【正文】 無法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。 物業(yè)管理 (1) 物業(yè)管理費(fèi) 用為每平方米 元，繳費(fèi)面積包括套內(nèi)面積與公共分?jǐn)偯娣e，車位每月 50元，摩托車每月 10 元。 戶型比例 飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點(diǎn)：六房三庭，套內(nèi)面積 283 平方米，視覺景觀較好。普通住宅實(shí)用率為82%。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本項(xiàng)目的最重要賣點(diǎn)。 (3) 小區(qū)配套較好，小區(qū)設(shè)置大型三層停車場所，充分考慮了有車一族的需求，室內(nèi)外游泳池各一個。 (2) 飛龍山莊由于開發(fā)較早，小區(qū)園林設(shè)計(jì)理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒有保留，新開發(fā)的怡和園北 后山地勢很陡峭，上山步道與景觀設(shè)計(jì)比較粗糙，主要作了防滑坡處理，景觀與上山步道沒有精細(xì)規(guī)劃。 圖 11飛龍山莊立面圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 飛龍山莊是典型的山景住宅，主要建筑有小高層、多層住宅以及獨(dú)立別墅 : 燁隆中國 (1) 設(shè)計(jì)理念：“龍騰天下”；用千百年前盤踞于擔(dān)桿山上飛龍化作山脈，作為現(xiàn)在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說，用廣東地區(qū)居民宗教信仰等區(qū)域文化的特點(diǎn)，表現(xiàn)一個祥和吉利的住宅，能給購房者八方聚財(cái)，金玉滿堂的隱喻。 外立面 飛龍山莊不同 時期開發(fā)的項(xiàng)目外觀反差較大 ,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。 小區(qū)按照山勢設(shè)計(jì)為三棟小高層和 100棟別墅組成；小區(qū)主要戶型有三種，由 100— 283 平方米組成不等；小高層由三棟 16 層（每棟由 A、 B 座組成）的建筑物組合而成。 （三）飛龍山莊調(diào)研報告 地理位置 飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處 ，項(xiàng)目地塊靠近繁華的城市中心區(qū) ,且位居半山 ,是鬧中取靜的絕佳處所 ,深得部分當(dāng)?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛。占地約 65,000 平方米，建筑面積給 60,000 平方米，功能分區(qū)包括商務(wù)會議區(qū)、客戶居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、健身運(yùn)動區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、零售區(qū)和園林景觀區(qū)等，能為客人提供完善、舒適、溫馨的服務(wù)。園林綠化與建筑相結(jié)合，營造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥語花香充滿無限熱帶風(fēng)情。 豐泰裕田花園依山傍水，開敞的大廳、大房、大面積窗及百葉的巧妙運(yùn)用，利用自然通風(fēng)采燁隆中國 光達(dá)到人與自然和諧統(tǒng)一。 圖 9 豐泰今日名苑效果圖 (二 )豐泰裕田花園 豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一個占地約 25萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。 10. 豐泰華園山莊二期 豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔，占地 35萬平方米，將規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，與一期相連，預(yù)計(jì)總共可入住 6,000 戶，人口達(dá) 20,000 人，并設(shè)商業(yè)、教育、餐飲、體育等配套設(shè)施，為居民提供安全、舒適、便利、健康的生活環(huán)境。對它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來講，裕隆花園在地段上具有一定優(yōu)勢。 該項(xiàng)目的宣傳推廣缺乏整體性，會所建設(shè)主題不鮮明，物業(yè)管理水平與社區(qū)定位、客戶需求尚存在一定的差距，對項(xiàng)目的推廣銷售產(chǎn)生一定的不利影響。 綜合評價 該項(xiàng)目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢條件，對潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導(dǎo)致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺遮擋方面的協(xié)調(diào)。 從客戶構(gòu)成來看，別墅部分的客戶數(shù)量較少，為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、臺灣人、香港人、澳 門人、內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者等。 8．銷售情況 價格定位 ：小高層的均價在 3600元 /平方米左右，其中西向街景的單位平米價格較低 ,為 3000元 /平米左右，湖景單位的每平方米價格較高為 4000元 /平米左右；別墅的定價 6000元 /平方米左右，靠近湖邊的單位價格明顯較高。 總體看，物業(yè)管理對于定位高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響非常的大，該項(xiàng)目的物業(yè)水平直接影響到項(xiàng)目的后續(xù)知名度和客戶口碑。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點(diǎn)的方位沒有明確的指示圖）。 以人為本設(shè)計(jì)：在設(shè)計(jì)上，采用 相對較多的智能型的設(shè)置和設(shè)備。 物業(yè)管理：具有四星級的環(huán)境，三星級的建筑設(shè)計(jì)和施工，一星級的物業(yè)管理隊(duì)伍。 3．將酒店管理引入到會所管理，引入高層次培訓(xùn)，側(cè)重中高層次培訓(xùn)，帶動基層培訓(xùn)，全面提高物業(yè)管理水準(zhǔn)，重點(diǎn)開展知識型社區(qū)服務(wù)。 筆者對國內(nèi)知名會所進(jìn)行了深入分析和研究，引進(jìn)了萬科四季花城會所葉李等一批會所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會所管理經(jīng)驗(yàn)，豐泰華園會所的完善可以采取如下改進(jìn)措施： ? 1．將會所建成社區(qū)文化活動中心，開展系列健身運(yùn)動主題活動，提高會所利用率。社區(qū)的文化設(shè)施：雕塑廣場、藝術(shù)中心、中英文幼兒園、進(jìn)修學(xué)校等。從整體看，項(xiàng)目的產(chǎn)品布局基本是合理的。小區(qū)內(nèi)設(shè)置有 24個休閑 娛樂景觀小品，分別為：金棕櫚大道、澳洲風(fēng)土園、飛瀑銀潭、疊泉廣場、情人島、銀棕櫚海灘、千花白果園、翠浪聆風(fēng)、日光曬臺、釣魚臺、親子種植園、親水步行道、發(fā)現(xiàn)之旅、星月花園、觀湖瀾、沙漠種植園、椰林大瀑布、 (澳洲疊石 )、綠野仙蹤。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限的遐想。 但在社區(qū)的整體規(guī)劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導(dǎo)致較大的產(chǎn)品自然景觀差異化，對后續(xù)的銷售產(chǎn)生不利影響。 建筑外立面 圖 7 豐泰華園建筑外立面 該項(xiàng)目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個建筑外觀的色彩搭配上缺乏個性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強(qiáng)，與自然景觀及項(xiàng)目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 一般，綜合形成該項(xiàng)目無特色的整體外觀形象；另外，該項(xiàng)目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對項(xiàng)目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽? 項(xiàng)目規(guī)模 豐泰華園山莊的設(shè)計(jì)規(guī)模由 14棟小高層商住樓、 17棟高層、 304 棟別墅以及山莊公園等組成。 （一）豐泰華園山莊調(diào)研報告 地理位置 豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結(jié)合部 —— 屬于赤崗管理轄區(qū)。 醫(yī)院：虎門中醫(yī)院、虎門太平人民醫(yī)院等。主入口 100 左右有建設(shè)銀行儲蓄所，金融服務(wù)比較方便。 附近有東方小學(xué)以及虎門中心小學(xué)，博愛幼兒園，項(xiàng)目附近缺乏高級幼兒園，發(fā)展商營銷部門在銷售過程中最好與相關(guān)教育機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，確保購房業(yè)主子女能夠有較好的學(xué)校就近上學(xué)，通過專業(yè)訪談我們發(fā)現(xiàn)教育因素已經(jīng)成為虎門業(yè)主選擇住房的重要因素。 圖 4 項(xiàng)目周邊地農(nóng)民房與工廠 鎮(zhèn)政府投資 1000 萬元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于 2020 年 8 月動工， 10月完工 ,這對于提升本項(xiàng) 目片區(qū)形象將是一件利好消息。 圖 3 小區(qū)主要入口（現(xiàn)為博頭衛(wèi)生站） 項(xiàng)目南面與西面是成片的農(nóng)民房，主要出租給外地打工人員，其中有一條消防道通向我們的小區(qū)。 物流業(yè)的發(fā)展帶動了其它產(chǎn)業(yè)，虎門服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，虎門以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產(chǎn)的興旺已成為必然趨勢。 位于電子城虎門商業(yè)步行街開發(fā)很有特點(diǎn)，選址準(zhǔn)確，開發(fā)模式比較先進(jìn)，規(guī)模較大，在商業(yè)布局 與娛樂創(chuàng)新方面要下功夫，精雕細(xì)琢。 虎門酒店比較發(fā)達(dá)，僅五星級酒店就有豪門與龍泉大酒店，其它星級的酒店更多，普通酒店燁隆中國 項(xiàng)目已經(jīng)有“爛尾樓”現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項(xiàng)目東面 100 米就有“爛尾”酒店項(xiàng)目。近萬名新業(yè)主或高層管理人員加入虎門市場運(yùn)作，他們對高尚住宅將產(chǎn)生新的需求。由一座 23層的主樓、四座呈旋轉(zhuǎn)式上落的 5 層附樓、一座大型展館構(gòu)成。 投資 20億，從去年就開始籌建的富民國際商貿(mào)城，現(xiàn)在終于可以浮出水面。外地來虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過 2萬名，其中僅富民服裝市場培養(yǎng)的百萬 富翁就超千人。我們將此作為白領(lǐng)階層。 全鎮(zhèn) 70多萬人中，服裝從業(yè)人員達(dá) 40多萬人；客戶集群：每天 8－ 10萬客商來虎門形成了巨大的人流。 虎門常住人口 11萬，流動人口 60多萬。 本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當(dāng)一部分人小富即安，不思進(jìn)取，缺乏優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，本地普通居民的綜合素質(zhì)與現(xiàn)代化城市的要求有很大距離。 虎門市與廣州、深圳、香港交通極為方便，高速公路網(wǎng)與水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)比較方面，市區(qū)交通管理混亂，摩托車數(shù)量過多，行人缺乏安全感。 圖 2 虎門廣場 從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，虎門經(jīng)過短短 20年的時間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿(mào)城市，由于當(dāng)初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來 50多萬外來人口，原有的市政設(shè)施不堪重負(fù)，本地農(nóng)民瞄準(zhǔn)外來人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設(shè)低水平雜亂無章的農(nóng)民房，獲取暴利且嚴(yán)重影響城市形象。新建大劇院、體育館、金寧路、擴(kuò)建改造虎門橋等 27項(xiàng)工程，投資達(dá)到 11億元。 4. 虎門城市規(guī)劃與城市形象 虎門城市化進(jìn)程迅猛，原來的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需要， 2020 年虎門開始組織編制20202020 年總體規(guī)劃，委托中國規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制 20202020 年總體遠(yuǎn)景規(guī)劃， 2020 年 1月 16日對根據(jù)以上規(guī)劃綱要進(jìn)行評審，虎門開始注重城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃。這里 面，就需要有服飾文化的突破。 由于本地人口只有十萬，外來人口 50萬人以上，外來商人和高級經(jīng)營管理、技術(shù)人才帶來先進(jìn)的管理理念和先進(jìn)技術(shù)，不斷沖擊虎門人的觀念，因此，虎門具有移民文化特征，虎門地域文化的多樣性突出等特點(diǎn)。 由于虎門與香港交通便捷，經(jīng)濟(jì)文化的交流往來密切，虎門文化受到香港文化的影響，香港文化的突出特點(diǎn)是重商文化，成功的企業(yè)家備受社會尊重，與傳統(tǒng)的中 國小農(nóng)文化產(chǎn)生劇烈燁隆中國 沖撞，虎門具有濃郁的商業(yè)氛圍，講究效率，虎門服裝市場聞名全國。改革開放以 后，虎門的個體私營經(jīng)濟(jì)逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭角，購買一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個體私營經(jīng)濟(jì)的雛形，漸漸地，虎門發(fā)展成為珠三角一個頗具規(guī)模的服裝和日用品市場。 虎門作為重要的入海口，與海外的貿(mào)易較早，很早就是商品集散地，英帝國主義分子通過虎門等向中國大量輸入鴉片等毒品， 1839 年林則徐在虎門禁煙震驚世界，世界開始知道虎門的戰(zhàn)略價值。 嶺南文化是海洋文化的一部分，虎門作為珠江入?？冢怀鲶w現(xiàn)出海洋文化中的重商、開放以及文化多元性特征。出口創(chuàng)匯 億美元，同比增長 %。虎門利用外資取得突破，全年利用外資 18億港元，比上年增加 9億元，增幅 108%?！? （ 2）虎門近兩年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 2020年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元；工業(yè)總產(chǎn)值 億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元；財(cái)政收入 億元，比 2020 年增長 27％。虎門鎮(zhèn) 23項(xiàng)工程中有 90％是民營企業(yè) 參與。 虎門鎮(zhèn)比較重視民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，民營企 業(yè)發(fā)展發(fā)展迅猛， 2020 年有民營企業(yè) 1135 家，個體工商戶 8500家， 2020 年民營企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 15億元，納稅 1億元，虎門彩色印刷廠的利稅是 3000萬元，虎門民營經(jīng)濟(jì)在華南民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中占有重要位置。最終讓虎門與世界時裝之都巴黎、米蘭齊名 ——— “到虎門能采購到天下最好的服裝”！ 更多從業(yè)人員活躍在多達(dá) 20 萬平方米的龐大服裝及相關(guān)市場上，工業(yè)總產(chǎn)值 68億元的虎門鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守統(tǒng)計(jì)竟高達(dá) 100 億元。形成南有虎門服裝交易會，