【正文】 管理處要著重驗收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量，對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報，經(jīng)管理處驗收核準(zhǔn)后方可進行下一道工序。對整改不良的將以裝修責(zé)任書為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。 共 44 頁 第 24 頁 為維持小區(qū)裝修秩序及安全，管理處要加強對施工隊的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)；實施對外來人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各出入口，對搬出 /入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工的時間及裝修垃圾 的清運，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。 （四）強調(diào)下列監(jiān)管重點： 為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭 建，管理處在實際工作中，除要求物業(yè)主管的例行巡查外，保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。 （三）加強裝修過程的監(jiān)管，實施“全員管理”。 二、嚴(yán)格審批，加強巡查 根據(jù)多年來對二次裝修管理的經(jīng)驗，我們認為在小區(qū)裝修管理中注 重于以下步驟： （一）在二次裝修的審批過程中，建立客服中心負責(zé)人初審、工程負責(zé)人復(fù)審、管理處主任簽字的三級審批責(zé)任制，強化審批責(zé)任。 一、加強宣傳，正確引導(dǎo) （一）針對陽光海岸業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點，加強裝修法規(guī)的宣傳，導(dǎo)入先進的裝修設(shè)計理念，合理的室內(nèi)設(shè)計方案，恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕二次裝修管理的壓力。 共 44 頁 第 23 頁 第十部分 裝修管理 業(yè)主入伙后，隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。 （一）內(nèi)部評估 活動內(nèi)容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍； 活動的銜接是否良好，不使業(yè)主等候時間過長； 活動時間安排是否恰當(dāng)，是否與業(yè)主想要參加的其它活動相沖突； 天氣是否影響了活動的效果； 安全工作是否周全，交通安排有無疏漏 ,有沒有暴露出不足； 活動是否影響了其他業(yè)主的正常辦公或生活； 共 44 頁 第 22 頁 活動器材是否攜帶齊全，有無遺漏； 對不同年齡、性別的人參 加的活動，活動量是否適當(dāng)； 活動經(jīng)費是否超支，獎品發(fā)放是否合理。再根據(jù)主題的需要，結(jié)合多年積累的豐富經(jīng)驗，挖掘新鮮的內(nèi)容，充分利用小區(qū)內(nèi)外的廣闊空間，選擇規(guī)模適當(dāng)、新穎多樣的活動形式，自辦或聯(lián)合舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動。如果說主題是社區(qū)文化活動的靈魂，那么內(nèi)容和形式就是社區(qū)文化活動的生命。此外，加強與企業(yè)、商家的合作，為提升活動檔次開拓更多的資金來源。 （四）經(jīng)費投入 為促進社區(qū)文化活動的開展，管理處要專門規(guī)劃一筆資金，作為進駐初期開展活動的經(jīng)費。 （三）場所安排 共 44 頁 第 21 頁 管理處充分利用小區(qū)的內(nèi)外空間（如休閑場地、綠地、公園等）和會所開展活動 ,并適時走出小區(qū)，組織業(yè)主參加集體公益活動，把整個小區(qū)營造成人與人、人與自然和諧共處的場所，營造成優(yōu)雅的 工作、生活和社交的園地。 兼職人員 ：管理處全體員工在必要的時候都將協(xié)助社區(qū)文化工作，成為臨時兼職人員。 （二）人員配備 專職人員 ：管理處 設(shè)置一名經(jīng)驗豐富的行政主管，負責(zé)陽光海岸文化的組織、實施工作。如《陽光海岸社區(qū)文化工作制度》、《陽光海岸社區(qū)文化活動運作流程》、《陽光海岸社區(qū)文化活動計劃》以及專職社區(qū)文化工作人員的崗位職責(zé)等，還將制訂會所的管理制度。 （五）利用社區(qū)刊物及小區(qū)宣傳欄，加大對外宣傳效果。 （三）他山之石，可以攻玉 加強與周邊小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處之間的交流，取長補短，開拓思路。 （二）活動項目的設(shè)立 社區(qū)文化的弘揚與深入，讓小區(qū)成為 業(yè)戶工作及休閑娛樂生活的理想場所，各種特色活動與整潔明快的小區(qū)交相輝映，構(gòu)成耀眼的社區(qū)文化，使小區(qū)增添無限的生機和溫馨。 二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路 （一）社區(qū)活動的原則與要求 卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門高超的管理藝術(shù)。社區(qū) 活動源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計，舒適的人文環(huán)境，長期生活在這種環(huán)境當(dāng)中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，整個小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來。精心設(shè)計高品味的社區(qū)文化藍圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成 為現(xiàn)代文明城 市的典范和亮點。他們追求時尚，品味高雅。 生活因文化而美麗。根據(jù)本公司及陽光海岸會所實際情況，建議采取第一種模式。經(jīng)過對陽光海岸的初步調(diào)研，我們對會所的定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)小區(qū)會所的典范”。 會所作為小區(qū)業(yè)主或租戶商務(wù)交流、休閑娛樂活動的一個主要場所，它與一般純贏利性娛樂消費場所有較大的區(qū)別，一是服務(wù)對象相對集中，主要是本小區(qū)業(yè)主和租戶；二是費用相對低廉，以“保本微利”為經(jīng)營原則；三是以商務(wù)交流和休閑娛樂活動為主。 三、檔案的保管 1．接收檔案必須認真驗收，并辦理交接手續(xù)； 2． 檔案資料必 須按順序分類規(guī)范排列，便于查找； 3． 底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖要及時歸檔，并認真檢查修改、補充情況； 4． 檔案室要做到“七防”：防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體； 5． 高度重視消防及用電安全，嚴(yán)禁吸煙和使用明火。陽光海岸的相關(guān)文件材料的收集、 歸檔需要得到前期開發(fā)商的大力支持。 一、 制定檔案管理制度 設(shè)置綜合檔案室，專人負責(zé)收集、歸檔和管理。陽光海岸物業(yè)管理檔案資料包括：基建項目竣工驗收資料、設(shè)備檔案、行政文書、財務(wù)、經(jīng)營租賃、小區(qū)管理、消防、治安、建筑及工程運行、維修技術(shù)等業(yè)務(wù)活動過程中形成的一切有價值的文字圖像資料。通過將崗位的職責(zé)與要求進行量化，量化考核得分與員工的工資漲幅、職務(wù)升遷直接掛鉤。 （ 二）專業(yè)知識培訓(xùn)的內(nèi)容主要有 ： 電工、空調(diào)、電梯等專業(yè)工種取證培訓(xùn)； 小區(qū)電氣設(shè)備知識； 電梯運行安全操作； 設(shè)備安裝、裝修、裝飾工程預(yù)算； 物管員崗位取證培訓(xùn)； 物管員崗位管理業(yè)務(wù)知識； 清潔工相關(guān)知識、清潔工崗位技能； 消防基本常識、滅火技能； 會所經(jīng)營管理知識； 職業(yè)禮儀規(guī)范； 保安員崗位技能。 一． 陽光海岸管理處培訓(xùn)計劃 根據(jù)從業(yè)基本常識和崗位應(yīng)具備的專業(yè)知識，有步驟、有目標(biāo)地制定培訓(xùn)計劃。 第六部分 員工培訓(xùn)與考核 現(xiàn)代化的物業(yè)管理對從業(yè)人員的素質(zhì)提出了越來越高的要求，為保證整體運作能夠共 44 頁 第 15 頁 有充分的人員保障，需建立一套科學(xué)的人力資源管理體系，其中員工的培訓(xùn)至關(guān)重要。 UPS 是各弱電系統(tǒng)獨立使用。 陽光海岸分三期建設(shè)，在第一期設(shè)計弱電系統(tǒng)時，需要考慮如何兼顧到二、三期的設(shè)計與造型。 技術(shù)要求 （ 1） 系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)安全、可靠； （ 2） 一車一卡、一進一出邏輯； （ 3） 系統(tǒng)易于擴展。 安全保障 （ 1） 非法開閘記錄； （ 2） 權(quán)限管理與控制； （ 3） 安全防砸：每臺閘機配備地感防砸車保護裝置及遇障礙自動反向運行功能。 控制與管理功能 （ 1） 一卡通管理軟件必須可在 WINDOWS 2021 的操作系統(tǒng)下運行； （ 2） 服務(wù)器采用品牌服務(wù)器，配備足夠大容量的硬盤；各工作站也采用品牌電腦。 （ 5） 中文信息顯示（入場停車時間，收費金額）。 （ 2） 臨時車輛臨時卡由保安收回，讀卡、收費、放行，并具有“同一輛車在 0： 0024： 00 內(nèi)多次出入停車場只收取第一次出入費用”的收費方式。 （ 6） 入場信息記錄。 （ 4） 入場圖像拍照。系統(tǒng)的具體功能要求如下： 入場控制功能： （ 1） 固定車輛讀卡進入，臨時車輛由自動出卡機發(fā)臨時卡讀卡進入； （ 2） “滿位”提示（或場內(nèi)車位顯示，進入一輛，車位減 1，出去一輛，車位加 1）。 六 、信箱： 信箱材料采用不銹鋼，信箱的規(guī)格、外觀設(shè)計要求按甲方提供的圖樣，根共 44 頁 第 13 頁 據(jù)各幢住房數(shù)量及首層景觀布置情況，在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置信箱群，并辦理通郵手續(xù)； 七 、停車場管理系統(tǒng)功能 （一）配備以 IC卡為信息載體和身份憑證的智能化車輛出入管理系統(tǒng)，達到小區(qū)一卡通的功能。 （ 4）消防門安裝電鎖（可用鑰匙）及門磁，與消防聯(lián)動，現(xiàn)場 安裝聲、光報警，信號與監(jiān)控中心相連，可由監(jiān)控中心控制其開門。 （ 2）可視對講系統(tǒng)選用的器材應(yīng)是國內(nèi)知名品牌產(chǎn)品，要求是近期出產(chǎn)的質(zhì)量可靠、系統(tǒng)穩(wěn)定、功能滿足使用要求的新產(chǎn)品。） （ 6）煤氣泄漏報警時自動關(guān)閉煤氣管道電磁閥，電磁閥可手動打開，操作方便。 （ 5）含三防功能，包括隱形安全防護網(wǎng)、門磁 、緊急按鈕、煤氣探測器，可對三防進行布防、撤防操作。 （ 3）與門口機對講及開鎖。 用戶分機 用戶家里設(shè)有帶三防的可視對講分機，其功能要求： （ 1）住戶可通過可視對講分機查看樓門口的情況和來訪者。 （ 4）可與監(jiān)控中心管理機呼叫、可視及對講。 （ 3）可在門口主機上設(shè)置密碼、用密碼（也可用鑰匙）開鎖。 樓宇單元門口，配有門口主機、電鎖、閉門器、開門面板開關(guān)和電源，共 44 頁 第 12 頁 其功能要求： （ 1）各幢一層門口機選用壁掛式或斜臺式；地下一層進入住宅樓梯間處防盜門可視對講主機采用壁掛式，具 防水功能。 （ 4）帶信息發(fā)布功能及電子地圖。 （ 2）物管中心可對用戶進行個人資料的登記、授權(quán)、增加、刪除、修改、查詢操作，監(jiān)控中心可根據(jù)需要進行開鎖、拍照、查詢記錄等。 （一）系統(tǒng)功能：集可視對講、呼叫、開鎖、三防實時監(jiān)控、信息接收于一體的智能產(chǎn)品。 系統(tǒng)信息資料可查詢、打印。 系統(tǒng)能禁用一張個人卡或一批卡；能跟蹤每張卡的行蹤，設(shè)置黑名單。讀卡器或門禁故障（即刷卡不能開門時）或各出入門禁如經(jīng)一段延時后未關(guān)閉，監(jiān)控中心計算機應(yīng)有報警并顯示其位置。 系統(tǒng)能對某張卡、某個人、某個進出口的狀態(tài)和權(quán)限等統(tǒng)計查詢，并打印。 別墅及小區(qū)外圍人行出入口。） （二 ）門禁安裝位置：（均為門外單向讀卡門禁，門內(nèi)安裝開門面板開關(guān)） 住宅樓和別墅區(qū)各單元大門（與可視對講門口機聯(lián)用）。由管理電腦（與樓宇可視對講系統(tǒng)共用）、讀卡器、控制器、電鎖、閉門器、開門面板開關(guān)等組成。 采用艾禮富對射和品牌主機。 與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，在報警時向監(jiān)控中心發(fā)出信息，驅(qū)動閉路監(jiān)控系統(tǒng)切換報警點的圖像到主監(jiān)視器上，并顯示報警區(qū)域的位置。 三、紅外線防盜報警系統(tǒng) 對周邊的各消防門及小 區(qū)的外圍可能攀越的區(qū)域安裝紅外線探測器。 在火警時，應(yīng)自動切入消防緊急廣播狀態(tài)。 二、公共廣播系統(tǒng) 按景觀設(shè)計圖紙要求進行選型。云鏡控制提供鼠標(biāo)控制和帶液晶顯示的矩陣鍵盤操作兩種方式，可通過任一種方式完成對所有云臺 /鏡頭的快速控制。 共 44 頁 第 10 頁 1采用矩陣輸出，所有監(jiān)控畫面可任意路切換到等離子監(jiān)視器上。 系統(tǒng)有視頻丟失報警及顯示功能，配 UPS。 所有 16 畫面（路） DVR 采用實時錄像方式；配用 19” 三星或飛利蒲顯示器；并組成一電視 幕墻；電視幕墻配一 42” 的等離子電視（三洋 PDP42W5CT或三星）作為監(jiān)視器，其畫面顯示與矩陣主機配用顯示器顯示畫面同步，電視幕墻預(yù)留二、三期。 系統(tǒng)與報警聯(lián)動（包括與周邊防范紅外報警）報警時，監(jiān)控中心能將報警畫面自動切換到專用的監(jiān)控器（電視幕墻內(nèi)的等離子電視）。 錄像資料貯存時間不低于 7 天。帶電子地圖等輔助功能。 小區(qū)內(nèi)主要通道、區(qū)間公共路道；景觀水域水面；廣場。 電梯轎廂；一層梯間前室（大堂）；小區(qū)外圍。對于拒不交納的，管理處可采取必要的法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 （二）在費用收取方式上，管理處在接管初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 陽光海岸物業(yè)管理服務(wù)收費：