【正文】 工程主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修 當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不論哪一級(jí)或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 『學(xué)習(xí)改變 人生 房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決住戶需要解決的房屋修繕問題 。 ◇舊建房屋，應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。 2. “區(qū)別對(duì) 待”原則： 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。 房屋維修管理的原則是什么？ 『學(xué)習(xí)改變 人生 2. 現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和人員對(duì)房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對(duì)房屋進(jìn)行維修、修繕和改建。 做成功物業(yè)管理人！ 』 據(jù)。 第五部份：房屋設(shè)備管理 什么是房屋質(zhì)量管理？ 房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查， 評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。經(jīng)業(yè)委會(huì)同意可按照住宅標(biāo)準(zhǔn)的150%收取。 1商鋪的租金是否計(jì)入管理費(fèi)？ ◇若屬發(fā)展商向業(yè)委會(huì)劃撥商鋪的租金，其中租金 30%回收墊支購(gòu) 房的公用設(shè)施專用基金，剩余部分補(bǔ)貼管理費(fèi)；若商鋪已出售或歸發(fā)展商所有，商鋪?zhàn)饨饸w產(chǎn)權(quán)人。 做成功物業(yè)管理人！ 』 用電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。 1 “門前三包 ”指什么？ 指包衛(wèi)生、包綠化、包秩序。 1商鋪是否有權(quán)使用小區(qū)各類公用設(shè)施？ 商鋪經(jīng)營(yíng)者只能合理使用與商鋪及經(jīng)營(yíng)相關(guān)的公用設(shè)施，損壞公用設(shè)施負(fù)責(zé)賠償。 1發(fā)現(xiàn)商鋪從事非法經(jīng)營(yíng)該怎么辦？ 當(dāng)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)商鋪非法經(jīng)營(yíng)時(shí)，應(yīng)采取巧妙方式通知工商、公安等政府執(zhí)法部門。 做成功物業(yè)管理人！ 』 為什么要杜絕 “三合一 ”商鋪？ “三合一”商鋪是集經(jīng)營(yíng)、做飯及住宿為一體的商鋪。 自有住宅可以用于商業(yè)或辦公嗎？ 不得改變房屋用途，不得用于商業(yè)或辦公。 自行管理的商場(chǎng)為什么還要向管理處交納管理費(fèi)？ 雖然商場(chǎng)內(nèi)部自行 管理，但還應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偱c之相連的公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)、社區(qū)公共秩序和整體環(huán)境的維護(hù)所產(chǎn)生的費(fèi)用。 商鋪裝修應(yīng)注意什么問題？ 外觀裝飾格調(diào)統(tǒng)一；消防部門驗(yàn)收資料；水電用量和管線設(shè)計(jì)；餐飲業(yè)的排煙、排污的設(shè)計(jì)；隔音防噪設(shè)計(jì)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 商鋪管理日常管理什么？ 裝修管理、貨物車輛 進(jìn)出管理、物品擺放管理、環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)等。 商鋪管理的依據(jù)是什么？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《環(huán)境和衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《業(yè)主公約》及《商鋪管理協(xié)議書》。 1在公共供水、供電方面要 求設(shè)計(jì)時(shí)注意哪些問題？ 由于供水、供電實(shí)行最低用量的要求，故公共用水、用電不能安裝過多的表，以免表走不夠最低用量，造成多出錢，所以對(duì)于公共用水、用電要求設(shè)計(jì)時(shí)盡量集中在一起用一塊表。 做成功物業(yè)管理人！ 』 的排水是否恰當(dāng)，泳池的設(shè)備設(shè)計(jì)是 否合理，補(bǔ)水、溢水、排水是否完善， 前期介入在安全方面要注意哪些問題？ 關(guān)注其智能防盜設(shè)備是否完善，周邊防翻越是否合理，各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置是否足夠和合理，對(duì)住戶與商場(chǎng)的門是否進(jìn)行控制，能否有效的隔離商場(chǎng)人員進(jìn)入住戶空間，對(duì)出入口的設(shè)置是否合理，停車場(chǎng)的智能化有否安全隱患，管道井是否存在安全隱患。 前期介入在清潔綠化要注意哪些問題？ ，可以關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便，天臺(tái)是否設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔用，是否設(shè)計(jì)垃圾收集點(diǎn)及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關(guān)的問題。 ，了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的 位置，住戶的供水方式，各個(gè)閥門的位置。 做成功物業(yè)管理人！ 』 前期介入在設(shè)備方面要注意哪些問題？ ，注意各 設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題，對(duì)各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對(duì)各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解，對(duì)照明線路設(shè)計(jì)是否符合以后管理的需要進(jìn)行確認(rèn)，以方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。 有監(jiān)理公司為何物業(yè)管理公司還需派人員進(jìn)行前期介入？ 監(jiān)理公司的工作重點(diǎn)是督促建設(shè)單位的施工是否按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，管理公司不但要求工程質(zhì)量得以保證，而還要要求其設(shè)計(jì)施工符合業(yè)主得利益、有利于以后的物業(yè)管理，為更好的向業(yè)主提供服務(wù)。 前期介入需要配備哪方面的人員？ 前期介入主要涉及到的是設(shè)備、設(shè)施方面的技術(shù)問題，主要應(yīng)配備相應(yīng)的工程技術(shù)人員，應(yīng)涉及到消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯等方面的人員，各個(gè)物業(yè)可以根據(jù)樓盤的大小和設(shè)備的多少來確定人員的多少，可能需要一人兼幾項(xiàng)，合理安排人員。 。 、改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 間越早越好，最遲介入時(shí)間應(yīng) 為交付前三個(gè)月。物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程開始竣工驗(yàn)收、移交驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙及籌備開業(yè)時(shí)，管理公司全面介入，對(duì)正式接手管理做好準(zhǔn)備。在土建結(jié)構(gòu)已 封頂，工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)管理公司參與進(jìn)來，一方面是熟悉線路、管道走向，另一方面對(duì)設(shè)備的安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。在物業(yè)處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，發(fā)展商就聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理公司做顧問，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，站在今后使用和管理的需要提出建議。 做成功物業(yè)管理人！ 』 站、）；娛樂場(chǎng)所物業(yè)管理（風(fēng)景旅游區(qū)、渡假村、娛樂城、影劇 院）；宗教場(chǎng)所物業(yè)管理（廟宇、教堂、祠堂）；政府部門物業(yè)管理（行政機(jī)關(guān)、外交使館、軍營(yíng)、監(jiān)獄）；道路交通物業(yè)管理（公路、橋梁）等等。 他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、安全保衛(wèi)、車輛管理等基本業(yè)務(wù)，以及提供大型商務(wù)會(huì)議服務(wù)、通訊信息服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。他主要對(duì)生產(chǎn)能源保障的管理、工業(yè)區(qū)環(huán)境規(guī)劃管理、配套設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)、消防責(zé)任管理、等基本業(yè)務(wù)，以及提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。 他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕、設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)、保潔綠化等基本業(yè)務(wù)，以及有償服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)等。 什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ 所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進(jìn)行 『學(xué)習(xí)改變 人生 4. 宣傳發(fā)動(dòng)工作一定要認(rèn)真細(xì)致、廣泛、明白，有一定的時(shí)間講清楚成立業(yè)主委員會(huì)的目的、意義；業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù) 、職責(zé)；候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進(jìn)行選舉形式等問題。 ，定期開會(huì)討論籌備工作中的一些具體問題。 ，并將籌備組名單公布。 做成功物業(yè)管理人！ 』 他們具備的條件是：必須是年滿十八歲住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)具有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士。 1業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？他具備的條件是什么？ 業(yè)主委員會(huì)委員是通過住宅區(qū)全體業(yè)主大會(huì)，按照住宅主管部門規(guī)定的選舉程序和記票方式，民主投票選舉產(chǎn)生。 1如何召集首屆業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？ 住宅區(qū)在如住率達(dá)到 50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿二的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助召集業(yè)主大會(huì)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 職權(quán)是： 1. 召集和主持業(yè)主大會(huì)； 2. 審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用； 宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同； 物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目； 理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。 1什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？ 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)住宅區(qū)全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉表決產(chǎn)生的，并由區(qū)住宅主管部門備案的業(yè)主自治群眾組織。包括：房 屋的承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙管、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。管理處每 36 個(gè)月向業(yè)主公布一次使用情況，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督。 做成功物業(yè)管理人！ 』 部門的規(guī)定，按月向本屋村管理處繳交住宅維修基金。如果是高層住宅專用基金 30%用于本體外設(shè)施；另 70%用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。 ★專用基金由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，用于購(gòu)買管理用房、墊支購(gòu)買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程、改造項(xiàng)目。 1 “公用設(shè)施專用基金 ”來源、管理和使用范圍是怎樣的？ ★專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資 2%的比例，在業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金。目前有三種定價(jià)方式：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。 『學(xué)習(xí)改變 人生 物業(yè)軟件管理介入：既完善建立該物業(yè)的管理架構(gòu)、方案和手續(xù)，準(zhǔn)備入伙的一切文件和相關(guān)資料。 ?它主要包括軟件和硬件兩大方面： 物業(yè)硬件管理介入：既從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化的意見，使之達(dá)到物業(yè)功能的完善。 一般包括以下內(nèi)容： 1. 物業(yè)轄區(qū)的概況； 2. 物業(yè)轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu)；3. 物業(yè)轄區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)則； ； 5. 日常管理與維護(hù)； 6. 綜合服務(wù)； 7. 管理費(fèi)用； 8. 常用電話號(hào)碼及其他。 做成功物業(yè)管理人！ 』 守則及安全措施等。 什么是《住戶手冊(cè)》？應(yīng)包括 哪些內(nèi)容？ 《住戶手冊(cè)》是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。 什么是《業(yè)主公約》？它在包括哪些方面內(nèi)容？ 業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主（含房屋使用人）具有約束力的，有關(guān)業(yè)主 在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 深圳市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？ 1. 有固定的管理經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； 2. 持有物業(yè)管理資質(zhì)證書； 3. 管理人員有明顯標(biāo)志，言行文明規(guī)范； 4. 服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，咨詢解答耐心； 5. 設(shè)有專門的投訴電話或投訴信箱，對(duì)投訴件的處理 要有明確的時(shí)間限制； 6. 管理處 24 小時(shí)有人值班，對(duì)突發(fā)事件有處理應(yīng)急方案、處理措施和記錄； 7. 衛(wèi)生工作定時(shí)清掃，無衛(wèi)生死角，滅“四害”達(dá)標(biāo)； 8. 保安人員定時(shí)巡邏，有巡視記錄； 9. 園林綠地維護(hù)較好，無明顯黃土裸露地帶； 『學(xué)習(xí)改變 人生 做成功物業(yè)管理人！ 』 ④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； ⑤ 有權(quán)要求業(yè)委會(huì)協(xié)助管理； ⑥有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān) 專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；⑦ 可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有哪些？ 根據(jù)建設(shè)部 1994 年 3 月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權(quán)利和義務(wù)。 %以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的 “全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)） ”稱號(hào)， 10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)； 6. 具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度； 7. 建立了維修基金管理與使用制度。 ?計(jì)算基數(shù)是： 『學(xué)習(xí)改變 人生 %以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的 “全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)） ”稱號(hào)， 20%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)； 6. 具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái) 務(wù)管理制度； 7. 建立了維 修基金管理與使用制度。 做成功物業(yè)管理人！ 』 經(jīng)理、管理員取 得從業(yè)人員崗位證書； 3. 管理兩種類型以上的物業(yè)； 4. 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100%。 什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)？其等級(jí)條件是什么？ 1999 年建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對(duì)全國(guó)物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進(jìn)行了規(guī)范，并確定了等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門。 宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理手段為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)方便 、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體的有償勞動(dòng)，行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理之路。 做成功物業(yè)管理人！ 』 性、商業(yè)性、獨(dú)立性。 什么是物業(yè)管理人？ 物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的、具有法人地位的企業(yè)或組織。 ?物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為三類： ①基本業(yè)務(wù)類：包括對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)； ②專項(xiàng)業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等； ③ 特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，它的標(biāo)的是物，它的義務(wù)主體是不特定的人。指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物