【正文】 施，對于推廣銷 售將會產(chǎn)生十分有利的促動(dòng)。 一個(gè)樓盤銷售的成功，得益于領(lǐng)導(dǎo)層的高瞻決策與諸多部門的方方面面的配 合，決非靠個(gè)人英雄主義而成氣候。 客戶成交預(yù)測 鑒于 6月中旬之后于主流媒體才開始真正刊登廣告，加上房展一般持續(xù)10天左右的消化過程，且受到非典后期一定影響， 預(yù)計(jì)至 7月中旬 ，在內(nèi)外功修備前提下， 計(jì)劃完成銷售 20套左右。典藏僅有的壓軸尊位 168席，應(yīng)客戶 要求首度公開發(fā)售。另外輔以買房送車位使用權(quán)、減免物業(yè)費(fèi)、送會所 VIP會員卡等根據(jù)推廣戰(zhàn)術(shù)可隨機(jī)運(yùn)用，雖顯老套但能產(chǎn)生實(shí)效。新聞造勢主題例： 京城出現(xiàn)兩個(gè)天下（君天下 /耕天下 400余戶業(yè)主享受 30000余平米的社區(qū)配套 萬豪國際公寓現(xiàn)房啟動(dòng)誠信工程 入住零糾紛的背后 …… CBD罕有純居現(xiàn)房攻略 CBD純居先鋒 10月竣工 都會游艇家族 獨(dú)立社區(qū)的開放文化部落 萬般世界的獨(dú)立居住王國 豎向城市 稀居純凈生活 CBD的綠卡究竟花落誰家 尊重 CBD 尊重長安街 尊重賽特 尊重通惠河 尊重唐人街 長安街 /CBD/賽特 /通惠河的國際通行證 東有建外 SOHO商業(yè)街 西有萬豪文化街 游艇旺族與白晝國際場 （以上含括部分廣告主題） 3）工體露天房展會 時(shí) 間： 2021年 6月 27— 29日 地 點(diǎn)：工人體育場 主 題：夏季露天房地產(chǎn)展示交易會 主 辦：北京建委 參展情況：為數(shù)眾多的新項(xiàng)目，展位基本征定完畢，剩下展位越早定越好 參展目的：塑立 2號樓現(xiàn)房新盤形象，以“ 君天下高塔公寓的稀居 計(jì)劃 ” 全新亮 市，同時(shí)以 2號樓帶動(dòng) 1號樓銷售。力求以最小的投入一個(gè)月內(nèi)取得明顯銷售反饋，獲得最大的綜合收益。 2）新聞集中造勢 在發(fā)布 “公告”的北青相同版面或相近版位，刊登新聞稿或軟性文章。事先由公司董事長親自出面與通潤董事長溝通 “公告”原因，闡明兩家項(xiàng)目說詞相互不一帶來雙向影響，理應(yīng)和為貴，獲得雙贏。 于主力媒體上公布萬豪規(guī)劃變更內(nèi)幕，徹底打消潛在客群購房心理障礙；于網(wǎng)站針對問題及時(shí)解答客戶疑難，扭轉(zhuǎn)前期不利的社會口碑形象；妥善解決一期進(jìn)駐問題，變被動(dòng)為主動(dòng)，實(shí)事求是開誠布公，以一期客群帶動(dòng)二期發(fā)售； 2）推廣勢必出新，形成項(xiàng)目差異化；每一則廣告均需立竿見影，不做人為形象鋪墊；提高來電質(zhì)量，提升來訪量； 現(xiàn)房銷售短平快 ，后期不宜拉價(jià)過高，售價(jià)不宜變更頻繁，一切戰(zhàn)術(shù)講求速戰(zhàn)速?zèng)Q 3）重點(diǎn)是新聞造勢，采用 新聞事件營銷策略 貫穿操盤全局，利用媒體新聞報(bào)道，新聞事件促銷公關(guān)活動(dòng)，新聞廣告刊登，新聞賣點(diǎn)提煉 等達(dá)到信譽(yù)美譽(yù)度雙收，爭取年底前結(jié)案，塑造良好的項(xiàng)目品牌。 “國際街區(qū)”以“街區(qū)作為項(xiàng)目的靈魂”代表整個(gè)項(xiàng)目，倡導(dǎo)街區(qū)文化； “依水稀 居現(xiàn)房”包容了以上列舉的“親水；高塔每戶室獨(dú)享的超大配套面積、商業(yè)面積 、綠地面積和良好的人居指數(shù)”等三個(gè)賣點(diǎn)。 提煉項(xiàng)目最大賣點(diǎn)轉(zhuǎn)化為推廣語言稱之為：推廣定位。 項(xiàng)目深厚的文化底蘊(yùn)及別具一格的國際文化，在推廣中只能作為一個(gè)項(xiàng)目的底 蘊(yùn)進(jìn)行輔助訴求，因?yàn)楸本┓康禺a(chǎn)市場迄今尚未達(dá)到以文化力帶動(dòng)項(xiàng)目銷售的 程度。針對項(xiàng)目 Logo標(biāo)準(zhǔn)色過于繁雜（共 6種色系），不太符合國際化樓盤的特征（現(xiàn)代簡潔），同時(shí)建議更換 Logo， 重新設(shè)計(jì)，以淡藍(lán)、高級灰、和 暖色調(diào)的深黃為主?！熬煜隆睆臍鈩萆献阋詨旱挂磺型? 類競品，有利于 2號樓后期調(diào)價(jià)，且“君天下”包容了國際化的特征，如國際文化街十足的多 元底蘊(yùn)， CBD國際化的濃郁氛圍及 長安街國街無可比擬的神街地位。 重點(diǎn)推薦： 萬豪君天下 釋義：本案雖非豪宅項(xiàng)目， CBD亦不適合打造豪宅的土壤，但 CBD 高端住宅產(chǎn)品競爭十分 激烈，如通用國際中心、東方瑞景、金地國際花園、新城國際、世紀(jì)財(cái)富中心、北京財(cái)富中 心等；從塑造樓宇高附加值方面務(wù)必使目標(biāo)客群感受物超所值。萬豪國際公寓于市場上塑造的知名度足夠，美譽(yù)度不足，繼續(xù)推出剩余的 2號樓，必須以一種全新的面貌塑立項(xiàng)目保鮮價(jià)值，同時(shí)又要與既有的形象相融合。 三、核心推廣策略（明線） 2號樓案名 萬豪國際公寓自 2021年 6月份開盤至今，入市已持續(xù)整整兩年時(shí)間。最終建議營銷推廣按照銷售額 的 %，共 252萬元，平均每月。 二、營銷推廣概算 北京房地產(chǎn)高端公寓產(chǎn)品一般推廣費(fèi)用占項(xiàng)目總銷售額的 2%左右，但大多數(shù)樓盤在項(xiàng)目即將結(jié)案時(shí)發(fā)現(xiàn)甚至超過了 2%，如康堡花園、東方銀座、旺座等，有的項(xiàng)目甚至超過 3%，如海晟名苑。 03年 6月至 04年春節(jié) 2月之前八個(gè)月，平均每月完成 。 銷售額共計(jì) 左右。以 80%銷售額計(jì)算，計(jì) 。 一、銷售任務(wù)指標(biāo) 2號樓共 210套，包括 12套復(fù)式，均價(jià) 11600元 /平米（含全套精裝修白家、電冰箱、洗衣機(jī)、微波爐），地上銷售面積約 18000平米（不包括 2號樓地下銷售面積， 2號樓總建筑面積 ）。 ◇ 推廣是明線，消化解決入住問題是暗線，兩者相互促動(dòng)影響。我們應(yīng)有足夠的信心于 2021年春節(jié)之前，平均每月消化掉 20套房； ◇ 針對前期營銷推廣不力的一面，我們有足夠的準(zhǔn)備以非常規(guī)的策略迅速扭轉(zhuǎn)，在項(xiàng)目結(jié)案之前塑造良好的項(xiàng)目品牌，為公司開發(fā)后續(xù)樓盤打下良好的雙贏根基。 裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次存在一定偏差 施工質(zhì)量 ， 1號樓入住業(yè)主退房直接影響 2號樓 周邊環(huán)境均為平房 ， 同時(shí)存在前期合同補(bǔ)充協(xié)議問題 買樓贈(zèng)地 /碼頭游艇的使用權(quán) /施工擾民細(xì)節(jié) 單價(jià)總價(jià)稍微偏高 開發(fā)商前期銷售隊(duì)伍有些渙散，有些業(yè)務(wù)員變相拒絕客戶等 第二部分、萬豪國際公寓營銷解決第一步 （ 6月份） 前言（重新梳理買點(diǎn)） ◇ 萬豪國際公寓是一個(gè)國際文化底蘊(yùn)濃厚的名紳宅??； ◇ 界于投資潛力劇增的賽特商圈與京城最熱點(diǎn)的 CBD商務(wù)區(qū)核心，北攬神州國街 無以復(fù)加的尊崇地位，南依 CBD的商務(wù)休閑碼頭通惠河無限風(fēng)光，四重主人身