【正文】 用地占總用地面積比例 %8 建筑密度 %9 容積率 第 26 頁(yè) 共 68 頁(yè) 第二節(jié) 場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸 廠區(qū)道路 廠 區(qū)道路按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，路面為混凝土路面，寬度設(shè)計(jì)為 710 米。建筑外形設(shè)計(jì)時(shí)盡可能簡(jiǎn)潔明了，重點(diǎn)把握個(gè)體與部分之間的比例美與邏輯美，并注意各線、面、形之間的相互關(guān)系，充分利用方向、形體、質(zhì)感、虛實(shí)等多方位的建筑處理手法。 機(jī)制磚， M5混合砂漿砌筑。 （ 4）主要材料選用 ○ 1 砼：墊層 C10，現(xiàn)澆構(gòu)建 C30； ○ 2 鋼筋：Ⅰ級(jí)鋼Φ fy=210N/㎡ Ⅱ級(jí)鋼Φ fy=310N/㎡ ○ 3 砌體：177。（建議企業(yè)在工程項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)前完成場(chǎng)地地質(zhì)詳勘） （ 3）主要建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ○ 1 倉(cāng)儲(chǔ)用房 ：采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，磚砌外墻作圍護(hù)結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用淺基礎(chǔ)及地梁拉接，并在適當(dāng)位置設(shè)置伸縮縫。 因此，本項(xiàng)目可不考慮抗震設(shè)防。 結(jié)構(gòu)方案 （ 1）設(shè)計(jì)采用的規(guī)范 ○ 1 有關(guān)主導(dǎo)專業(yè)所提供的資料及要求； ○ 2 國(guó)家及江西省現(xiàn)行的有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程及規(guī)定； ○ 3 當(dāng)?shù)氐匦?、地貌等自然條件。 第 23 頁(yè) 共 68 頁(yè) 第二節(jié) 建設(shè) 工程方案 工程設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092020； （ 2）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072020； （ 3）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500032020； （ 4）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB202002020； （ 5）《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB5022395。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)為 100 余個(gè)超市送貨。 ? 該規(guī)劃報(bào)告考慮到商品種類 ,所處形勢(shì)等具體情況 ,設(shè)置了八項(xiàng)功能 (具體見前面對(duì)該配送中心功能規(guī)劃現(xiàn)狀分析 ),總體來說 ,具備了一般配送中心的基本要求 ,功能設(shè)置較為合理 ,既立足實(shí)際 ,又面向未來 ,既考慮現(xiàn)狀 ,又具長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光 。 （ 8）、信息處理，分階段，分步驟進(jìn)行 。 （ 6）、流通加工，利用鐵路經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)及場(chǎng)地條件，充分發(fā)揮，作為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 4）、倒裝、分裝功能，這是由產(chǎn)品及客戶性質(zhì)決定的。 廠區(qū)規(guī)劃布局 （ 1）、 配送中心不僅以儲(chǔ)存為主導(dǎo)功能 ,更應(yīng)該注重在存的基礎(chǔ)上科學(xué)保管 ,要擺脫傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)單純以儲(chǔ)存為主的落后觀念 ,實(shí)現(xiàn)在庫(kù)商品的合理保管 。 （ 3）職工宿舍、食堂一幢（ 1000平方米） 。 主要建筑 內(nèi)容如下： （ 1）物流倉(cāng)庫(kù) 10 幢，每幢建筑面積 2020平方米，分別為油米調(diào)味、沖調(diào)食品、休閑食品、飲品、煙酒糖類、果品、冷凍食品、家電五金、塑料制品、其它日用百貨。 第 20 頁(yè) 共 68 頁(yè) 第二節(jié) 廠區(qū)規(guī)劃布局 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目征地面積 60 畝 （合 40000平方米） 。 （ 5） 施工條件 本項(xiàng)目用地開發(fā)程度達(dá)“ 三 通”一平，符合建設(shè)基礎(chǔ)條件；且區(qū)域水、電供應(yīng)充足，建筑材料供應(yīng)量完備。 （ 4） 基礎(chǔ)公用設(shè)施條件 八一鄉(xiāng) 通訊發(fā)達(dá)，擁有先進(jìn)的程控電話設(shè)備和移動(dòng)通信系統(tǒng)；水泥公里聯(lián)網(wǎng)；有獨(dú)立供電、供水、排水系統(tǒng)。目前 **至深圳， **至廈門的海鐵聯(lián)運(yùn)已開通，這將為投資者提供快捷的出海通道，大幅縮短通關(guān)時(shí)間，降低運(yùn)輸費(fèi)用。 ○ 2 鐵路：京九線、浙贛線、皖贛線鐵路主干線交匯于 **縣轄區(qū)向塘鎮(zhèn)，并建有全國(guó)第二江南第一大的向塘貨運(yùn)編組站。贛浙、贛湘 、贛閩、贛粵及所有出省高速公路交匯于 **縣。長(zhǎng)年風(fēng)向以東北風(fēng)、北風(fēng)為主，年均風(fēng)速 ；日照時(shí)間1934h，無霜期 276日。本地區(qū)地震烈度小于 6 度，尚無不良地質(zhì)作用。 廠址建設(shè)條件 （ 1） 地形、地貌、地震、工程水文地質(zhì)情況 地質(zhì)構(gòu)造自上而下依次為雜填土、淤 泥質(zhì)粉質(zhì)粘土，坡積粉土，殘積粉土和粉沙巖。 第 18 頁(yè) 共 68 頁(yè) 第四章 廠址選擇 及廠區(qū)規(guī)劃布局 第一節(jié) 廠址所在位置現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目用地位于八一鄉(xiāng)南江村（見附圖） 廠址土地使用權(quán)屬類別及占地面積 本項(xiàng)目擬占土地所有權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)人為 江西 ****貿(mào)易有限公司 ，使用性質(zhì)為商服用地，使用年限為 40年 。這也給農(nóng)村物流市場(chǎng)帶來發(fā)展機(jī)遇。對(duì)承擔(dān)“萬村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程項(xiàng)目的企業(yè)，國(guó)家將對(duì)其建設(shè)配送中心所用的銀行貸款予以適當(dāng)?shù)睦⒀a(bǔ)助；對(duì)建設(shè)或改造配送中心所用的的銀行中長(zhǎng)期固定資產(chǎn)投資貸款，國(guó)家將予以企業(yè) 1年貸款利息的補(bǔ)助。所以，農(nóng)產(chǎn)品物流問題已經(jīng)成為新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)瓶頸。農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工、運(yùn)輸、銷售、消費(fèi)這個(gè)鏈條中，運(yùn)輸環(huán)節(jié)的不足，導(dǎo)致這個(gè)鏈條變得較為脆弱，極大地制約了實(shí)物流、資金流乃至信息流的流動(dòng)，出現(xiàn)了“腸梗阻”現(xiàn)象。不能忽視的是，雖然農(nóng)村物流前景廣闊，但并沒有像城市物流迅速熱起來，當(dāng)前仍面臨許多困難。 從全國(guó)范圍看，農(nóng)村物流總值在社會(huì)物流總值中的比重很小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó) 社會(huì)物流總值 27%的增長(zhǎng)幅度。經(jīng)過多年摸爬滾打，中郵等物流企業(yè)在農(nóng)村流通市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟，已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)與實(shí)力，為國(guó)內(nèi)物流企業(yè)進(jìn)入農(nóng)村市場(chǎng)作出了示范。當(dāng)前，跨國(guó)物流巨鱷和國(guó)內(nèi)物流大鱷在大中城市鏖戰(zhàn)正酣，無暇顧及農(nóng)村市場(chǎng)。像這樣的合資物流公司，在北京、天津、上海等地已有 10 家之多，它們主要是為在中國(guó)投資的跨國(guó)公司提供物流配送服務(wù)，成為跨國(guó)公司角逐中國(guó)市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng)武器。例如，相當(dāng)多的實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)的零售企業(yè)建立了自己的配送中 第 16 頁(yè) 共 68 頁(yè) 心，為企業(yè)內(nèi)部的連鎖網(wǎng)點(diǎn)提供物流配送服務(wù)，一些連鎖企業(yè)配送商品比例已經(jīng)超過企業(yè)經(jīng)營(yíng)品種的 70％。在我國(guó)流通領(lǐng)域?qū)ν忾_放政策中，鼓勵(lì)國(guó)外資本投資于物流和配送設(shè)施等。國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同志多次強(qiáng)調(diào)了配送中心對(duì)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要的作用。目前已有相當(dāng)多的物流和配送技術(shù) 在物流配送 企業(yè)中得到越來越廣泛的 應(yīng)用 ，例如條形碼技術(shù)、 計(jì)算 機(jī)支持的信息管理技術(shù)、 EDI、 MRP 等。 ? 現(xiàn)代信息技術(shù)和現(xiàn)代商品物流技術(shù)的進(jìn)步為中國(guó)物流和配送的快速發(fā)展準(zhǔn)備了充分的技術(shù)基礎(chǔ)。 ? 企業(yè)改革日益深化，為物流管理和配送技術(shù)發(fā)展培育了必要的微觀基礎(chǔ)。 ? 市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，為 企業(yè) 加強(qiáng)科學(xué) 管理，發(fā)展物流管理和配送技術(shù)提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件。同時(shí)通過物 流配送中心，有利用工商行政部門能夠很好地進(jìn)行監(jiān)管，逐步完善農(nóng)村商品市場(chǎng)。 由于農(nóng)村商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所小、分散且經(jīng)營(yíng)條件差，假冒偽劣產(chǎn)品侵權(quán)事件時(shí)有發(fā)生，由于商品進(jìn)貨渠道亂，事故發(fā)生后很難追究誰的責(zé)任 。 是 減少 農(nóng)村市場(chǎng) 假冒偽劣產(chǎn)品， 實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)管，逐步完善農(nóng)村市場(chǎng)的需要 當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村市場(chǎng)遠(yuǎn)未成熟，城鄉(xiāng)市場(chǎng)分割嚴(yán)重。試點(diǎn)的總體要求是：以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以企業(yè)為主體、以政策為手段、以效益為中心、以試點(diǎn)為抓手、以政府為助力來推進(jìn)，堅(jiān)持政府推動(dòng)與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合，“ **”建設(shè)與當(dāng)?shù)?實(shí)際相結(jié)合，企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展與農(nóng)民受益相結(jié)合，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)范的“ **”，形成以縣（市）城區(qū)店為龍頭、鄉(xiāng)鎮(zhèn)店為骨干、村級(jí)店為基礎(chǔ)的新型農(nóng)村市場(chǎng)流通網(wǎng)絡(luò)。對(duì)此，各地、各部門要有緊迫感，采取切實(shí)措施，積極實(shí)施“萬村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程，改善農(nóng)村消費(fèi)環(huán)境，讓農(nóng)民買得方便、買得實(shí)惠、買得滿意、買得放心，帶動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)，促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、快速和可持續(xù)發(fā)展。但是，我省農(nóng)村市場(chǎng)發(fā)展滯后，廣大農(nóng)村區(qū)域仍然是以傳統(tǒng)的流通方式為主，固定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足，設(shè)施簡(jiǎn)陋，經(jīng)營(yíng)商品單調(diào)，組織化程度低，交易手段落后，“小、散、差”問題突出，是假冒偽劣商品事件的多發(fā)地區(qū)，坑農(nóng)害農(nóng)事件時(shí)有發(fā)生，這種狀況嚴(yán)重地制約了農(nóng)民消費(fèi)。 第 三 章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性與市場(chǎng)分析 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 是貫徹落實(shí)國(guó)家商務(wù)部“萬村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程的需要 為開拓農(nóng)村市場(chǎng)，做好為農(nóng)服務(wù)工作，根據(jù)商務(wù)部、財(cái)政部關(guān)于開展“萬村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程試點(diǎn)，“萬村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程是以連鎖經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)代流通方式，在農(nóng)村建設(shè)規(guī)范“ **”，構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情的新型農(nóng)村商品流通網(wǎng)絡(luò)，從而保障農(nóng)民方便消費(fèi)、放心消費(fèi)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。 供水及價(jià)格：生活用水 元 /噸；工業(yè)用水 元 /噸；經(jīng)營(yíng)性用水 元 /噸； 特種行業(yè)用水 元 /噸。大工業(yè)用電 元 /度 +基本電價(jià) 16元 /kw178。 金融環(huán)境 金融服務(wù)銀企合作是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，現(xiàn)代金融企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵，為支持企業(yè)做強(qiáng)做大，給企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展空間，**縣 為銀行與企業(yè)搭建橋梁，為企業(yè)提供發(fā)展保障。同時(shí) **還是全國(guó)三大民辦高校基地之一。 供電： 供電有保障 ， 11萬伏鄧埠變電站正常啟用，另一座 11 萬伏霞山變電站正在開工建設(shè)。 供水：水資源豐富，日供水 20萬噸的昌南水廠于 2020年 12 月投入使用，取水自贛江河床底 12米 深處，水質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格低廉。 基礎(chǔ)設(shè)施 境內(nèi)通訊發(fā)達(dá)，擁有先進(jìn)的程控電話設(shè)備和移動(dòng)通信系統(tǒng)；水泥公里聯(lián)網(wǎng)；有獨(dú)立供電、供水、排水系統(tǒng)。 八一鄉(xiāng)社會(huì)事業(yè)推進(jìn)良好?？h內(nèi)開店坐鋪的 第 11 頁(yè) 共 68 頁(yè) 個(gè)體工商戶 1500 多家。 2020年全鄉(xiāng)打工經(jīng)商人員 5000人，占全鄉(xiāng)總勞力的 1/3。分別占全鄉(xiāng) GDP的 %和財(cái)政收入的 %。目前企業(yè)總數(shù)達(dá)到 90 個(gè)，其中入戶小藍(lán)開發(fā)區(qū)企業(yè) 11 家，開工的9 家，投產(chǎn)的 5 家，投資規(guī)模 5000 萬元以上的骨干企業(yè) 8 家，分別是開發(fā)區(qū)的金沙彩印、恒立泰紡織、海聯(lián)藥業(yè)、美圓電纜，鄉(xiāng)內(nèi)的蘭豐水泥、日豐紡織、昌南建工、海聯(lián)集團(tuán)，初步形成了針織輕紡、 印刷包裝、電子電力、倉(cāng)儲(chǔ)流通、畜禽飼料、建筑建材 6 個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊。 八一鄉(xiāng)企業(yè)發(fā)展較快。糧食生產(chǎn)以水稻為主，年播面 48930畝，總產(chǎn)穩(wěn)定在 萬噸；多 種經(jīng)營(yíng)以家禽、鮮魚、生豬、蔬菜四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主，年經(jīng)營(yíng)量為家禽 150 萬羽、生豬 8 萬頭、鮮魚 3560 噸、蔬菜 2500畝，初步形成了基地化的規(guī)模經(jīng)營(yíng)。位列全縣第三，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn) 16 位，全省百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)前 50位。鄉(xiāng)財(cái)政收入 1505萬元，農(nóng)民人均收入 4200元，招商引資 。 八一鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)活躍。下轄 15 個(gè)行政村， 90 個(gè)村小組，人口 ，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。京九鐵路、浙贛鐵 第 10 頁(yè) 共 68 頁(yè) 路、 105 國(guó)道、 320 國(guó)道縱貫鄉(xiāng)境， 與鄉(xiāng)村兩級(jí)水泥公路互成網(wǎng)絡(luò)，交通便捷發(fā)達(dá)，地利優(yōu)勢(shì)突出，頗具發(fā)展?jié)摿?。是縣城發(fā)展規(guī)劃區(qū)。 八一鄉(xiāng) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 八一鄉(xiāng)地處 **縣東側(cè)，北鄰 **市，南連銀三角、西靠縣城 **，東面是撫河故道、武陽(yáng)鎮(zhèn)。全縣目前已形成一個(gè)公路、航空、水路、鐵路等齊全的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。地下水涌量約為 26萬噸／日左右，含水層厚 － ，水位埋深小于５米，分布均勻，水質(zhì)較好。江河溝渠縱橫交錯(cuò)，湖泊庫(kù)塘星羅棋布，水鄉(xiāng)澤國(guó)，過境河道有贛江、撫河、清豐山河，多年平均經(jīng)流量 。多年平均降水量為 毫米，雨日年平均為 ，夏為雨季，占全年總降水量近一半，春、秋次之，冬季最少；年平均氣溫 ℃左右。屬亞熱帶季風(fēng)氣候。 **縣土地總面積 273萬畝，其中耕地面積 121萬畝，水域面積 萬畝。由東至西寬 36公里，從南至北 77 公里。 49′～ 116176。 16′～ 28176。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ 1） 總體設(shè)計(jì)指標(biāo) 第 7 頁(yè) 共 68 頁(yè) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量1 總用地面積 ㎡ 400002 總建筑面積 ㎡ 22020倉(cāng)儲(chǔ)用房面積 ㎡ 20200綜合樓面積 ㎡ 1000職工宿舍與食堂 ㎡ 10004 道路、廣場(chǎng)及停車場(chǎng)等 ㎡ 180005 容積率 6 建筑密度 %7 建筑耐久年限 年 508 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí) 級(jí) 二9 耐火等級(jí) 級(jí) 二10 抗震設(shè)防烈度 度 六 （ 2） 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 項(xiàng)目總投資 萬元 6000 固定資產(chǎn)投資 萬元 3630 第 8 頁(yè) 共 68 頁(yè) 鋪底流動(dòng)資金 萬元 1600 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 萬元 770 2 銷售收入 萬元 5600 3 利潤(rùn)總額 萬元 4 稅金總額 萬元 616． 6 5 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 6 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 7 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 8 投資利潤(rùn)率 % 9 投資利稅率 % 10 盈虧平衡點(diǎn) % 第二章：項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)勢(shì) 第一節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 **縣 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 **縣位于 江西 省中部偏北， 贛江 、 撫河 下游， 鄱陽(yáng)湖 之濱。 其中建筑工程費(fèi) 2592 萬元，設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)及安裝費(fèi) 770萬元，其他工程費(fèi) 715 萬元。其一，區(qū)域水、電等資源供給充足，可滿足項(xiàng)目實(shí)施后正常生產(chǎn)之要求；其二，該項(xiàng)目 可依托開發(fā)區(qū)成熟的公用工程、輔助工程、儲(chǔ)運(yùn)設(shè)施等