【正文】 支付工程進(jìn)度款。即實(shí)行按月支付進(jìn)度款，竣工后清算的辦法，合同工期在兩個(gè)年度以上的工程，在年終應(yīng)進(jìn)行工程盤點(diǎn)，辦理年度結(jié)算。 ? 它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：工程名稱和地點(diǎn)；工程范圍和內(nèi)容；開、竣工日期；工程質(zhì)量、保修期及保修條件；工程造價(jià)；工程價(jià)款的支付、結(jié)算及竣工驗(yàn)收辦法；雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。 ? 假設(shè)乙企業(yè)在 2020年 12月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)100萬元，在建的 A住宅項(xiàng)目、 B土地開發(fā)項(xiàng)目和 C寫字樓項(xiàng)目的累計(jì)投資額分別是 2020萬元、 1000萬元和 7000萬元，則應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)為： ? A住宅項(xiàng)目： 100萬元 （ 2020萬元 /10000萬元） =20（萬元） ? B土地開發(fā)項(xiàng)目： 100萬元 （ 1000萬元/10000萬元） =10（萬元） ? C寫字樓項(xiàng)目： 100萬元 （ 7000萬元/10000萬元） =70（萬元） ? 根據(jù)上面計(jì)算，可編制開發(fā)間接費(fèi)分配表，如表61所示。 ? [例 63]乙開發(fā)企業(yè)以累計(jì)投資比例對在建項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偅敲茨稠?xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)＝本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi) （某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)投資額 247。企業(yè)開發(fā)的所有產(chǎn)品，不論土地開發(fā)、商品房開發(fā)、可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施還是代建工程開發(fā)，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)，準(zhǔn)確進(jìn)行成本分配。 （三）開發(fā)間接費(fèi)的分配 ? 每月月末，應(yīng)對開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行分配，全額分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 ? ②購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)重新開始。 ? 截止到 2020年 3月 31日，該企業(yè)共計(jì)發(fā)生如下借款相關(guān)費(fèi)用： ? 1月 2日支付流動(dòng)性貸款手續(xù)費(fèi) 1000元，支付某擔(dān)保公司擔(dān)保費(fèi) 20萬元（專項(xiàng)貸款）； ? 3月 21日，支付流動(dòng)性貸款利息 279萬元，支付專項(xiàng)貸款利息 1170萬元，該企業(yè)對以上借款費(fèi)用進(jìn)行了相應(yīng)的賬務(wù)處理（為簡便核算，假定項(xiàng)目開發(fā)未占用流動(dòng)資金貸款，該企業(yè)沒有其他在建開發(fā)項(xiàng)目）。 ? [例 62]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于 2020年 7月競拍購得一塊土地，并于次月啟動(dòng)了開發(fā)工作，由于資金較為緊張，該企業(yè)決定向銀行申請 2年期房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)貸款 2億元和 1年期流動(dòng)資金貸款 5000萬元。 ? 在資本化期間內(nèi)，每一會(huì)計(jì)期間的利息資本化金額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)所借款項(xiàng)的性質(zhì)不同而分別處理： ? ①為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用，減去將尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益后的金額確定； ? ②為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)累計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計(jì)算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。 ? 符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)，具體到房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是企業(yè)開發(fā)的商品房、土地和投資性房地產(chǎn)等。但就單個(gè)開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單個(gè)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。 ? （ 10）其他費(fèi)用。 ? （ 8）周轉(zhuǎn)房攤銷。 ? （ 6）折舊費(fèi)。 ? （ 4）職工住房公積金。 ? （ 2）福利費(fèi)。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 ? ②由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本。 ? 對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②前期工程費(fèi)；③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；④建筑安裝工程費(fèi)；⑤配套設(shè)施費(fèi)；⑥開發(fā)間接費(fèi)。 ? 對于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②前期工程費(fèi)；③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；④建筑安裝工程費(fèi)。 ? （ 2）對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。 ? 從以上規(guī)定可以看出，公共配套設(shè)施費(fèi)的核算應(yīng)視具體情況而定： ? （ 1）在商品房、出租房在開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出應(yīng)記入有關(guān)成本核算對象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 五、公共配套設(shè)施費(fèi) ? 依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)建造的會(huì)所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? 屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 ? (4) 項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)。 ? (2) 安裝工程費(fèi)。 四、建筑安裝工程費(fèi) ? 建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)備費(fèi)、材料費(fèi)、工程施工費(fèi)、裝修費(fèi)用等，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 ? (11) 其他：項(xiàng)目周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程等。 ? (9) 綠化工程費(fèi)：項(xiàng)目內(nèi)草坪、栽花、種樹等綠化支出、設(shè)計(jì)費(fèi)等。 ? (7) 電視工程費(fèi)：有線電視 (閉路電視 )的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)費(fèi)用。 ? (5) 道路工程費(fèi)：開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的道路鋪設(shè)費(fèi)。 ? (3) 供氣工程費(fèi)：煤氣、燃?xì)夤艿赖匿佋O(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)、配套費(fèi)、掛表費(fèi)等。主要包括以下內(nèi)容： ? (1) 供電工程費(fèi)：變電、配電設(shè)備的購置費(fèi)、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)、貼費(fèi)、增容費(fèi)等。 ? (6) 其他：包括環(huán)境監(jiān)測費(fèi)等。 ? (4) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室、場地占用費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍檔等設(shè)施的費(fèi)用。 ? (2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、市場調(diào)研費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)以及方案評審費(fèi)。主要包括以下內(nèi)容： ? (1)項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。 ? 假如上述湖東危改地塊累計(jì)支出 100萬元后，完工并辦理了驗(yàn)收手續(xù)，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄： ? 借：開發(fā)產(chǎn)品 湖東危改地塊 1000000 ? 貸：開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 湖東危改地塊 1000000 ? 為本企業(yè)商品房開發(fā)用的土地，應(yīng)于土地開發(fā)完成并投入使用時(shí)，將土地開發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)商品房等項(xiàng)目的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入開發(fā)成本的土地開發(fā)支出。 ? 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： ? （ 1）核算土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí) ? 借：開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 湖東危改地塊 土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 500000 ? 貸：銀行存款 500000 ? （ 2）核算前期費(fèi)用時(shí) ? 借：開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 湖東危改地塊 前期費(fèi)用 100000 ? 貸：銀行存款 100000 ? （ 3）核算配套設(shè)施費(fèi)時(shí) ? 借：開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 湖東危改地塊 配套設(shè)施費(fèi) 50000 ? 貸：銀行存款 50000 ? （ 4）核算開發(fā)間接費(fèi)時(shí) ? 借：開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 湖東危改地塊 開發(fā)間接費(fèi) 20200 ? 貸：開發(fā)間接費(fèi) 20200 （五）已完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) ? 已完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。 ? 發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再