞國(guó)際（現(xiàn)更名為 中南國(guó)際）銅鑼灣、女人街、濱江商業(yè)廣場(chǎng)、東都等，很多項(xiàng)目皆是開(kāi)業(yè)即停業(yè)，項(xiàng)目無(wú)法從經(jīng)營(yíng)中獲取租金回報(bào)，開(kāi)發(fā)商無(wú)力貼補(bǔ)返租金，致使當(dāng)初銷售時(shí)承諾的返租回報(bào)不能得到兌現(xiàn)，業(yè)主不但得不到所謂的豐厚投資回報(bào)還要背負(fù)壓力不小的按揭月供。 【 龍山提示 】 通過(guò)有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品、定位面的競(jìng)爭(zhēng)力，可以形成強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完全能夠向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)層面，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為株洲商業(yè)項(xiàng)目的新標(biāo)的。本案所依托的“文化園”既是最深厚的可利用資源。 區(qū)域環(huán)境： 建設(shè)中路的總體環(huán)境，都是以家裝、建材為主，已然形成了整體的模式。 威脅（ T） 威脅 威脅規(guī)避 城市 環(huán)境： 株洲市以國(guó)內(nèi)中南片區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)站而聞名，但對(duì)其他產(chǎn)品的輻射力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以引起商家的注意。 休閑旅游： 株洲市內(nèi)稀有的大型人工自然園林景觀項(xiàng)目“文化園”所在地。 便捷的交通環(huán)境及設(shè)施已經(jīng)成為人們休閑及居家的首選要素。在商業(yè)地產(chǎn)的世界里，先入為主的商業(yè)效果在眾多案例中屢見(jiàn)不鮮，對(duì)周邊的環(huán)境及輻射也會(huì)更深更廣 。 即將形成的大環(huán)境，株洲市“中心廣場(chǎng)商圈”之北，一個(gè)圍繞建設(shè)中路蓬勃發(fā)展起來(lái)的商業(yè)環(huán)境。在商業(yè)街周邊布置配合本案主題的休閑類小品，休閑長(zhǎng)椅等設(shè)施，對(duì)人氣的聚集、消費(fèi)環(huán)境的滋長(zhǎng)將很有幫助。 原始規(guī)劃： U字 型單面商鋪，對(duì)消費(fèi)氛圍的凝聚，具有很大的局限性。 以批發(fā)商城、娛樂(lè)主力店，依托于文化園的高人氣，充分利用往來(lái)游客。將可與本案的休閑式商業(yè)街區(qū)形成輝映。 環(huán)境資源： 背依株洲人工自然生態(tài)園“文化園”，面臨株洲市交通要道“建設(shè)路”。 舊城改造，現(xiàn)有資源渾厚，可依托與政府舊城 改造的政策，相應(yīng)市政配套則會(huì)加大建設(shè)力度。 CRLD 價(jià)值特征 CRLD規(guī)劃 特征 環(huán)境、居者資源豐富 高可到達(dá)性 價(jià)值成長(zhǎng)速度 CRLD 價(jià)值 表現(xiàn) 推動(dòng)區(qū)域價(jià)值成長(zhǎng) 代表優(yōu)越生活方式 建設(shè)中 特征 優(yōu)越自然環(huán)境 便利交通條件 原始居住中心 商業(yè)街市特色 建設(shè)中 投資 休閑、健康的公園生活 一橫一縱核心力點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)成就理想財(cái)富 板塊投資價(jià)值成長(zhǎng)高 建設(shè)中路 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)發(fā)揮 區(qū)位： 建設(shè)中路與紡織路交叉口?？蓾M足城市主流人群集中居住、消費(fèi)、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、教育需求。 市中心相互依托 與城市商業(yè)核心“蘆松商圈”僅2公里之遙，盡享城市中心全位配套。 中央休閑居住區(qū) CRLD —— 株洲 高尚 居住領(lǐng)地 綜合性居住中心 各類型的商業(yè)、市政配套設(shè)施正在進(jìn)一步完善中，大大的提高區(qū)域的商業(yè)及居住品質(zhì)。 居?。? 文化園重點(diǎn)打造城市人工生態(tài)水景園林：株洲舊城區(qū)，原居民住地之一 配套 ： 區(qū)位價(jià)值總結(jié) 5 大配套 公園 ? 文化園 ? 天鵝花園 ? 神龍公園 商業(yè) ? 橫、縱相交主干道，底商 500 余鋪； ? 步步高便民超市 醫(yī)療、教育 ? 市中醫(yī)院、市疾病預(yù)防中心 ? 賀家土小學(xué)、市八中、市中等職業(yè)學(xué)校 交通 ? 株洲交通主干道之一，蘆松商圈 延伸帶； ? 多條公交線路 市政 ? 城市核心延伸帶； ? 城市交通主干道之一。良好的生態(tài)環(huán)境，距株洲市城市中心廣場(chǎng)僅 2 公里左右路程。南起公園路交匯處，北至五金機(jī)電裝飾家具商城有限公司，所經(jīng)營(yíng)品大多為家居建材類。株洲大型人工園林景觀“神龍公園”和“文化園”所處街道，自然景觀得天獨(dú)厚。 株洲市文化類產(chǎn)業(yè)概況 株洲市文化類產(chǎn)業(yè)的分布情況 株洲市文化類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀： 株洲市中心廣場(chǎng) ： 文化類用品批零集中地 株洲市文化路： 休閑類文化集中地，側(cè)重于各類茶餐廳 株洲市建設(shè)南路： 高端電子產(chǎn)品集中地，例：電腦、復(fù)印機(jī)、掃描儀等： 服裝之城 工業(yè) 之城 ? 株洲蘆淞市場(chǎng)獲得“全國(guó)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)”榮譽(yù)稱號(hào)及“中國(guó)服飾名城” ? 上個(gè)世紀(jì)八十年代中期開(kāi)始創(chuàng)建，目前已經(jīng)發(fā)展為一個(gè)龐大的服裝市場(chǎng)群； ? 占地 平方公里，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 75 萬(wàn)平方米，擁有 43 個(gè)大型服裝專業(yè)市場(chǎng)， 萬(wàn)名個(gè)體業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶， 10 萬(wàn)名從業(yè)人員， ? 匯集了國(guó)內(nèi) 4000 多個(gè)服裝 服飾品牌總代理，商品輻射 15 個(gè)省市、 230 多個(gè)縣市區(qū)，年成交額超過(guò) 200 億元。住宅地產(chǎn)可以預(yù)測(cè)，鼠年將是平穩(wěn)上升的一年。 一來(lái)，株洲房?jī)r(jià) 有多年來(lái)落后外地的“補(bǔ)漲”要求；二來(lái)，改革試驗(yàn)區(qū)的利好消息刺激；第三，樓市整體開(kāi)發(fā)水平的上升和市場(chǎng)承受能力與需求的進(jìn)一步提高。實(shí)行批發(fā)類產(chǎn)業(yè)成行成市的發(fā)展原則 。 百貨、商業(yè)街區(qū)、主題文化街區(qū)等，株洲日常、商務(wù)商業(yè)較集中區(qū)域。 現(xiàn)已有眾多知名百貨及超市入駐荷塘片區(qū)。 日常購(gòu)物、簡(jiǎn)單商務(wù)活動(dòng)、建材、家私集中街區(qū)。 主要以批零建材、家具等業(yè) 態(tài)為主。 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)；株洲市成熟商圈，株洲市休閑娛樂(lè)集中地。株洲市主流消費(fèi)區(qū)域，服務(wù)、滿足市區(qū)、外來(lái)各級(jí)消費(fèi)； 天元區(qū)板塊 核心商圈 新開(kāi)發(fā)區(qū)域，株洲市政府所在地，豐富的日常生活配套，完善的市政配套。輻射中原及中南地區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)站。 株 洲傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，道路較窄，無(wú)限行制度。大量住宅小區(qū)建設(shè)，為該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)，濱江休閑廣場(chǎng)、市府步行街、新一佳大型超市、惟楚大廚房等等百貨、餐飲、健身娛樂(lè)休閑場(chǎng)所相繼崛起，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)豐厚的回報(bào)。 2020 年以來(lái)，新拓展城區(qū)面積近 9 平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套投資近 10 億元，建設(shè)改造道路 35公里，初步形成“七縱四橫” 主道路骨架，使天元區(qū)逐步成為 株洲政治中心、體 育中心、文化中心、交通中心。 天元區(qū)。 相繼 開(kāi)發(fā) 了 中南地區(qū)最大的汽車及汽車配件交易中心 株洲（國(guó)家）汽車城，偉大國(guó)際廣場(chǎng)、東都商業(yè)廣場(chǎng)， 更 由于株百及步步高的加盟，荷塘商圈迎來(lái)商鋪推盤高潮。 被譽(yù)為 “綠色城區(qū)” 的荷塘區(qū)，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)氛圍日漸通達(dá)、便捷的交通網(wǎng)路布局 濃厚。特別是去年底以來(lái)，銅鑼灣百貨、通程電器、肯德基、住宅產(chǎn)品市場(chǎng)二期等一批專業(yè)、大型、特色企業(yè)、市場(chǎng)的相繼開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，一方面提升了石峰區(qū)商貿(mào)經(jīng)營(yíng)的檔次和品味，另一方面有利帶動(dòng)了市場(chǎng)物流的增加和人氣的聚集，為石峰區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和吸引更多的外部投資提供了一定的硬件基礎(chǔ)。 石峰區(qū)。中國(guó)城、銀谷、天雅、建寧農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)、佳誠(chéng)數(shù)碼電子城相繼問(wèn)世；正在緊鑼密鼓的施工中的家潤(rùn)多廣場(chǎng)、金帝廣場(chǎng)、人和廣場(chǎng)、建寧購(gòu)物公園等項(xiàng)目讓人目不暇接，商貿(mào)市場(chǎng)的繁榮景象不斷給人民帶來(lái)驚喜。這幾年在區(qū)商圈內(nèi)部不斷進(jìn)行著改造與重建，壯大了各專業(yè)特色市場(chǎng)群。 天元區(qū)：株洲市新政府所在地政治、體育、文化、交通中心。 石峰區(qū)：株洲市成熟的工業(yè)集中區(qū)，商貿(mào)、物流基地。 汽貿(mào)、汽配 紅旗廣場(chǎng)附近每平方租金約 100 元左右 石峰商圈 次級(jí)商圈 建設(shè)中路家裝、家飾一條街，株洲工業(yè)區(qū)，相對(duì)商業(yè)部分則以日常配套為住，相對(duì)滯后與其他區(qū)域。 各檔次服裝批發(fā) “金冠”左側(cè)服裝批發(fā)市場(chǎng)每平方租金約為1000 元左右。以下則是對(duì)株洲市各級(jí)商圈的分類概況。 株洲市商圈的分布情況 株洲市商圈總結(jié) 株洲市蘆淞服裝批發(fā)大市場(chǎng)是 全國(guó)十大服裝市場(chǎng)之一 ，年銷售額達(dá) 150億元。 株洲市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 株洲純粹的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是從 02 年開(kāi)始啟動(dòng)， 02 年府前路步行街、株洲書城、保利大廈寫字樓和新天產(chǎn)權(quán)式酒店加之隨后蘆淞商圈的幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)如：智超、中國(guó)城、華麗 2 期、銀谷等商業(yè)樓盤都銷售火爆，隨后處于四區(qū)的如：汽車 城、匯亞國(guó)際、銅鑼灣、女人街、新一佳、濱江商業(yè)廣場(chǎng)、佳誠(chéng)時(shí)代等產(chǎn)權(quán)式商鋪在 0 04 年集中混戰(zhàn)。二是向陽(yáng)東路特色農(nóng)產(chǎn)品街。 兩條特色商業(yè)街： 一是桂花路商業(yè)步行街。該中心規(guī)劃的近期目標(biāo)，即 2020 年至 2020 年， 完成荷塘區(qū)作為市商業(yè)副中心，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、有特色的文化娛樂(lè)與購(gòu)物休閑商業(yè)圈；中長(zhǎng)期目標(biāo)，即 2020 年至 2020 年，適應(yīng)城市發(fā)展與人們消費(fèi)理念變革的需要，依托本地旅游資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)。以農(nóng)村人口為主 ,商業(yè)形態(tài)基本上固定為市集形式 ,由于時(shí)間地點(diǎn)和當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況條件的允許市場(chǎng)產(chǎn)品單一多以農(nóng)貿(mào)物品為主 ,加以手工制品 ,