【正文】 清潔美觀。 需要修剪的灌木每年大剪一次，每季度小剪一次。 檢查各種機械設備，保證其經常處于正常的工作狀態(tài)。 做好日常花木管養(yǎng)、清潔，做好綠化設備維修保養(yǎng)工作，每星期按要求對花草樹木淋水一次到 兩次。 （五）綠化管養(yǎng)工作職責 維護、保養(yǎng)管理范圍內的一切花草樹木要生長健旺、無病蟲害、無枯黃葉，保持其形態(tài)美觀。 檢查樹 木枯死、發(fā)黃、病蟲害，及時打藥、噴殺，保管好綠化用具及消殺蟲害用的農藥等落實情況。 檢查草地的修剪管養(yǎng)工作，確保平整、常綠、無黃土裸露。 檢查室內、室外庭園景點布置及換花工作，使庭園常新常艷。 每周 2 次以上巡查小區(qū)所有綠化布置及設施是否正常，及時糾正排除或上報管理處經理。 1配合居委會、派出所等主管部門做好國家方針政策的宣傳。對亂擺賣、亂停放、亂拉線、亂貼廣告等違規(guī)行為進行勸說、制止。 1協(xié)助公司財務部催交管理費等費用。處理好客戶的有效投訴。 定時檢查巡查小區(qū)內公用設施、設備，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。懂得水、電費及管理費的計算方法。 當客戶（包括外來辦事人員）出現(xiàn)違規(guī)行為時，及時勸阻并向其解釋小區(qū)的有關規(guī)定。 督促客戶遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度。 檢查負責區(qū)域的清潔、綠化、消殺情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 （三）物業(yè)管理員崗位職責 協(xié)助、配合客戶服務部主任的工作，負責小區(qū)物業(yè)的巡查監(jiān)督、組織、協(xié)調工作。 1 協(xié)助行 政人事部做好本部門的人員招聘、考核、錄用及人員調整工作。 負責受理業(yè)戶的報修、求助，并及時跟蹤處理，適時反饋。 組織協(xié)調與相關政府主管部門（如居委會、派出所等）的關系。 組織協(xié)調管委會的創(chuàng)優(yōu)達標活動。 負責組織對相關分包方（清潔、綠化、消殺等）進行審核、管理、評定。 認真貫徹關于物業(yè)管理的各項法規(guī)、政策、標準，組織落實上級主管部門下達的有關任務。 辦事員 ：對管線副主任負責，負責接待客戶， 受理街內業(yè)主、經營戶的咨詢、投訴、報修、回訪等對客服務事務、并及時協(xié)調跟蹤、反饋工作情況；負責辦公室行政內務協(xié)調工作。 物業(yè)服務手冊 一、工作職責與崗位描述 （一）管委會崗位描述 主任：主持全面工作，分 管財務、計劃生育工作。 臨時性的公共用電（如節(jié)假日等）須經部門主任同意并向公司領導匯報，同 時由值班人員作好記錄。 公共用電的 開關需明確責任人一名或兩名，責任人由有電工操作證或經過類似培訓的人員擔任。 （八）公共用電管理規(guī)定 公共用電以方便業(yè)主、有利形象、滿足需要和節(jié)約用電相結合。 凡非公共用水使用人偷用公共用水的，處以五十倍水費的罰款。 各公共用水的部門負責人 須對本部門強調節(jié)水意識，制定用水節(jié)水方案，掌握節(jié)水方法。 公共用水設備的維修由工程部門按日常維修和計劃養(yǎng)護進行。 附表 《房屋完好率統(tǒng)計表》 《房屋設施零星小修記錄表》 《房屋設施維修養(yǎng)護記錄表》 《房屋設施維修養(yǎng)護計劃表》 《房屋中 (大 )修工程計劃表》 《房屋本體維修基金使用情況匯報表》 《房屋本體維修基金臺帳》 （七）公共用水管理規(guī)定 公共用水以滿足需求和節(jié)約用水為原則。 本體維修基金的收支情況由步行街管委會辦公室每 3 個月公布一次，并接受有關部門和業(yè) 主的監(jiān)督、質詢。業(yè)委會應在收到管理處的計劃后 15 日內做出答復，急修工程應在 7 日內做出答復，業(yè)委會逾期視為同意。 房屋共用部位的大、中、小修標準，執(zhí)行國家的有關規(guī)定，當小區(qū)本體維修基金不夠支出時，經業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤，單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經業(yè)委會或該棟 50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。 本體維修基金遵循“專款專用”的原則，以房屋本體每棟為單位設立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內。 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護 ，具體包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、屋面、本體共用排煙管（道），公共水池、本體上下水管道，消防設施、機電設備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設施等。 附表：《工程組公共維修登記表》附后 （六）房屋本體維修基金管理規(guī)定 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。 維修人員應填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。 維修過程須認真負責，相關人員要跟蹤檢查。 工程組組長根據(jù)維修內容派人派工，并對維修內容進行規(guī)劃設計，并作 出人工、材料、工期等的預算報經理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領材料修理。 工程組報修處理程序。 維修人員在《維修單》中維修情況欄內注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺轉財務部作為計收服務費用的依據(jù)。 維修工作完成后，維修人員應清整工作現(xiàn)場，檢查試用。 維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同意后才能開始維修。 由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預約時間 10 分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關人員驗收，填寫相關驗收報告呈報經理審批。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對 行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或防護。 對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。 零星工程對外委托施工，須由維修責任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關人員現(xiàn)場考查，報經理審批后方可施工。 1 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。 1各當班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應在值班室等候待命。 工作時務必注意人身安全和設備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、或高空作業(yè)等須 嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省 時間，增加工作效率，少跑路，多干活。上午 11： 10 和下午 17： 10 以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當天處理完畢。 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 （二）工程組日常工作管理規(guī)定 按時上下班，上午 11： 30 分和下午 17： 30 分前不能提前下班或吃飯，中午上班不 能遲到。 所有員工必須定期參加培訓，持證上崗，確保大廈內所有機電設備處于良好的運行狀態(tài)。 盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚 ,做到維修及時率達到 99%以上，維修合格率達到 95%以上。 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。 ⑷ 根據(jù)預防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設備的維修、保養(yǎng)工作。 ⑵、負責街 內各相關設備設施的維保工作，負責水電及其它。 ⑶、熟練掌握轄區(qū)內的設備操作技術規(guī)程及家庭水電維修工作。 1對上 門服務應注意業(yè)主家內衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經業(yè)主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經業(yè)主簽字生效，服務完畢，應將工作場所打掃干凈。 必須將服務意識，服務態(tài)度和服務技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。 未經公司領導授權或批準，不得以步行街管委會名義對外展開業(yè)務或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工 作。 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結、真誠協(xié)作，達到暢順、高