【正文】 盤后調(diào)價(jià)： 開盤后整體均價(jià)上調(diào) 100200元，同時(shí)根據(jù)認(rèn)購情況調(diào)整位置價(jià)格，挖掘價(jià)格潛力，實(shí)現(xiàn)利益最大化。 類別：方案類 第 32 頁 共 55 頁 總體價(jià)位匯總 表 樓體 樓層 面積 銷售額 均價(jià) 包租銷售額 銷售額差 包租均價(jià) 均價(jià)差 38 號樓 一層 10450416 8201 11611573 1161157 9112 911 二層 7404088 6130 8226764 822676 6812 681 整體 17854504 7193 19838338 1983834 +7993 799 39 號樓 一層 4975180 7166 5527978 +552798 7962 796 二層 5240901 6066 5823223 +582322 6740 674 整體 10216081 6556 11351201 +1135120 7284 728 40 號樓 一層 13819193 7511 15354659 +1535466 8345 835 二層 8253469 5908 9170521 +917052 6565 656 整體 22072662 6819 24525180 +2452518 7577 758 41 號樓 一層 5672959 7161 6303288 +630329 7956 796 二層 3929452 6261 4366058 +436606 6957 696 整體 9602411 6763 10669345 +1066935 7514 751 42 號樓 一層 18053246 7655 +2021916 8506 851 二層 12448965 6033 +1383218 6704 670 類別：方案類 第 33 頁 共 55 頁 整體 30502211 6898 +3389135 7665 766 43 號樓 一層 11526574 7154 12807304 +1280730 7949 795 二層 7863034 6154 8736704 +873670 6838 684 整體 19389607 6712 21544008 ++2154401 7458 746 44 號樓 一層 5991947 7347 6657718 +665772 8164 816 二層 4048686 6244 4498540 +449854 6937 694 整體 10040633 6858 11156258 +1115626 7621 762 總體 一層 70489514 7510 78321682 +7832168 8345 834 二層 49188594 6083 54653994 +5465399 6759 676 總體 119678108 6850 132975675 +13297568 7611 761 注：按總體優(yōu)惠 3%，一層優(yōu)惠后均價(jià) 8095元 /平米，二層優(yōu)惠后 6556 元 /平米，總體優(yōu)惠后均價(jià) 7383 元 /平米； 通過包租后銷售額比原價(jià)銷售額增加 1329 萬元，可以增加前期現(xiàn)金流量，可增加開發(fā)融資，同時(shí)此銷售額將作為返租額的一部分，在未來三年內(nèi)返給客戶，保證客戶投資收益！ 根據(jù)三年返租 21%，總計(jì)需要返租 2792萬元，依 3年返限計(jì)算，平均每年約需返租 775萬元； 類別：方案類 第 34 頁 共 55 頁 調(diào)價(jià)策略 認(rèn)籌調(diào)價(jià) 根據(jù)認(rèn)籌量和認(rèn)籌需求的位置和戶型，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，關(guān)注多、認(rèn)籌量大的價(jià)格要高，認(rèn)籌量小的價(jià)位調(diào)低。 類別：方案類 第 25 頁 共 55 頁 （二）、銷售節(jié)點(diǎn)與目標(biāo) 類別：方案類 第 26 頁 共 55 頁 項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)與目標(biāo) ◎項(xiàng)目正常亮相接受咨詢階段： 6月 16 日 — 8 月 26 日 ◎項(xiàng)目開始認(rèn)籌，進(jìn)入認(rèn)籌期階段： 8 月 26日 — 9月 16日 ◎項(xiàng)目開盤，開盤： 9月 16日，熱銷期階段： 9月 16 日 — 12月 6月 8 月 26 日 9月 16日 12月 07年 5月 1日 開始認(rèn) 籌 開 盤 經(jīng) 營 接受咨詢 認(rèn) 籌 期 熱銷期 類別：方案類 第 27 頁 共 55 頁 銷售優(yōu)惠措施 8月 26日正式 VIP 認(rèn)籌， 10000 元抵 20210 元，根據(jù)認(rèn)籌號段實(shí)施不同優(yōu)惠。 商業(yè)街的包租銷售模式，直接促進(jìn)銷售，更重要的是位商業(yè)街成功運(yùn) 營奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 類別：方案類 第 24 頁 共 55 頁 帶動后期商業(yè)開發(fā)運(yùn)營 亞星商業(yè)步行 街商業(yè)雖然有 22021 ㎡ 的龐大商業(yè)體量，但也僅為整個(gè)亞星國際商業(yè)街區(qū)的一小部分， 2021 年進(jìn)入銷售階段的嵩山路沿街商業(yè)體量更為龐大，后期更有長江路南側(cè)亞星商業(yè)的龐大體量。 類別：方案類 第 23 頁 共 55 頁 （ 2）、統(tǒng)一經(jīng)營引進(jìn)主力店、帶動商業(yè)街發(fā)展 38＃為臨街商鋪 ,進(jìn)深較大內(nèi)部空間較大 ,比較適合主力店經(jīng)營 .但整層商鋪劃分為多個(gè)產(chǎn)權(quán)就意味著商鋪的經(jīng)營權(quán)的分散 .主力店租賃協(xié)議要與每個(gè)產(chǎn)權(quán)持有人分別簽署 ,容易產(chǎn)生單個(gè)位置租金高低的糾紛 .對該類商 鋪進(jìn)行包租三年的政策 ,商鋪經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一劃歸開發(fā)公司所有 ,主力店租賃協(xié)議直接與開發(fā)公司或其指定的管理公司簽署 ,具有統(tǒng)一的租金標(biāo)準(zhǔn) ,減去不必要的租金糾紛 . 3 9商鋪包租三年統(tǒng)一經(jīng)營整體出租能夠引進(jìn)一些大型主力店，比如大型超市賣場、大型娛樂中心，這種業(yè)態(tài)種類并且受地段位置影響不很大，本項(xiàng)目的交通條件及充足停車位恰好滿足該類業(yè)態(tài)入住經(jīng)營。一個(gè)上規(guī)模的新商業(yè)至少需要 2— 3年的市場成熟培育期，商業(yè)街 39— 44包租三年，正好是商業(yè)街的市場培育期。每間商鋪的產(chǎn)權(quán)持有人均可對商鋪實(shí)行自主經(jīng)營權(quán)，隨心所欲的在自己的商鋪上經(jīng)營任何業(yè)態(tài)，或者是由承租人任意經(jīng)營，這樣一來勢必引起商業(yè)街經(jīng)營上的混亂，最終結(jié)果是商業(yè)街始終不能紅火經(jīng)營，應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值達(dá)不到體現(xiàn)，商鋪產(chǎn)權(quán)持有人的租金回報(bào)受到嚴(yán)重?fù)p失。 類別：方案類 第 22 頁 共 55 頁 商業(yè)街經(jīng)營方面 （ 1）、兩權(quán)分離為商業(yè)街紅火打下牢實(shí)的根基 商鋪本身的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)一般是捆綁在一起的，也就是說產(chǎn)權(quán)持有人同時(shí)持有商鋪經(jīng)營權(quán)。 商業(yè)街二樓，從商業(yè)經(jīng)營的角度出發(fā)經(jīng)營價(jià)值明顯弱于一樓，一般為一樓的 1/2， 投資商鋪的客戶一般不看好二樓，再加上目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，二樓空置率必定較高，所以二樓成為商業(yè)街銷售的死角，最多最大的滯銷位置。對該類商鋪進(jìn)行面積分割，單價(jià)不降低，單位總價(jià)降低減少銷售阻力。 3— 5年后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營成熟，租金回報(bào)率上升到客戶期 許的高度，無需包租保證，客戶就可獲得高額租金回報(bào)。在包租期限內(nèi)，客戶不須擔(dān)憂商鋪的空置問題，租金回報(bào)穩(wěn)定可靠。目前區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹪?30 元 /月 /㎡， 回報(bào)率在 3— 4%之間，并且具有一定的空置率，尤其是本項(xiàng)目長江路、興華南街大量商鋪空置更是增加客戶疑慮程度，影響客戶對商業(yè)街的投資信心。 商家的觀望影響了商鋪投資者的投資信心，投資客戶對區(qū)域內(nèi)商鋪投資的前景普遍看好，但目前的租金回報(bào)率嚴(yán)重影響苦湖投資信心。 類別：方案類 第 19 頁 共 55 頁 銷售模式確定 38—— 44包租三年，年回報(bào) 7%，三年回報(bào) 21%，按季度返還租金； (45前期實(shí)行整體銷控，本次銷售范圍為 3844) 類別：方案類 第 20 頁 共 55 頁 銷售模式可行性分析 促進(jìn)銷售方面 （ 1）、打消客戶疑慮，增強(qiáng)客戶投資信心 亞星國際商業(yè)街區(qū)地處西南區(qū)域，地段相對偏遠(yuǎn)，商業(yè)發(fā)展由于歷史原因比較落后，商業(yè)氛圍不夠濃厚，商鋪投資回報(bào)率較低，尤其是新建社區(qū)較為集中的航海路以南區(qū)域。作為區(qū)域內(nèi)體量龐大的商業(yè)配套，銷售不是最終目的，其結(jié)果必定是經(jīng)營的紅火，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在銷售過程中必須考慮后期經(jīng)營，為 后期經(jīng)營的紅火奠定基礎(chǔ)。在制定銷售模式時(shí)，充分考慮滯銷鋪位的銷售，最大限度促進(jìn)整體銷售。因 此在銷售模式的制定過程中充分考慮客戶投資心理，首先解決客戶投資疑慮。 ◎ 相鄰的 45，位居嵩山路具有最高的商業(yè)價(jià)值，也將規(guī)劃為精品區(qū)，共同形成精品商業(yè)規(guī)模。視招商狀況可以適當(dāng)放大該區(qū)的經(jīng)營面積，令該類業(yè)態(tài)成為商業(yè)街的一大特色。 （ 9）、八區(qū) 洗化用品 42二樓東部 業(yè)態(tài)分布： 男士化妝品、女士化妝品、洗發(fā)沐浴系列用品 分區(qū)說明： ◎ 區(qū)內(nèi)洗化用品的檔次以中高檔為主，與 10區(qū)的精品服飾鞋帽相連，形成二樓精品專賣店的規(guī)模 ◎ 視招商情況，如果商戶過少可考慮將單獨(dú)洗化區(qū)取