【正文】 務有限公司在多年的專業(yè)管理發(fā)展中，已形成了專業(yè)化，規(guī)模化、模式化的管理企業(yè)，物業(yè)公司擁有一批高素質(zhì)的管理班子和員工隊伍并形成了完整的具備特色的一整套運作體系。集全體業(yè)主的力量，下大氣杜絕違章 應該說，區(qū)內(nèi)過多的私搭亂建是影響廣場規(guī)劃的第一棘手問題，向省級優(yōu)秀住宅廣場標準邁進，就必須徹底嚴厲禁止。除發(fā)現(xiàn)后嚴厲制止的立場以外，改變這一現(xiàn)狀根本上還是要從方便業(yè)主的角度考慮才能有效改觀。（二）加大管理力度改變普通住宅廣場的物業(yè)管理模式對廣場實施高標準一體化的物業(yè)管理做法對廣場管理確實有益，但礙于舊有的不良習慣或個別人的一已私愿又感到有難處。物業(yè)公司進駐廣場后，不僅要撲下身子去扎扎實實做好我們份內(nèi)的工作，同時重要的還要在宣傳上找對路，利用現(xiàn)有宣傳工具。加大宣傳力度、創(chuàng)建輿論導向一個發(fā)展健康的居民廣場，最終要實現(xiàn)業(yè)主高度自冶、自律的優(yōu)良氛圍。量入為出、健全物業(yè)管理基本主題紫錦廣場居民享受到的物業(yè)服務內(nèi)容為房屋建筑主體的管理，房屋設備、設施的管理，環(huán)境衛(wèi)生的管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理、電梯管理及社區(qū)文化等諸多物業(yè)基礎服務項目。管理客體集中，標準統(tǒng)一，居民對管理水平和居住環(huán)境要求較高。對紫錦廣場物業(yè)管理爭創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)方面的設想和打算對紫錦廣場的調(diào)查結(jié)果顯示，廣場規(guī)模及配套已具備創(chuàng)省優(yōu)的硬件基礎，而從紫錦廣場物業(yè)公司提高管理服務水平的宗旨來看，爭創(chuàng)省優(yōu)，同國內(nèi)、國際標準接軌，也是企業(yè)發(fā)展的必然。d結(jié)合方案利用傳單、講座、宣傳欄適時宣傳貫徹最新的物業(yè)管理動態(tài)和法規(guī)，借助順暢快捷的信息流通渠道，使廣場居民意識保持相對領(lǐng)先。利用廣場宣傳欄辟出“回音壁”專欄，對業(yè)主反映上來的共性疑問結(jié)合法規(guī)公布解答；對個性問題以信函和走訪的形式解答，逐步達成物業(yè)管理和法律法規(guī)認識上的廣泛共識。輔之該類知識問答，讓雙方認請區(qū)內(nèi)事宜有所為，有所不為。a共同編制《住戶手冊》，明確雙方職責、《業(yè)主公約》、公共制度及各類注意事項。對具體信息及事宜按以下渠道快速傳達到戶并及時反饋：區(qū)域負責人業(yè)主委員會物業(yè)公司 反饋 反 饋 反 饋 傳達 傳 達 傳 達 居 民樓宇負責人 反饋 傳達 2） 密切聯(lián)系業(yè)主委員會，確立廣場風氣公德主題這是進行思想教育的前題，對此，必須改變物業(yè)公司一廂情愿的錯誤觀念，從廣場實際出發(fā)，同業(yè)主廣泛溝通，摸清主流，確立廣場的軟環(huán)境主題，從而樹立主導思想。組織機構(gòu)設置業(yè) 主 代 表 大 會區(qū) 域 負 責 人 業(yè) 主 委 員 會樓 宇 負 責 人業(yè)主及使用人管理機構(gòu)及信息流通通過業(yè)主代表大會選舉廣場業(yè)主委員會。根據(jù)紫錦廣場的實際情況，物業(yè)公司擬通過以下方式多功能、全方位，立體式地開展宣傳教育工作，以期實現(xiàn)管理目標。(1) 有償服務項目管道、電器維修代送報紙、牛奶房屋租賃接送兒童 （2）無償服務項目 設立義務維修日、義務咨詢?nèi)? 義務幫扶孤寡老人、殘疾人 設立公告牌，發(fā)布當日天氣情況、蔬菜價格等設立宣傳欄，剪輯健康、保健知識等 7．宣傳教育的方式和設想 生活廣場的理想管理方向是實現(xiàn)全區(qū)居民的高度自治自律，居民素質(zhì)整體提高，物業(yè)管理成本極大降低，以濃郁健康的公德氛圍引導人，約束人，變硬性的強化管理為全區(qū)范圍的齊抓共治，最終形成安樂、祥和、團結(jié)的居住生活軟環(huán)境。 2）加強車輛管理。公司與管理處、管理處與治安隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考核。，積極配合當?shù)毓矙C關(guān)建立商戶和流動人員檔案，并定期檢查。由治安隊長負責治安員的日檢，管理處主任負責周檢，公司物業(yè)管理部負責月檢的逐級檢查制度，確保治安隊伍的素質(zhì)和服務水準。，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。 1）加強制度落實。與崗位有關(guān)的專業(yè)知識、專業(yè)技能、操作程序、檢驗標準。辦公室物業(yè)管理部外送培訓集中培訓每年培訓2次每年筆試一次管理員培訓房管員各專業(yè)隊長Iso9002質(zhì)量體系知識、與崗位有關(guān)的質(zhì)量體系文件、專業(yè)知識與專業(yè)技能培訓、公文寫作。常規(guī)培訓計劃如下表：培訓類別培訓對象培訓內(nèi)容組織部門培訓方式培訓周期培訓考試公共知識管理處全體人員物業(yè)管理基礎知識、職業(yè)道德、安全防火知識、 iso9002質(zhì)量體系知識。維修工崗位職責、維修工具的使用、安全操作培訓及水電維修常識。車管員崗位職責、實操、交通法規(guī)及指揮、消防滅火訓練。物業(yè)管理部辦公室外送培訓集中培訓操作層人員治安隊治安崗位職責、實操：隊列、擒拿格斗、體能、消防滅火訓練、應急處理。辦公室物業(yè)管理部集中培訓個別培訓筆試通過方能上崗管理干部培訓管理處主任物業(yè)管理崗位資格培訓、部門經(jīng)理崗位職責培訓、iso9002質(zhì)量體系知識、質(zhì)量體系文件。崗前培訓計劃和常規(guī)培訓計劃。 4）培訓獎懲，筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗員工未經(jīng)培訓或培訓不合格的不予錄用；筆試、實操考試中成績不合格的給予一次補考機會，仍不通過者給予解聘；參加外送培訓成績不合格者，將由本人自費再次培訓，原培訓所用的工作日作為曠工處理。3）培訓規(guī)定。2）培訓經(jīng)費。由辦公室負責組織各部門分批或集中培訓。為確保紫錦廣場物業(yè)管理早日走上正軌，實現(xiàn)我們對紫錦廣場管理目標的承諾，公司將嚴格按照質(zhì)量標準文件的培訓規(guī)定，科學系統(tǒng)地對紫錦廣場所有的管理人員進行全面的培訓，確保管理人員100%持證上崗，全員年培訓率達100%,合格率達100%。不合格控制標準1項次/月不符合05房管交辦其他臨時工作對房管員合理安排的臨時性工作按預定時間完成，按預定標準完成。不合格控制標準3項/月不合格04考核效果考核態(tài)度端正，符合規(guī)定時限；考核結(jié)果真實、有效；考核結(jié)果有分析、有整改。不合格控制標準2次/月不合格02員工培訓所屬員工崗前接受培訓率100%；員工職責、業(yè)務要求掌握率100%；員工專業(yè)技能達標率100%。不合格控制標準1項/月不符合05主任交待其他臨時工作對管理處主任交辦的臨時性工作按預定時間完成，按預定目標完成。不合格控制標準3項/月不合格04考核效果考核結(jié)果有分析、有整改；考核結(jié)果真實、有效；考核公正，符合規(guī)定時限。不合格控制標準2次/月不合格02隊員培訓隊員上崗接受培訓率100%隊員上崗業(yè)務達標率100%隊員培訓科目達標率100%檢查培訓記錄抽查不合格控制標準1人/月不符合03工作落實熟悉各崗職責、任務、工作要求及考核標準；掌握業(yè)務訓練科目；各項工作有計劃、有落實記錄；按管理處規(guī)定布署巡邏方案；配備器材管理規(guī)范；無重大安全事故；無保安其它工作人員及業(yè)主的有效投訴；按規(guī)定對保安實施考核；各項記錄真實、清楚。不合格控制標準1項/次不符合06管理處交辦其他工作對管理處交辦的臨時性工作按預定時間完成、按預定目標完成。根據(jù)檢修記錄檢查維護周期的執(zhí)行情況。要求恢復使用功能，符合安全可靠的要求。要求恢復使用功能，使用戶滿意；一般故障在2小時內(nèi)、最長不超過8小時，如：水管、閘、閥、水表滲漏，單體線網(wǎng)無電、單體管網(wǎng)無水等。檢查維修服務單、購料報價單、相關(guān)計劃、現(xiàn)場抽查、綜合評定不合格控制標準1項/月2件/項不符合04維修時間和質(zhì)量標準小故障30分鐘內(nèi)，一般不超過2小時。根據(jù)維修事項的具體情況，按照工時、材料、管理費率確定收費標準，要求核算準確。根據(jù)考核記錄、回訪記錄和投訴記錄不合格控制 標準2次/月不合格03工作程序?qū)ξ飿I(yè)管理的維修事項按有償、保修、托管分類準確，對各類維護和維修能按規(guī)定表述清楚、處理得當，填報規(guī)范；根據(jù)維修事項的具體情況，確定維修計劃包括方法（拆修、更新）用工（自理、外援）、用料（車庫、新購），要求計劃周到、經(jīng)濟合理、實施便捷。根據(jù)考核記錄不合格控制標準2次/月不合格02服務態(tài)度接到報修申請30分鐘內(nèi)到達報修地點,因特殊原因不能到達時，委托他人告知用戶，并在24小時內(nèi)向用戶解釋，通知維修時間；對用戶熱情、禮貌，言談、舉止得體。不合格控制標準4項/月不合格0分管工作對分管工作定期考核、檢查；住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級達標率100%；房屋零修、急修及時率96%以上；違章發(fā)生率2%以下，處理率100%；業(yè)主（住戶）滿意率95%以上，投訴處理率100%；不合格控制標準3項/月不合格0主任交辦其他業(yè)務對主任交辦的臨時性工作按預定時間完成，按預定標準完成。對管理處主任的考核，根據(jù)公司質(zhì)量標準考核標準結(jié)合民議進行評定；對其他崗位人員的考核按以下辦法進行： 管理人員工作考核辦法受檢人檢查日期 年 月 日標準分檢查人檢查周期 季檢 月檢 周檢考核分序號崗位項目考核標準考核辦法分值評分細則評分1房屋管理員日常行為嚴格執(zhí)行《員工著裝及行為規(guī)范》，樹立管理處良好形象；遵守公司的各項規(guī)章制度。（4）創(chuàng)建文明單位如：開展評選文明家庭、文明單元、優(yōu)秀鄰居等活動，培育健康的社區(qū)精神。c鼓勵方式定期評選出優(yōu)秀作品，并給予適當?shù)莫勂坊颡劷?。a投稿方式在廣場內(nèi)分四處懸掛投稿箱，管理員每月開啟一次；居民也可直接送到管理處；對行動不便的居民和特約通訊員經(jīng)預約，直接上門征稿。如扭秧歌，打太極拳等。其娛樂活動項目如下表：活動項目場 地時 間 、 形 式備 注醫(yī)療、保健講座活動室定期講解。 社區(qū)文化的設想（1）開展豐富多彩的娛樂形式根據(jù)紫錦廣場業(yè)主的素質(zhì)特點和文化背景，開展不同形式的社區(qū)文化，充分發(fā)揮業(yè)主的專長，定期舉辦相關(guān)活動，給他們創(chuàng)造一個展示才華的空間，同時也豐富了業(yè)主的業(yè)余生活。（1）工作流程： 殺 蟲、補 缺 13：30—15：00除雜草、整形、剔除枯枝 9：00 — 10：00 澆 水、施 肥 6：30 — 9：00 澆 水、施 肥 15：30—17：00 （2）工作內(nèi)容：整形造型每年三次；施肥春秋各一遍；澆水因時因地按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；除雜草，生長期每天一遍，下雨天除外；補缺視缺苗情況及時補栽；殺蟲發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅。（1） 工作流程（垃圾桶定點設置）噴 藥 消 殺 9：00—10：00 垃 圾 清 運 8：00 — 9：00 樓內(nèi)地面、樓外路面清掃 6：00 — 8：00 垃 圾 清 運 16：30—17：00 清洗擦拭公用設施建筑小品 13：30 — 15：30 巡 回 保 潔 15：30—16：30 （2）工作內(nèi)容道路清潔：每天清掃三次，8小時巡回保潔；樓間保潔：每天清掃一遍，8小時巡回保潔；垃圾清運：每天二次；（3）檢查項目A、人行道，車行道，綠化地，建筑小品、散水坡，排水溝；B、停車場；公共娛樂設施；C、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站；D、宣傳欄、樓道、樓梯、走廊、樓道