【正文】 ，房地產(chǎn)業(yè)取得了顯著的成績，極大地改善了城鄉(xiāng)面貌，改善了人們的居住條件。但自 2020 年始全國房地產(chǎn)市場進入一個比較微妙、敏感的特殊階段，即面臨長遠的發(fā)展機遇，又危機潛伏；即有供求問題相對均衡、市場價格的穩(wěn)步上揚，又存在結(jié)構(gòu)性失衡、房地產(chǎn)金融瓶頸、環(huán)保、法律政策等一系列問題。有著鮮明城市特征的重慶市主城區(qū)，其房地產(chǎn)市場也形成了自己的諸多特點。 重慶市近期房地產(chǎn)市場分析 重慶市房地產(chǎn)市場直轄十年以來。城市中心為中央商務(wù)區(qū)，由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)共同組成，是面向西部地區(qū)和重慶市域的中心。 e. 東城：三產(chǎn)與工業(yè)并舉 東部片區(qū)是銅鑼山與明月山之間的區(qū)域，其南部發(fā)展以會展業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)，重點提升城市功能。 d. 西城：高品質(zhì)發(fā)展 西部片區(qū)是縉云山與中梁山之間的區(qū)域，其北部和中部以科研教育、服務(wù)業(yè)、休閑旅游等為主導(dǎo)，其南部為都市區(qū)工業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域之一。未來將重點調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，提升城市中心的品質(zhì)。 a. 北城：新重慶 嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間 (含蔡家組團 )的北部片區(qū)，是城市近期的重點拓展區(qū)域，以中央商務(wù)區(qū)、北部新區(qū)、長江上游最大的集裝箱港口、鐵路客運中心、航空樞紐、大型博覽設(shè)施和體育設(shè)施等為標(biāo)志，主要承接中心城區(qū)疏解的人口、部分公共服務(wù)功能和交通 功能，聚集以高新技術(shù)、汽車等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，重點建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風(fēng)貌。這意味著，未來 10~15年該市其他區(qū)域?qū)⒂?400 萬人口轉(zhuǎn)移到“一圈”內(nèi)。目前，重慶市是大城市帶大農(nóng)村結(jié)構(gòu)：該市現(xiàn)有總?cè)丝诩s 3200 萬人，但主城區(qū)只有約 600 萬人口，其余約2600 萬人居住在 30 多個區(qū)縣的中小城市及村鎮(zhèn)。 “一 圈”區(qū)域面積約 3 萬平方公里，目前常住人口達 1600 萬人，其中城鎮(zhèn)人口接近 1000萬人， 2020 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 2020 億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值 70%左右。 ③ 重慶市發(fā)展規(guī)劃： 1）一小時經(jīng)濟圈規(guī)劃 一小時經(jīng)濟圈是指，未來將在以重慶市主城為核心、 1 小時車程為半徑的范圍內(nèi)，打造一個具有明顯聚集效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟和競爭優(yōu)勢的城市群。人 口出生率為 ‰，上升 個千分點，死亡率為 ‰，下降 個千分點；自然增長率為 ‰，上升 。 ② 重慶市人口及城市化水平 據(jù)重慶市統(tǒng)計局最新公布的《 2020 年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示， 2020 年末，全市常住人口 2816 萬人，比上年增加 8 萬人，其中，城鎮(zhèn)人口 ，增加 萬人。 經(jīng)濟的快速增長 ,帶來了居民收入水平的大幅提 高。 2020 年人均 GDP 也達到了 2573美元，突破 2020 美元大關(guān)。 圖 20202020 重慶市人均 GDP及其增長率 重慶市人均 GDP 逐年上升，重慶市人民在重慶市政府的帶領(lǐng)下穩(wěn)步發(fā)展。 2020年，重慶市一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動全市經(jīng)濟增長 、 和 。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 18%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 重慶市投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟狀況與城市規(guī)劃 ① 重慶市 GDP 與居民消費價格指數(shù) 2020 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)突破 5000億元大關(guān)，比上年增長 %，增幅高出全國平均水平 。一方面可適度對如土地增值稅、營業(yè)稅等房地產(chǎn)開發(fā)稅費進行減免；另一方面金融部門也有可能“給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目適當(dāng)?shù)男刨J支持”。投資規(guī)模過度萎縮將深刻影響宏觀經(jīng)濟的運行，但又不能脫離實際的自住消費需求，可以“通過完善住房普查制度、建立全國性的住房檔案對于目前市場的實際購房需求有效摸底，以此把握未來的房地產(chǎn)投資規(guī)?！?。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實施相關(guān)措施，“中央可考慮統(tǒng)一出臺指導(dǎo)意見加以規(guī)范”。 三是政府收購如“爛尾樓”等低價商品房用作保障房房源，“這在當(dāng)前市場低迷期具有現(xiàn)實意義”。 二是進一步挖掘購房消費潛力，適當(dāng)調(diào)整二套房貸的限制，諸如“小房換大房”、“由房改房進入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠。這與中央經(jīng)濟工作會議中“減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔(dān)”的表述直接呼應(yīng)。據(jù)悉， 09 版新政包括“二套房貸適度放寬、以稅費減免刺激購房消費、合理為開發(fā)商資金松綁”等五大政策導(dǎo)向。為了充分、合理地利用房地產(chǎn)存量資源，促進租售互補，除了正確引導(dǎo)居民的住房消費觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內(nèi)的相關(guān)問題，擺脫傳統(tǒng)體制對租賃市場發(fā)展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂。二是引進信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)能力和管理能力。 ④加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐 為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。為了解決虛開收入證明的問題，金融機構(gòu)可與稅務(wù)部門聯(lián)合，通過個人繳納的所得稅予以證明。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控在抑制投機性購房需求的同時，要注意保護和支持居民自住的購房需求。 ②加大對自住性購房需求的支持力度 住房消費是中國城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級中最大的熱點， 也是構(gòu)成本輪經(jīng)濟景氣周期的最重要的源頭性需求。 針對經(jīng)濟適用房投資完成額占住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動地方政府通過調(diào)控項目立項和土地供應(yīng)，安排經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，可以考慮在商品房開發(fā)過程中規(guī)定一定比例的經(jīng)濟適用房開發(fā)規(guī)模。 ①改善供給結(jié)構(gòu)，完善住房保障政策。 國家信息中心 12 月 1 日發(fā)布第 55期《經(jīng)濟預(yù)測分析》指出，目前，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，部分區(qū)域房價下跌明顯，一旦房價跌幅超過 20%至 30%，銀行持有的房地產(chǎn)抵押價值不斷降低，來自開發(fā)商和購 房者的呆壞賬比例就會迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產(chǎn)風(fēng)險將最終轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險。《意見》對貸款購買第二套房做出了原則性的 寬松 規(guī)定：在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通 自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。當(dāng)前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 ⑦國務(wù)院常務(wù)會議部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施 國務(wù)院總理溫家寶 17 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施?！翱臁本褪且杆俪鍪郑瑺幏謯Z秒，不可貽誤時機；“重”就是要實施堅決有力的措施，從根本上扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增速過快下滑趨勢；“準”就是要抓住關(guān)鍵，突出重點，能起到立竿見影的效果；“實”就是要抓好落實。 ⑥國務(wù)院出臺的十條政策 中央出臺擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長的十條措施，對于克服當(dāng)前的困難和保持長遠的發(fā)展都具有重大意義。本通知自 2020 年 11 月 1 日起實施。 ⑤調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收 為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部 國家稅務(wù)總局現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問題做如下調(diào)整：對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。 ④央行下調(diào)個人住房公積金貸款利率 個百分點 央行 10 月 22 日宣布，個人住房公積金貸款利率各檔次利率分別下調(diào) 個百分點；五年期以下（含）由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %，五年期以上由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %。地震重災(zāi)區(qū)法人金融機構(gòu)暫不上調(diào)。尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，上調(diào)利率，資金使用成本上升，企業(yè)信貸成本上升，而且銀行可貸資金的減少，使得企業(yè)融資難，對銀行信貸資金依賴較重的行業(yè)影響較大。根據(jù)商業(yè)銀行的存款數(shù)據(jù)估算，此次調(diào)整后可以一次性凍結(jié)資金 2020 億元左右。 減少貨幣量限制房地產(chǎn)開發(fā)，會及時的抑制目前炒房熱的狀況，在減少了供給之后，炒房的人減少，政府相應(yīng)限制炒房的規(guī)定出臺，這些政策共同作用下會使房價趨于正常。 2020 年全國房地產(chǎn)政策回顧 由于 2020 年中國樓市呈現(xiàn)普遍低迷的態(tài)勢，以及受世界金融危機的波及，為穩(wěn)定中國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展， 2020 年中國政府對房地產(chǎn)市場做出十八項政策調(diào)整，分別為： ①央行決定上調(diào)存款準備金率 個百分點 為落實從緊的貨幣政策要求，繼 續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行決定從 2020 年 1 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 個百分點。這意味著，房企融資將趨向多元化、全球化。換句話說，開發(fā)商是用業(yè)主預(yù)付的錢在蓋房。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨著拿地時資金緊缺的難題。特別是房地產(chǎn)企業(yè)面臨銀根緊縮的壓力，拿地融資、開發(fā)難度增大，招掛牌制度的全面實施使土地價格上升，土地成本在開發(fā)成本中的比重明顯上升。因此，持續(xù)高溫的房地產(chǎn)熱在 2020 年將會逐步降溫，房地產(chǎn)投資可能回落。政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓以及對房地產(chǎn)市場廣告管理加強，房地產(chǎn)市場將進一步得到規(guī)范。2020 年，房地產(chǎn)業(yè)亟須消化這些新政。因此，在宏觀調(diào)控的各種因素相互作用之下， 2020 年將是中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。 趨勢 1 調(diào)控顯效 2020 年之后，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策一改以往追求“立竿見影”的做法，更加注重長效。 ④ 2020 年房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點 2020 年不僅是“政府換屆年”、“奧運年”，更是充滿挑戰(zhàn)的改革之年，房地產(chǎn)市場也將正式進入“奧運年”的百米沖刺階段。 圖 2020 年 11 月 2020 年 11 月竣工面積、 新開工面積、施工面積增長情況 竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但市場供給壓力仍偏大 2020 年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的 %、 %和 %下降到 111 月的 %、 %和 %。土地購置面積同比增長由 12 月的 %，到年中（ 16 月）的 %， 111月的 %，除 15 月外，增幅都是逐月在下降；而土地開發(fā)面積同比增幅也是由 12 月的 %，一路回落到 111 月的 %，除 16 月外，也是逐月下降， 2020 年狂熱的土地市場降溫明顯。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對值仍超過了 20%以上，可見與房地產(chǎn)銷售較大幅度下滑相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。受 2020 年房地產(chǎn)投資過熱的影響，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于 30%的同比增長幅度，下半年，國際上受金融危機的影響，國內(nèi) 由于“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進，以及經(jīng)濟進入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。 20202020 年 11 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成 表 圖 2020 年 111 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成 從各資金來源數(shù)據(jù)看， 111 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源于國內(nèi)貸款有 億元，同比增長 %，增幅較去年同期減少了 個百分點，今年以來持續(xù)減緩；利用外資 億元，同比增長 %，繼 8 三個月增幅到達 20%以上外，近三個月，增幅有所減緩，本月比去 年同期增幅減少了 個百分點，而其中資金來源于外商直接的投資達到 億元，同比增長 24%；來源于房地產(chǎn)行業(yè)的自籌資金共 億元，同比增長 %，增幅比去年同期減少 ，自籌資金一直是我國房地產(chǎn)行業(yè)資金來源中的重要來源方面，在資金來源中占有較大的比重，其中自有資金 億元，同比增長 %，自有資金的投入下半年以來亦有趨緩的趨勢，但依然處于高位的增幅；其他資金來源共 億元，同比減少 %，連續(xù)四月呈現(xiàn)負增長態(tài)勢，且減少的速度加快，而其他資金來源中的定 金及預(yù)收款共有 8017 億元，同比減少 %，下降速度較快，出現(xiàn) 2 位數(shù)的負增長，定金及預(yù)收款的減少，對于商品房的銷售產(chǎn)生了巨大的壓力。 ② 2020 年 111 月全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 2020 年 111月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源共 億元，同比增長 %，增幅比上年同期下降了 個百分點，繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，同今年前幾個月的增幅相比，增幅下降速度較快。 圖 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源合計增速 累計（ %） 圖 20202020 年 11 月各月份全國房地產(chǎn)分類別開發(fā)投資完成額 從圖中可以看出，分類別來看，住宅開發(fā)投資總額在 2020 年 9 月后大幅度下降，其它類型地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)。 2020 年，美國次級抵押貸款危機擴散，國際金融動蕩進一步加劇，再加上我國春季雪災(zāi)和 汶川大地震的多重因素，可能對我國經(jīng)濟發(fā)展帶來較大影響，但是我國的經(jīng)濟增長不可能出現(xiàn)下降，經(jīng)濟增長仍在高位運行。房地產(chǎn)和企業(yè)投資是市場引導(dǎo)投資的主體，其中房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的五分之一強，企業(yè)投資占全部投資的比重也較大。企業(yè)利潤減少，經(jīng)營困難加大，可能會影響到企業(yè)的投資能力，進而影響到企業(yè)投資的增長。綜合這兩方面情況，企業(yè)的經(jīng)營困難比較突出。另一方面，隨著總需求增幅放緩，市場競爭變得越來越激烈，企業(yè)提高