【正文】 上的宣傳炒作，使大亞灣成為深圳人關(guān)注的焦點(diǎn)區(qū)域。 機(jī)會(huì)利用策略 構(gòu)建多維宣傳項(xiàng)目 “ 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ” 平臺(tái)，并優(yōu)化放大的項(xiàng)目資源，打造成東深圳第一區(qū)位、第一生 度假生活 區(qū)。 項(xiàng)目 SWOT 提升策略 優(yōu)勢(shì)提升策略 將資源價(jià)值進(jìn)行放大，借助大亞灣市政，規(guī)劃利好及項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，樹立項(xiàng)目區(qū)域資源型大盤標(biāo)桿。 項(xiàng)目威脅分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)威脅 ：臨近區(qū)域同類項(xiàng)目的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，未來(lái)大亞灣 西 區(qū) 的規(guī)模開(kāi)發(fā)也將帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 21 ? 發(fā)展機(jī)會(huì) ：大亞灣大項(xiàng)目相對(duì)集中，中海殼牌南海石化、廣東 LNG 惠州電廠、中國(guó)海油惠州煉油、比亞迪以及華德石化原油庫(kù)等一批大項(xiàng)目已先后落戶建設(shè)。 ? 市場(chǎng)機(jī)會(huì) ： 大亞灣正在大規(guī)模的開(kāi)發(fā) ， 經(jīng)濟(jì)騰飛，房地產(chǎn) 也隨著快速發(fā)展。 ? 地塊優(yōu)勢(shì) ：地塊平整，施工難度低。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于深惠一體化趨勢(shì)下深圳的后花園惠陽(yáng)大亞灣，臨近廣惠高速、深汕高速和沿海高速公路，交通較為便利。 19 第三章 項(xiàng)目 基本情況 目 主要 經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 180000 2 總建筑面積 ㎡ 807476 其中 計(jì)容積率總建筑面積 ㎡ 611476 其中 住宅 ㎡ 519362 商業(yè) ㎡ 57420 配套用房 ㎡ 9874 不計(jì)容建筑面積 ㎡ 196000 其中 架空 層 ㎡ 0 地下室 ㎡ 196000 二層 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 31% 6 戶數(shù) 戶 6200 7 停車數(shù) 個(gè) 6244 其中 地面 個(gè) 0 地下 個(gè) 5600 地下 個(gè) 644 項(xiàng)目周邊基本 生活 配套 項(xiàng)目處于大亞灣 西 區(qū) ，現(xiàn)對(duì)本地塊輻射半徑 5 公里以內(nèi)的基本生活配套分析 ? 教育機(jī)構(gòu)： 大亞灣三中、宣平小學(xué)、新畬小學(xué)、上揚(yáng)小學(xué)、樟浦小學(xué)、新廖小學(xué) 等 ? 金融： 響水河工行、西區(qū)工 行、中行提款機(jī)（新華昌）、建行提款機(jī)（龍億）、建行（熊貓國(guó)際） 等 ? 醫(yī)療機(jī)構(gòu)（含藥店）： 坑梓人民醫(yī)院、惠陽(yáng)人民醫(yī)院、大亞灣人民醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院 等 20 ? 購(gòu)物： 福鑫購(gòu)物、德洲城超市、西區(qū)好宜多、沃爾瑪、人人樂(lè) 等 ? 其他： 老畬村委會(huì)、深圳聚 龍山公園、濱河休閑綠化帶（規(guī)劃中） 等 項(xiàng)目 地塊解析 交通條件 外部交通主要有三條交通要道 ： 廣惠高速公路 ：全長(zhǎng) 150 公里，屬國(guó)家高速公路，廣州至項(xiàng)目地車程 3小時(shí)； 深汕高速 ：全長(zhǎng) 63 公里，是國(guó)家沈陽(yáng)至?？谘睾８咚俟分鞲删€的一段，深圳至項(xiàng)目地車程 小時(shí)； 深惠沿海高速 ：全長(zhǎng) 50 公里，東接深汕高速，西接深圳鹽壩高速公路，溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，此線貫通大亞灣石化區(qū)，由深圳至項(xiàng)目地車程 1小時(shí)。人口的劇增對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展將起到一個(gè)巨大的推動(dòng)作用。 大項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的人口聚集效應(yīng)。 目前已有來(lái)自全球十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 28 個(gè)配套項(xiàng)目落戶大亞灣，總投資超過(guò) 730 億元，還有在談項(xiàng)目 10 多個(gè)。近 2年深惠兩地商品房?jī)r(jià)格的巨大落差，引發(fā)深圳人目光望向惠莞珠，購(gòu)買力外溢下，“深惠生活圈”正在逐步浮出水面。 消費(fèi)群體進(jìn)一步向深圳地區(qū)傾斜 由于 大亞灣 有大項(xiàng)目支撐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)價(jià)格 “ 低畦 ” 效應(yīng) ，深莞惠一體化發(fā)展，交通網(wǎng)絡(luò)的完善， 外來(lái)投資置業(yè)人數(shù)不斷上升，從 20xx 年外來(lái)人士的購(gòu)房比例 80%，上升到 20xx 年 在 大亞灣 購(gòu)房的 深圳客戶占到 85%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，外地企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量已占到開(kāi)發(fā) 大亞灣 投資量一半以上。 新都匯二期 大江地產(chǎn) 中心南區(qū) 3 356 高層 0% 0 皇庭波西塔諾 皇庭地產(chǎn) 中心南區(qū) 602 別墅 67% 403 東方新天地 大中華地產(chǎn) 中心南區(qū) 860 高層 82% 705 啟航新時(shí)代 華宇實(shí)業(yè) 中心南區(qū) 350 高層 66% 231 藍(lán)灣半島 金華實(shí)業(yè) 中心南區(qū) 9 540 高層 87% 470 海岸新天地 媽廟港地產(chǎn) 中心南區(qū) 634 高層 0% 0 中嘉領(lǐng)駿 中心南區(qū) 3 356 高層 麗郡 麗嘉地產(chǎn) 中心南區(qū) 826 高層 84% 694 合計(jì) 109958 27752 17 市場(chǎng)分析結(jié)論 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，檔次高 隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目的正式投產(chǎn)以及中海油 1200 噸煉油項(xiàng)目的動(dòng)工興建， 大亞灣 的外來(lái)人口將隨之劇增，這些潛在消費(fèi)群體對(duì)住宅的需求，將推動(dòng) 大亞灣 房地產(chǎn)項(xiàng)目 朝 高品 質(zhì) ，高檔次的方向發(fā)展。為了迎合市場(chǎng)的需求，大亞灣的開(kāi)發(fā)商們吸取先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)的物業(yè)檔次正在 逐步提高，如 合生濱海城 、 龍光城 、 卓越東部蔚藍(lán)海岸、 珠江東岸等。均價(jià)5300元 /㎡ 天匯園 中心區(qū)中興一路，石化 大道旁 占地面 萬(wàn)平方米，總建面 21萬(wàn)平方米 小區(qū)總套數(shù) 1910 套住宅， 8090平三房及復(fù)式140平方 目前整體銷售率為 60%，均價(jià) 4300元 /㎡ 片區(qū)住宅市場(chǎng)建筑類型分析 從建筑類型的變化來(lái)看，由于受九十年代初瘋狂炒地炒樓寸土寸金影響，前期開(kāi)發(fā)的樓盤大多是高容積率的小高層或高層商住樓，規(guī)模小，沒(méi)有社區(qū)配套和綠化。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 20xx 至 20xx 年大亞灣整體供應(yīng)量超 過(guò) 萬(wàn)平米， 109958 套 商品房， 主要分布在西區(qū)與中心區(qū)。 以德洲城、 龍光城 、翡翠山城 、 秋谷康城 等樓盤為代表的大亞灣區(qū)域囊括了各種檔次的樓盤，這主要得益于大亞灣得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)（如平整的土地、 廣闊海景資源 等）、完美的規(guī)劃（寬闊的大道、規(guī)范的綠化）及成熟的工業(yè)發(fā)展區(qū)域， 而這些優(yōu)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步助推大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 大亞灣片區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近十年的沉寂之后，隨著中海 殼牌石化項(xiàng)目正式啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，且比十年前走得更穩(wěn)、更理性。 ? 廈深高速：規(guī)劃中的廈深鐵路北連廣東梅州和福建龍巖，西連廣東惠州，共 1100 多公里，已全面開(kāi)工建設(shè)的深廈雙向高速鐵路目前將開(kāi)始建設(shè)惠州段。該線位于惠州市城鎮(zhèn)發(fā)展主軸上，將帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展，服務(wù)大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)石化產(chǎn)業(yè)帶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 ? 205 國(guó)道（深惠公路，地鐵三號(hào)線）：改造后深惠公路為雙向 10車道， 20xx年通車后深惠公路從雙龍立交轉(zhuǎn)入深汕公路到大亞灣只需 30 分鐘，地鐵三號(hào)線設(shè)計(jì)在深惠公路高架上方，其延長(zhǎng)線將由龍興街站接駁到大亞灣。 ? 深汕高速：未來(lái)深圳高速坑梓出入口，將直通大亞灣西區(qū)，深圳往來(lái)大亞灣，無(wú)須通過(guò)惠陽(yáng)中轉(zhuǎn)，從坑梓出入口下轉(zhuǎn)快速即可到大亞灣西區(qū)。 區(qū)域 交通網(wǎng)絡(luò)組織 經(jīng)過(guò)實(shí)地考察及上圖我們可以得出大亞灣交通總體表現(xiàn)在如下兩方面： 深惠一體化，大亞灣與深圳組成半小時(shí)生活圈毋庸置疑 13 隨著深惠沿 海高速、南坪快線和地鐵三號(hào)線的通車以及深汕高速坑梓出入口的建成，大亞灣與深圳成為半小時(shí)生活圈是毋庸置疑的?！耙豢v”即沿 25 號(hào)路、 23號(hào)路、濱海大道的縱向發(fā)展軸，加快大亞灣城 市化進(jìn)程，盡快形成城市中心服務(wù)區(qū)；“一橫”即石化大道發(fā)展軸，全長(zhǎng)約 33公里，串連起大亞灣的主要功能區(qū)，使大亞灣的發(fā)展與深圳逐步融合為一體。生產(chǎn)岸線進(jìn)行城市景觀方面的再提升，對(duì)生活岸線進(jìn)行規(guī)劃和挖潛，最大限度開(kāi)拓公共岸線，重點(diǎn)在前進(jìn)灣經(jīng)猴仔灣至小桂灣一線打造出充分體現(xiàn)惠州沿海城市特色的濱海景觀帶，岸線的規(guī)劃應(yīng)與惠東、深圳岸線進(jìn)行相應(yīng)的銜接。 ? 沿海岸線：大亞灣的沿海岸線從小桂灣延伸至小徑灣，總長(zhǎng)度為 51公里。為此，我們將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制西區(qū)片區(qū)黃金海岸、小徑灣地段修建性詳細(xì)規(guī)劃，側(cè)重景觀設(shè)計(jì)，打造濱海特色旅游岸線，提高城市檔次和品位。規(guī)劃用地面積 17 平方公里，發(fā)展定位為具有居住功能，集觀光、運(yùn)動(dòng)、休閑等活動(dòng)于一 體的區(qū)域性旅游度假勝地。未來(lái)將逐步完成沿海觀光路的建設(shè)，再加上惠深 沿海高速公路小桂出口的建成，將極大的促進(jìn)旅游度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。該區(qū)建設(shè)量比較大、環(huán)境比較差、設(shè)施配套不齊全，今后主要是以舊城改造為主，適度控制新的建設(shè)，逐步完善居住環(huán)境和商業(yè)環(huán) 境?，F(xiàn)已由清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè) 11 計(jì)研究院編制了北區(qū)核心地段 平方公里的概念性規(guī)劃，近期將先啟動(dòng)建設(shè)北區(qū)主干道路、市政廣場(chǎng)、虎頭山公園。 ? 北區(qū)：位于淡澳河以北，總 用地面積為 8平方公里，目前建設(shè)量較小，規(guī)劃控制得比較好。 ? 中心區(qū)：行政金融商務(wù)區(qū)總用地面積約 22 平方公里，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點(diǎn)地區(qū)。除將碼頭１公里縱深約 3平方公里用地辟為港口作業(yè)區(qū)外，將原 5 平方公里用地內(nèi)布局的 3 平方公里臨港工業(yè)用地調(diào)整為倉(cāng)儲(chǔ)物流用地。憑借其天然的位置和港口優(yōu)勢(shì)，加 上香港和記黃埔的參資入股，港口物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景喜人。擁有國(guó)家一類對(duì)外開(kāi)放口岸 —— 惠州港。 經(jīng)過(guò)與龍崗區(qū)規(guī)劃部門的溝通，根據(jù)我區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)，當(dāng)前重點(diǎn)是 加快西區(qū)的市政道路建設(shè)，早日實(shí)現(xiàn)與龍崗的交通對(duì)接，拉通西二、西三大道西段、西南大道、西 A 路，與深圳龍崗的丹梓東路、金牛東路、南坪快速等主干道路銜接，使大亞灣的路網(wǎng)與深圳的路網(wǎng)融為一體，形成大亞灣快捷的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)兩地人流、物流、資金流的快速交換，直接接受深圳強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)輻射。 ? 西區(qū)：西區(qū)規(guī)劃面積約 30 平方公里，分為石化大道西段的電子信息產(chǎn)業(yè)帶、大亞灣五區(qū)一岸線規(guī)劃 10 西北部的東風(fēng)汽車城 、西南部的惠深合作示范區(qū)，南部的汽車電子產(chǎn)業(yè)區(qū)和東南部的汽車零部件生產(chǎn)基地五個(gè)片區(qū)，目前已開(kāi)發(fā)建設(shè)約 5平方公里，其中電子信息產(chǎn)業(yè)和東風(fēng)車城已初具規(guī)模。具體布局如下： 大亞灣片區(qū)規(guī)劃圖： ? 東區(qū)：東區(qū)即石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)區(qū)，規(guī)劃總面積 平方公里。如今，大亞灣政府計(jì)劃投入近百億，其中 億元財(cái)政資金投向基本 公共服務(wù)領(lǐng)域， 72 億元投建道路、公園、廣場(chǎng)、購(gòu)物場(chǎng)所、學(xué) 9 校、醫(yī)院等市政生活配套，兩大投資將在 3 年內(nèi)付諸實(shí)施，大亞灣城市建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，市政內(nèi)涵逐步飽滿，將與山海資源之豐富多彩相映成趣，共同構(gòu)建深圳東最美灣區(qū)生活！ 大亞灣規(guī)劃 面對(duì)千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，如何進(jìn)一步完善城市配套功能，不斷滿足大工業(yè)、大港口的發(fā)展需要，并在發(fā)展中貫徹惠州市由沿江城市轉(zhuǎn)變?yōu)檠睾３鞘?、城市重心南移的?zhàn)略部署，在大亞灣區(qū)凸顯惠州沿海城市特色，并主動(dòng)承接深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推進(jìn)惠深經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，成為擺在大亞灣人面前的一個(gè)重大課 題。 大亞灣是一座嶄新的濱海城市，經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已經(jīng)從一個(gè)邊陲漁港變成初具規(guī)模的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 開(kāi)發(fā)區(qū)的自然條件得天獨(dú)厚。 8 第二章 區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 大亞灣區(qū)域環(huán)境及基礎(chǔ)配套 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于 1993 年 5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，位于廣東省惠州市南部，毗鄰深圳、香港，屬?gòu)V東經(jīng)濟(jì)活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍。項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)部門，建立精干的籌建指揮班子，協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，繼續(xù)做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，進(jìn)一步落實(shí)到位資金，以保證項(xiàng)目能按計(jì)劃順利實(shí)施，發(fā)揮效益。項(xiàng)目是完全可行的。因此， 本 項(xiàng)目建設(shè)可取得 一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供 一定 的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。 建設(shè)不但可以為大量 大亞灣區(qū) 及周邊 居民提供高質(zhì)量的住房， 解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。 人民生活水平 日漸提高 ，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室外環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本 小區(qū) 的建房目標(biāo)就是要建造 適合人們居住生活的良好環(huán)境 。 6 根據(jù)本項(xiàng)目初步規(guī)范方案，本可行性研究報(bào)告范圍主要包括：市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及管理用房、道路、綠化、景觀等工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 報(bào)告編制目的 1. 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)； 2. 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式；