【正文】 二、入市時機 我們建議，項目的開盤期應該在 2020 年的 5 月 1 日之前， 4 月 10 日之后。因此我們的銷售部署將圍繞工期的進展情況來展開。 第 五 部分 營銷策略 我們 建議以最有利的入市時機切入市場，采取覆蓋面廣，廣告有效的宣傳戰(zhàn)略，最具有市場競爭力和能實現(xiàn)最大利潤的價格體系，通過全面、細致的跟蹤服務，全程監(jiān)控， 使 “ 入市 ” 策略、宣傳推廣策略、價格策略、銷售組織策略這四大策略優(yōu)化組合，全面覆蓋、定點突破，有效促進項目的綜合挺進。按總套數(shù) 180 套計算： 戶型種類 面積區(qū)間 比例 套數(shù) 3 房 130140 ㎡ 30% 54 4 房 150160 ㎡ 45% 81 5 房 170180 ㎡ 25% 45 1． 平面建議 將 C 棟原來的 2 梯 3 戶改為 2 梯 4 戶。 第 四 部分 產(chǎn)品建議 一、戶型建議 1． 面積、比例建議： 由于衡陽樓市復式樓及大戶型住宅的銷售情況不理想，市場上滯銷情況比較嚴重，因此原則上復式樓采用訂單式生產(chǎn)，只根據(jù)具體需要實行按實際需求量生產(chǎn)。 （ 4）、電力新村是一個有 1000 多戶的大型小區(qū)，小孩教育是一個不容忽視的問題。如現(xiàn)代雕塑、音樂噴泉、返璞歸真的藝術圖騰等。 （ 2）、小區(qū)文化：在小區(qū)布局設計方面加強文化氛圍，以文化的主題來渲染項目的品位，達到讓業(yè)主詩意地棲居的目標。 （ 1）建筑文化：外觀設計強調時尚、美觀、現(xiàn)代 —— 立面造型盡量簡潔而富于變化，既顯輕盈、挺拔、俊朗而又充滿了現(xiàn)代氣息，于眾多的樓盤之中，使人感到耳目一新。建筑、音樂、繪畫、飲食等等均可以是文化的一種表現(xiàn)。 （ 2）、 小區(qū)周邊的道路可以用臟、亂來形容，雜草叢生，對小區(qū)高品質的形象不利，建議進行清理、美化。 任何對建設項目高尚形象的措施，我們都盡可能完善，任何會對項目整體產(chǎn)生影響的紕漏，都要規(guī)避。通過項目的附加值的提升，我 們可以把項目塑造成一個更完整、鮮明的形象，并且通過包裝，讓項目更有目的地指向于我們需要到達的層面、我們的目標對象。 （ 3）、高收入的白領階層 （ 4）、看好開發(fā)區(qū)和項目發(fā)展前景的投資客戶 四、項目的形象定位 現(xiàn)代生活，尊尚人居 五、我們對提升項目附加值的建議（項目最大價值挖掘）： 一個項目，他的形象就是他的整體表現(xiàn)。目前，隨著政府西遷，很多機關相繼入駐開發(fā)區(qū) ，他們對這里的高層次住宅的需求比較大。所以對小區(qū)的文化有要求，對周邊的教育環(huán)境要求要好。他們一般是城市生活的引導者，很多高尚、品位的東西都從他們開始流行。 （ 5）、他們對交通、車位等有要求。具體在居住環(huán)境上，他們希望住宅是一種身份的象征。 （ 2）、他們不一定具有高學歷，但他們有很強的盈利能力。我們的口號將是讓城市優(yōu)秀的人才，住在最好的環(huán)境里。 三、目標對象定位 針對項目的市場定位，我們必然要考量我們的目標對象。 二、 價格定位 總體均價制定方法 ： *確定方法 —— 區(qū)域評估得分法 本項目所在的地區(qū)中 ，周邊競爭樓盤比較多， 我們運用區(qū)域評估得分法，針對本項目的銷售均價進行評估。目前，在衡陽，高檔樓盤的市場容量較大。有風格才會獨特。許多樓盤立足于中高檔區(qū)間，在各自形象上卻不是很明晰。 第 三 部分 項目整體定位建議 一、 市場定位 現(xiàn) 代主義高品質成熟生態(tài)社區(qū) 現(xiàn)代主義 —— 從樓盤風格方面跟競爭對手形成差異 高品質 —— 明示項目的檔次和市場價值 成熟、生態(tài) —— 突出項目在規(guī)模、環(huán)境方面的核心賣點 定位依據(jù)： （ 1）、在競爭中尋找差異，從而確立明確的形象，是產(chǎn)品定位的出發(fā)點。但面對競爭激烈的市場，如何讓本項目在風生水起的樓市中處于有利的位置？所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。 衡陽房地產(chǎn)業(yè)整體上存在著缺乏誠信的記錄，導致消費者對樓市整體持疑慮的態(tài)度，對期房的銷售有影響。君悅名居為代表的中高檔住宅，在價格上有優(yōu)勢，從而使本項目無形中處在一種夾擊之中。城市花園為代表的高檔住宅，在物管、園林等方面的營造及品牌形象的塑造上，拉動了市民對高檔樓盤的期望，將對本項目帶來較大的沖擊。 五、 威脅點 競爭項目多。 四、 機會點 項目一期、二期工程已近尾聲，消費者可以直觀地感受小區(qū)規(guī)模。 項目功能較為復雜，商、住、辦公集于一體。 周邊配套缺乏，購物等不方便。 車位充足，比例高達 1： 。電力新村以建設花園式小區(qū)為目標，水、園林、芳草、原生樹、景觀等設計優(yōu)雅。 電力新村以北，隔金星路對望就是規(guī)劃的城市公園長湖公園，為小區(qū)居民提供花香四溢、芳草 萋萋的愜意人居生活環(huán)境。 開發(fā)商雁能房地產(chǎn)公司為衡陽電力局下屬國有企業(yè)，易形成優(yōu)勢品牌，且對外易樹立誠信、實力的企業(yè)形象。項目為底商 住樓， 12 層為商鋪和裙樓，面積約 7000 平方米。用地面積 12388 平方米。 空置率： 街鋪空置率 60%以上； 裙樓空置率 70%以上。 面積：獨立街鋪主力面積在 6080 平方米，裙樓單層主力面積在 15003000平方米。由于缺乏必要的價格培育期，價格抗性目前已經(jīng)顯露。城市花園，全封閉智能化的物管模式既是一種概念炒作和賣點吹夸，同時也成為一種新的市場需求； （ 4） 配套設施相對缺乏，社區(qū)底商、裙樓、泛會所目前還難以提供完善的服務，加上交通的不夠便利在一定的程度上制約了整個新區(qū)的開發(fā)，也較明顯地影響著住宅的銷售； （ 5） 戶型以中大戶型為主。最近幾年開發(fā)的樓盤主要為高層和小高層，都市春天的熱銷、香江起價 1180元 /平方米，層差價為 30 元 /層，目前已售近 40%。小區(qū)綠化在 40%左右，內 有一個 5000 平方米的花園景觀。總建筑面積 38694 平方米， 2 棟 17 層共 120 套住宅， 12 層為商鋪。最低價為 1100 元 /平方米。擁有健康會所及室外幾百種體育器械設施，為業(yè)主提供周到的健身運動。占地面積 243 畝，共 30棟， 3700 套住宅。 項目由小高層組成， 項目房型主要以 二 室兩廳、 三 室兩廳為主，住房 起 價為 1380 元 /平方米， 面積區(qū)間 100—— 140 平方米，目前項目總共只有 3棟房子，周邊配于 農(nóng)機局，新世紀商業(yè)城，生源百貨 。 新城 項 目位于 衡南縣新縣城云集大道新大橋旁 。 云集唯一的商業(yè)步行街就在項目中 。京廣鐵路、 107 國道、及京珠高速大動脈近在咫尺， 項目 地理位置優(yōu)越。 （ 6） 興城 項目由 衡陽市世華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，環(huán)宇國際投資（香 港）顧問有限公司整合推廣 ，一到三層為商業(yè)，四層為空中花園，五到二十八層為住宅?？傆玫孛娣e 13266平方米（合 畝），總建筑面積 41000 平方米，綠化率 40%，容積率 ，有3 棟高層電梯建筑而成 。 （ 4） 書香苑 項目地處 衡南縣云集鎮(zhèn)迎賓路（南方專修學院斜對面） ， 項目由 衡陽鑫華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，雪花廣告策劃推廣， 戶型以二房，三房，四房 小高層 為主，面積 平方米 ，住房 均 價在 1500—— 1600 元 /平方米 包辦證費用 ，目前銷售率在 50%左右， 2020 年底交房， 周邊配于 江東農(nóng)貿市場，縣交警大隊， 107 國道 。銷售 均 價為 1300 多元 /平方米 。高 7 層， 3 層裙樓，項目構建了一處立體式 花園景觀生態(tài)環(huán)境 。 （ 3） 華城御花園 3 期 項目位 于 衡南縣縣委黨校對面 ，臨近 107 國道 。 項目戶型以 三 室 二 廳為主力戶型。小區(qū)景觀及配套比較完善，小區(qū)中央由 15000 平方的水主題