【正文】 要支出8019201人力資源費(fèi)用支出601440仙林金鷹置業(yè)培育期定編人員為207人2行政辦公雜費(fèi)7168與培育期相同3潔綠外包費(fèi)用496以簽定潔綠外包合同約定的費(fèi)用為準(zhǔn)4保險(xiǎn)費(fèi)用372公共設(shè)備財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、公共安全險(xiǎn)5其它+企業(yè)稅費(fèi)6144%營業(yè)稅，7%企業(yè)城建稅，25%企業(yè)所得稅。三商業(yè)管理支出基本成本合計(jì)78390基本商業(yè)管理成本即平均為78萬元/100000平米/月=8元平米/月四商業(yè)營銷推廣投入費(fèi)用75375面積100000㎡㎡/月=75萬元/月（），375萬元營銷推廣費(fèi)用見后附分解表所示五商業(yè)運(yùn)營管理總成本合計(jì)153765運(yùn)營管理總成本(含營銷推廣費(fèi))即為15元/平米/月 序號(hào)應(yīng)收款分項(xiàng)預(yù)計(jì)月可收（萬元）5個(gè)月總計(jì)（萬元）備注一商業(yè)管理服務(wù)費(fèi)11元/平米/月*8萬平米*95%*2/3=56280按11元/平米/月由租店戶繳納商貿(mào)繳納二營銷推廣費(fèi)免兩年三停車費(fèi)免四公共場地租賃費(fèi)0五物業(yè)有償服務(wù)費(fèi)免六總 計(jì)63315序號(hào)分 項(xiàng)月預(yù)計(jì)（萬元）5個(gè)月總預(yù)計(jì)（萬元）備注一運(yùn)營管理總成本153765二運(yùn)營管理可收款項(xiàng)總計(jì)63315試運(yùn)營期運(yùn)營管理收支平衡分析90450試運(yùn)營期需要集團(tuán)投入運(yùn)營管理支持費(fèi)用為90萬/月分析說明試運(yùn)營扶持5個(gè)月集團(tuán)需要扶持仙林金鷹置業(yè)公司450萬元附表1：試運(yùn)營期人力資源費(fèi)用分解明細(xì)序號(hào)明細(xì)分類預(yù)計(jì)金額（萬元/月）其中商貿(mào)物業(yè)（萬元/月）備 注1工資2社會(huì)保險(xiǎn)3住房公積金4夜班費(fèi)5員工福利工作餐、慶生會(huì)等6通訊費(fèi)7工會(huì)費(fèi)合計(jì)序號(hào)明細(xì)分類預(yù)計(jì)金額（萬元/5個(gè)月）其中商貿(mào)物業(yè)備 注1獎(jiǎng)金162年底獎(jiǎng)金等2加班費(fèi)元旦、春節(jié)、清明3培訓(xùn)費(fèi)34其它2（服裝、勞保用品等）合計(jì)5個(gè)月合計(jì)費(fèi)用附表2：試運(yùn)營期公司行政辦公開支分解明細(xì)序號(hào)明細(xì)分類預(yù)計(jì)金額（萬元/月）備 注1辦公商務(wù)電話費(fèi)用2辦公耗材費(fèi)用4辦公水電費(fèi)用5行政與商務(wù)費(fèi)用6辦公設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)7車輛使用耗費(fèi)2公司電瓶車4部車8差旅補(bǔ)助費(fèi)用9其它合計(jì)7（）按語：此階段重點(diǎn)為對(duì)已經(jīng)招商成功的有效商家進(jìn)行市場消費(fèi)者的人氣培育，加大項(xiàng)目整體形象的宣傳力度，不斷提升項(xiàng)目商業(yè)的知名度和消費(fèi)者的忠誠度，加強(qiáng)進(jìn)入商家的各種宣傳推廣和有效促銷活動(dòng)，置業(yè)公司各部的人力資源應(yīng)配備到位，加強(qiáng)內(nèi)部規(guī)范運(yùn)營管理，最大程度的服務(wù)好消費(fèi)者和商家，樹立起項(xiàng)目的品牌形象，順利完成市場的培育，成功實(shí)現(xiàn)正式運(yùn)營的過渡階段！ 序號(hào)分 項(xiàng)月計(jì)（萬元）24個(gè)月累計(jì)（萬元）備注一商業(yè)管理費(fèi)用主要支出8019201人力資源費(fèi)用支出601440仙林金鷹置業(yè)培育期定編人員為207人2行政辦公雜費(fèi)71683潔綠外包費(fèi)用496以簽定潔綠外包合同約定的費(fèi)用為準(zhǔn)4保險(xiǎn)費(fèi)用372公共設(shè)備財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、公共安全險(xiǎn)5其它+企業(yè)稅費(fèi)6144%營業(yè)稅，7%企業(yè)城建稅，25%企業(yè)所得稅。53 項(xiàng)目商業(yè)試運(yùn)營期運(yùn)營管理財(cái)務(wù)分析（）按語：此階段重點(diǎn)為項(xiàng)目首次開街活動(dòng)及完成既定可招商面積的95%的招商工作，對(duì)前期已經(jīng)進(jìn)入的商家進(jìn)行有效調(diào)整，運(yùn)營工作以對(duì)項(xiàng)目形象的整體推廣及進(jìn)駐的有效商家有針對(duì)性的企劃促銷為主，此階段要求在運(yùn)營管理成本的控制上做好人力資源的調(diào)整，精簡人員，隨著招商工作的深入和商家的進(jìn)駐再逐漸增加崗位人員成本投入！（.—.）序號(hào)分 項(xiàng)月計(jì)（萬元）5個(gè)月累計(jì)（萬元）備注一商業(yè)管理費(fèi)用主要支出743701人力資源費(fèi)用支出56280管理公司人員可控制在200人以下，具體見分解附表1所示2行政辦公雜費(fèi)735具體見分解附表2所示3潔綠外包費(fèi)用420以簽定潔綠外包合同約定的費(fèi)用為準(zhǔn)4保險(xiǎn)費(fèi)用315公共設(shè)備財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、公共安全險(xiǎn)5其它+企業(yè)稅費(fèi)420%營業(yè)稅，7%企業(yè)城建稅，25%企業(yè)所得稅。備注商業(yè)總培育期實(shí)為29個(gè)月。（2002010），此階段需公司在市場培育上投入較大支持力度與商戶一起共同培育市場即“放水養(yǎng)魚”。（仙林金鷹天地停車費(fèi)_____年免費(fèi)）大巴中巴小車15消防器材租用費(fèi)10元/只/月16廣告位使用/租用費(fèi)另議17宣傳活動(dòng)場地使用費(fèi)另議18臨時(shí)促銷攤位另議52 商業(yè)運(yùn)營時(shí)間節(jié)點(diǎn)說明及解釋序號(hào)分 項(xiàng)期限預(yù)計(jì)解 釋 說 明1商業(yè)運(yùn)營商業(yè)試營運(yùn)期運(yùn)營5個(gè)月自2009年12月2010年05月即項(xiàng)目開街至完成全部商業(yè)可招商面積的95%并全面開業(yè)，此階段需公司在招商優(yōu)惠條件上給予有力支持。6裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)5元/平米一次性收取（按照建筑面積）7裝修押金30元/平米裝修驗(yàn)收合格后退還8物業(yè)移交文件制作費(fèi)5元/鋪9物業(yè)共用維修基金按照政府相關(guān)要求執(zhí)行10租戶水電費(fèi)、稅費(fèi)代收、代繳5元/月11店鋪招牌統(tǒng)一制作費(fèi)首次由開發(fā)商出資 （二次店招裝修由經(jīng)營戶自行負(fù)責(zé)）12店鋪遮陽棚統(tǒng)一制作費(fèi)首次由開發(fā)商出資13店鋪?zhàn)饨鹈吭率杖　?空調(diào)使用費(fèi)另計(jì)按實(shí)際空調(diào)使用水、電用量進(jìn)行建筑面積公攤3公用水電能耗費(fèi)另計(jì)按照租戶承租建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?垃圾處理及排污費(fèi)按照政府有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，每月統(tǒng)一收取。含在簽定租賃合同約定的費(fèi)用里，每月一起交納。35商貿(mào)物業(yè)經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理副總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)金鷹購物中心的專場物業(yè)管理工作。33安防監(jiān)控員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的的各項(xiàng)具體工作。30綜合管理經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目物業(yè)副總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目安全、保潔、綠化維護(hù)及員工餐廳的管理工作31現(xiàn)場秩序主管對(duì)綜合管理經(jīng)理經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場的安全管理事務(wù)。28綜合班長負(fù)責(zé)所轄項(xiàng)目的整體工程維修維護(hù)。26弱電工負(fù)責(zé)低壓電力設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)工作。21招商經(jīng)理對(duì)運(yùn)營總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)招商、租賃工作；22招商專員對(duì)招商經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)商鋪的招商和業(yè)態(tài)的調(diào)整；主要管理人員崗位職責(zé)序號(hào)崗 位主要工作職責(zé)20物業(yè)管理副總監(jiān)對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)管理事務(wù)21工程部副經(jīng)理對(duì)物業(yè)管理副總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)工程部各項(xiàng)管理事務(wù)。18行政部副經(jīng)理對(duì)總公司行政總監(jiān)及項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目人事行政部各項(xiàng)管理事務(wù)。16出納對(duì)財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行財(cái)務(wù)出納的各項(xiàng)具體工作。14財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)總公司財(cái)務(wù)總監(jiān)及項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部各項(xiàng)管理事務(wù)。12客服主管對(duì)營運(yùn)經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助管理處理各項(xiàng)客服事務(wù)。10營運(yùn)主管對(duì)營運(yùn)部經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助管理處理各項(xiàng)營運(yùn)事務(wù)。4 企劃專員對(duì)企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助開展企劃部各項(xiàng)日常事務(wù)。2商業(yè)運(yùn)營總監(jiān)對(duì)運(yùn)營副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)運(yùn)營管理部工作。必須及時(shí)完成公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)。⑶定期評(píng)估部門工作進(jìn)度與績效，并予以總結(jié)提升。責(zé)任人工，定崗定位。3 《綜合管理部》部門工作職能：公共場地環(huán)境衛(wèi)生的