【正文】 97 一、銷售目標(biāo) 具體目標(biāo)： 40 套單位 完成時(shí)間： 12 月 29日公開發(fā)售， 2020年 1月 31日前完成 二、 推貨計(jì)劃 所推單位：雅云閣（ 1）、雅云閣（ 2）、翠云閣余貨 對(duì)外推貨口徑：推出全新一期雅云閣（ 2）單位 三、具體工作安排 現(xiàn)場廣告包裝： 1) 售樓部外部： ? 外部布置明確的 指示系統(tǒng)， 增加 刀旗、樹木包金布裝飾等， 營造 熱烈的銷售氛圍。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤本項(xiàng)目利潤隨著山體獨(dú)立別墅的推出會(huì)逐漸 扭轉(zhuǎn)。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 95 2）現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目在 2020 年 79 月份達(dá)到最高負(fù)債為 8744 萬元，在 2020 年底累計(jì)利潤率為 2261 萬元。 ? 根據(jù)別墅物業(yè)季節(jié)性銷售周期的影響，兩期物業(yè)在強(qiáng)銷季節(jié)達(dá)到銷售高峰。 ? 2020 年開始，二期可以逐步動(dòng)工，由于有一期的示范作用，二期部分建筑在封頂后就可以銷售。由于未來的價(jià)格及不可預(yù)見性太大，所以我司只針對(duì) 20202020 兩年時(shí)間做資金流量測算，后期資金安排可相應(yīng)調(diào)整。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 93 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 92 所得稅前利潤為： 萬元 利潤率為： % 由附表可得出，項(xiàng)目在此定價(jià)下利潤率是不錯(cuò)的， 隨著前期產(chǎn)品形象的進(jìn)一步塑造，相信后期價(jià)格會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階，利潤率將比較可觀。 2） 銷售收入 根據(jù)市場調(diào)查分析，我司將各類別墅定價(jià)如下： 山體獨(dú)立別墅： 8500 元 /㎡ 雙 拼： 6000 元 /㎡ 小型院落別墅： 7000 元 /㎡ 由于別墅銷售周期較長，為保持計(jì)算的真實(shí)性，所以在收入測算時(shí)只按 90%的銷售率計(jì)算。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 91 七、 經(jīng)濟(jì)測算 （見投資收益測算表） 1） 建筑成本 各項(xiàng)建筑費(fèi)用都按南京市規(guī)定及經(jīng)驗(yàn)值計(jì)算。 ? 五期，地形比四期較為寬闊平整，別墅類型可塑性較高，可根據(jù)市場銷售情況對(duì)別墅類型做適當(dāng)調(diào)整。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 90 ? 三期，由于小型院落別墅全部都集中在項(xiàng)目的南邊，考慮到不影響一期入住業(yè)主，所以需將小型院落別墅集中在前三期推出。 ? 二期可逐步增加山體獨(dú)立別墅的推出量，進(jìn)一步提高項(xiàng)目整體形象。各期開發(fā)安排見下圖： 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 88 六、 開發(fā)周期及進(jìn)度安排 根據(jù)今年南京市別墅銷售情況，獨(dú)立別墅總共銷售 180 套，雙拼銷售 85 套，再加上本項(xiàng)目體量較大，并大部分以獨(dú)立別墅為主，市場情況和特殊的產(chǎn)品形態(tài)決定了本案銷售周期比較長，所以我司將開發(fā)周期定為 5 年，分 5 期開發(fā)，銷售周期為 4 年，在 2020 年下半年開始銷售。獨(dú)立別墅分為精致的小型院落別墅和相對(duì)面積較大的山體獨(dú)立別墅，而且山體獨(dú)立別墅的差異化較大，每棟都根據(jù)具體的地形和景觀量身打造。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 87 五、 產(chǎn)品形態(tài)及比例 由于本案特殊的巖石坡地形態(tài)，地面起伏不平，高差較大，如果在此地建筑聯(lián)排或疊加類別墅，會(huì)造成成本較高，但售價(jià)卻較低的局面，方案經(jīng)濟(jì)性太差。 除了提供傳統(tǒng)的 服務(wù) 項(xiàng)目如 設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù) 、 綠化管理 、 環(huán)境保護(hù) 等，還包括函蓋 衣食住行各個(gè)方面 的 綜合經(jīng)營 性 服務(wù) ，如 送餐、洗衣、居家維修、室內(nèi)綠化、商務(wù)服務(wù)、訂車船、飛機(jī)票以及代接代送客戶、酒店式家居清潔 等。有專業(yè)從業(yè)資格的管理團(tuán)隊(duì) 聘請(qǐng)高度職業(yè)化、 專業(yè)化 的別墅管家提供 “酒店式生活服務(wù) ”以及 “個(gè)性化的特約服務(wù)內(nèi)容 ”， 組成了私家別墅業(yè)主尊享的人性化高品質(zhì)服務(wù)內(nèi)容。一級(jí)管理資質(zhì) 新型建筑材料系統(tǒng)： 先進(jìn)的給排水系統(tǒng)，如隔音、衛(wèi)生的懸掛式側(cè)排水系統(tǒng)，先進(jìn)的隔聲如墻體、門窗隔音系統(tǒng)?？照{(diào)系統(tǒng)末端采用電話遠(yuǎn)程遙控控制系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制風(fēng)盤的工作狀態(tài)及室內(nèi)溫度；室內(nèi)設(shè)置智能型空調(diào)程序控制器，業(yè) 主可按意愿設(shè)置自動(dòng)運(yùn)行時(shí)間段，做到戶內(nèi)空調(diào)的智能程序化及自動(dòng)化。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 液晶顯示可視免提對(duì)講系統(tǒng) ： 系統(tǒng)自帶彩色液晶顯示可視免提對(duì)講系統(tǒng)，系統(tǒng)在各單元入口安裝防盜門和對(duì)講裝置，以實(shí)現(xiàn)訪客與住戶可視對(duì)講，并有訪客留影留言的先進(jìn)功能，單元門控制采用遙控、鑰匙、密碼、感應(yīng) 卡開鎖方式，充分保障用戶的安全、方便，有效地防止非法人員進(jìn)入住宅內(nèi)。 家 庭 智能控制具有家庭設(shè)備遠(yuǎn)程控制功能， 家電狀態(tài)反饋，可以了解家電的開關(guān)狀態(tài)等；信息服務(wù) 系統(tǒng)帶有大容量的短信息收發(fā)功能，可及時(shí)接收小區(qū)公告及進(jìn)行設(shè)備設(shè)備報(bào)修和商品配送請(qǐng)求。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 85 運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施 本案有南京最大最高檔的休閑配套 —— 1800 畝的高爾夫球場環(huán)繞四周，這是一般別墅物業(yè)沒有的，另外其他 運(yùn)動(dòng)設(shè)施也是項(xiàng)目的必備條件，建議運(yùn)動(dòng)設(shè)施不僅包括傳統(tǒng)項(xiàng)目，還需現(xiàn)代時(shí)尚項(xiàng)目如：室內(nèi) 攀巖、登山、網(wǎng)球、射擊、射箭、山坡滾球、熱氣球、山地自行車等，但要注意戶外休閑設(shè)施與周邊景觀的銜接和處理。 我們建議會(huì)所注重與生態(tài)環(huán)境的融合及體驗(yàn)其 自然野趣的情趣，結(jié)合情景參與式休閑設(shè)施如露天茶社、 郊野公園、戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施等建設(shè)， 即滿足了消費(fèi)需求又與戶外活動(dòng)結(jié)合，互動(dòng)效果更好。 中心會(huì)所 配備完善的生活商業(yè)娛樂設(shè)施，是社區(qū)的購物休閑中心。別墅配套在布局規(guī)劃設(shè)施中更注重人與自然、人與環(huán)境的關(guān)系，通過高爾夫球場、籃球場、中心綠地、網(wǎng)球場、超級(jí)市場、中西餐廳、酒吧、舞廳 ?? 配套設(shè)施的精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，使小區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境與區(qū)外自然環(huán)境達(dá) 到了一種互相滲透、內(nèi)外延伸、有機(jī)結(jié)合的效果。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 采石 場遺留斷壁部分的處理 關(guān)于采石場遺留斷壁部分，可采用一種快速經(jīng)濟(jì)型恢復(fù)方法：第一步是生態(tài)恢復(fù)，利用速生常綠針葉樹種做背景，沿遠(yuǎn)離斷壁方珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 82 座北向南的龍頭地勢(shì) 位于 “ 老山國家森林公園 ” 綠色生態(tài) 區(qū) ，背靠綿延山 脈 ；南面， 占地 14 平方公里珍珠泉風(fēng)景區(qū)， 煙波浩淼的 鏡山湖 ，襯著 湛藍(lán)的 天際線和黛青色的 山脈。山林中的生活，自然簡單，靜定安閑。 南京市郊原生 山 林居所 作為 老山 的一脈分支，保留了多種原生植物。在水邊不過是觀海弄潮，卻讓我們感知世界無常；而在 山中能體驗(yàn)居所的敦厚氣韻，不由得讓我們安然靜定、淳樸堅(jiān)毅 ” —— 余秋雨《行者無疆》 仁者樂山 無論美國的比華利山還是香港半山，仿佛知富階層已將悠悠山居作為最大的生活 愿望 。 深厚的人文景觀 —— 佛教勝地定山寺 人工與自然完美結(jié)合的水景 —— 天然泉溪與人工湖泊 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 昭富 18 洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 —— 位于別墅正對(duì)面的山坡上，寬視角全景高爾夫球場，棟棟見綠。 Garden) 力求將林語別墅打造成集自然山