風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析(6)-文庫吧資料
2025-05-21 15:04本頁面
【正文】 /m2) ＋ 建筑面積 (2021/m2) ＋ 專業(yè)人員費(fèi)用 (%) ＋ － 投資收益率 (7%) ＋ － 租售代理費(fèi) (15%) ＋ － 廣告宣傳費(fèi) (5250美元 ) ＋ － 土地購置附加費(fèi) (%) ＋ － 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 (2)多因素敏感性分析 租金、建造成本共同變化對(duì)開發(fā)商利潤的影響 租金 建造成本 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 上述分析方法試敏感性分析中最基本的方法，它的 優(yōu)點(diǎn) 在于給開發(fā)商提供了關(guān)于項(xiàng)目贏利性的有用信息和它對(duì)變動(dòng)因素的敏感性，同時(shí)指出了哪些因素是最關(guān)鍵的因素。 試對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入使用后年租金收入為 6萬美元，貸款利率為 15％。 *注意：多因素敏感性分析必須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，并且各因素發(fā)生變化的概率相同。首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。 確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍 計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)各評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值 通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析。 （ 3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下從中選出不敏感的投資方案。 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 敏感性分析的目的 （ 1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析其變動(dòng)的原因，為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析提供依據(jù)。 多因素臨界點(diǎn)組合：多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素同時(shí)發(fā)生變化，引起開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)，各因素變化值組合成多因素臨界點(diǎn)組合。 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 最高土地取得價(jià)格 : 最高工程費(fèi)用 最高購買價(jià)格 最高運(yùn)營費(fèi)用比率 :投資物業(yè)中運(yùn)營費(fèi)用支出占毛租金收入的比率。 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析 最低租售價(jià)格分析： 最低售價(jià) (租金 ):是指開發(fā)項(xiàng)目的房屋售價(jià) (房屋租金 )下降到預(yù)定可接受最低盈利時(shí)的價(jià)格，房屋售價(jià) (房屋租金 )低于這一價(jià)格時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目的盈利不能滿足預(yù)定的要求。以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 BEP 0 P*,C* Qr Cf Q* Q C=Cf+CvQ B=P Q 虧損 盈利 P,C 年銷售收入方程： B=P Q 年總成本費(fèi)用方程： C=Cf+Cv Q 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 例 1： 某項(xiàng)目生產(chǎn)能力 3萬件 /年，產(chǎn)品售價(jià) 3000元 /件，總成本費(fèi)用 7800萬元，其中固定成本 3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。 盈虧平衡分析的分類： *當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，屬于線性盈虧平衡分析 *當(dāng)市場上存在壟斷競爭因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，屬于非線性盈虧平衡分析 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 線性盈虧平衡分析的基本公式： 其中 : B:銷售收入 C:總成本 Ct:固定成本 Cv:變動(dòng)成本 Q:產(chǎn)銷量 *當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有 B=C。在這點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等。 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 第二節(jié) 盈虧平衡分析 一、盈虧平衡分析的基本原理 （ p167） 盈虧平衡分析：在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。 *對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，空置率提高會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少。 *權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)
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