【正文】 .......................................................48 3． 9． 1 有利因素 ....................................................................................................................48 3． 9． 2 不利因素 ....................................................................................................................49 第四章 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ...................................................................................50 4． 1 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加 ......................................................................50 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁 .................................................................................................50 4． 3 住宅開(kāi)發(fā)份額不斷擴(kuò)大 ..................................................................................................50 4． 4 規(guī)模開(kāi)發(fā)出現(xiàn)端倪，開(kāi)發(fā)企業(yè)效益提高 ......................................................................50 4． 5 商品房銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)趨緩，房?jī)r(jià)趨于下降 ..................................................50 4． 6 開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善 ..........................................................................................................50 4． 7 空置總量與空置面積上升 ..............................................................................................51 4． 8 土地政策購(gòu)置面積增勢(shì)較猛 ..........................................................................................51 4． 9 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ......................................................................................................52 第五章 市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議 ...............................................................................53 5． 1 消費(fèi)者特征分析 ..............................................................................................................53 5． 1． 1 消費(fèi)能力 ....................................................................................................................53 5． 1． 2 年齡結(jié)構(gòu) ....................................................................................................................53 5． 2 消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu) ..............................................................................................................53 5． 3 消費(fèi)者心理習(xí)慣特征 ......................................................................................................53 5． 3 成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求特征 ..................................................................................54 5． 3． 1 消費(fèi)者對(duì)方位的選擇分析 ........................................................................................54 37 5． 3． 3 消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇 ........................................................................................55 5． 5 項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境 ..............................................................................................58 5． 6 成都購(gòu)房者對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康的認(rèn)知程度 ..........................................................................58 5． 7 成都市購(gòu)房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度 ..............................................................................58 5． 8 本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位 ......................................................................................58 5． 9 產(chǎn)品主題定位 ..................................................................................................................59 第六章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ...........................................................................................................60 6． 1 施工條件 ..........................................................................................................................60 6． 2 計(jì)劃 進(jìn)度安排 ..................................................................................................................60 第七章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 .......................................................................................61 7． 1 投資估算的范圍 ..............................................................................................................61 7． 2 投資估算的內(nèi)容 ..............................................................................................................61 7． 3 投資估算的依據(jù) ..............................................................................................................61 7． 4 項(xiàng)目總投資 ......................................................................................................................61 7． 5 投資分年投入計(jì)劃 ..........................................................................................................63 7． 6 資金籌措 ..........................................................................................................................63 第八章 財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................。學(xué)校有能力償還，遷建后不會(huì)出現(xiàn)大的債務(wù)負(fù)擔(dān)，為將來(lái)發(fā)展提供良好的開(kāi)端。 XXxxxx 學(xué)校新校園位于 XX 縣 XX 鎮(zhèn)，距 XX 市三環(huán)路約 13 公里，位置優(yōu)越，交通方便，配套齊全，完全適宜建設(shè)學(xué)校。且根據(jù)國(guó)家規(guī)定，教育、醫(yī)療等機(jī)構(gòu)應(yīng)脫鉤交歸地方，故此次遷建得到了 XX 市委、市政府、市教委、中鐵二局等有關(guān)部門(mén)的支持。 四、資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目擬在一年內(nèi)基本完成，使用計(jì)劃為建設(shè)投資 8050 萬(wàn)元基本用完，明年 6 月后學(xué)校搬遷。在新校建設(shè)完成后，由學(xué)校在通過(guò) XX 市土地拍賣(mài)中心拍賣(mài)其原校址和中鐵二局印刷廠土地籌措的資 金中償還，不足部分由學(xué)校自行籌措。 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目一期建設(shè)投資共計(jì) 8050 萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表 2。 不可預(yù)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的 1%，共計(jì) 50 萬(wàn)元。考慮本項(xiàng)目可能作為 XX 市重點(diǎn)工程，繳納稅費(fèi)按 1/3 征收?？缮暾?qǐng)免繳中小學(xué)危房改造費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)等。 設(shè)備設(shè)施費(fèi)用 在一期工程中，原學(xué)校舊有設(shè)施設(shè)備尚能滿足要求，不增加新的費(fèi)用。 建安工程費(fèi)用 總建筑面積 27300 平方米，土建和裝修合計(jì)費(fèi)用 萬(wàn)元。其中水、電、氣貼費(fèi)和工程費(fèi)根據(jù) XXxxxx 學(xué)校與 XX 縣政府的協(xié)議暫列。詳見(jiàn)附表 22。詳見(jiàn)附表 21。生活區(qū)建設(shè)用地 38 畝， 萬(wàn) /畝（含出讓金），合計(jì) 405 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目中，教師住宅由 XXxxxx 學(xué)校教職工集資修建并按成本價(jià)分給教師，故未列入其建安等費(fèi)用。 （二）估算價(jià)值范圍 本估算包括 XXxxxx 學(xué)校教學(xué)區(qū)遷建工程項(xiàng)目建設(shè)所需的全部建設(shè)費(fèi)用及運(yùn)行費(fèi)用。 給排水、供電、通風(fēng)空調(diào)等工程費(fèi)用也采用投資指標(biāo)估算法。并參照當(dāng)前 XX建材的物價(jià)水平和建筑市場(chǎng)的供需情況，綜合測(cè)算制定的。 土建工程費(fèi)用估算采用投資指標(biāo)估算法。 2020 年 6 月，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，投入使用，著手二期工程。 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)工期定額及本地類(lèi)似工程組織實(shí)施建設(shè)情況，擬定一期工程總工期（含前期工作），具體進(jìn)度安排如下： 2020 年 6 月底，完成可研報(bào)批、初設(shè)審查及其他前期工作。項(xiàng)目緊靠老成灌路，施工運(yùn)輸方便，有利于施工機(jī)械的布置及材料的堆放。 城市排污管道尚待 建設(shè)，但緊靠新校區(qū)建設(shè)用地的西北側(cè)有一條流量較大的農(nóng)用排灌渠，我校生活用污水根據(jù) XX 縣當(dāng)?shù)氐囊?guī)定經(jīng)化糞池處理后可直接排放，為最終解決這一問(wèn)題，我校已呈送報(bào)告，要求XX 縣有關(guān)部門(mén)及 XX 鎮(zhèn)在我校建設(shè)期間對(duì)新校區(qū)周邊環(huán)境進(jìn)行整 31 治，使之與我校新址的排污系統(tǒng)配套連接。 經(jīng)與 XX 縣縣委、縣政府反復(fù)協(xié)商，基地地塊占總用地 188 畝，其中教學(xué)用地（含代征地） 150 畝，教師住房用地 38 畝，用地地塊呈較規(guī)則的兩個(gè)梯形形狀，其中狀如梯形 （大）的地塊可作為教學(xué)區(qū)，布置教學(xué)、實(shí)習(xí)實(shí)驗(yàn)、圖書(shū)館、現(xiàn)代教育中心等主要建筑，其凸出部份可視作一個(gè)梯形（?。┯米鹘處熒顓^(qū)（見(jiàn)附圖）。 九、綠化 綠化區(qū)域由外圍綠化、中心綠化、內(nèi)部區(qū)域綠化三個(gè)層面構(gòu)成，綠地率達(dá)到 43%，以生態(tài)綠化帶為主的外圍及周邊綠化對(duì)城市的干擾因素滲透過(guò)濾，保證校園內(nèi)部環(huán)境的相對(duì)獨(dú)立與安靜，中心綠化以源面及林蔭大道為主構(gòu)成綠化體系的核心部分，起到人“肺”的作用，為校園區(qū)提供清新的空氣和優(yōu)良的視覺(jué)景觀，內(nèi)部區(qū)域綠化則以建筑之間庭院綠化、廣場(chǎng)綠化等將整個(gè)綠化系統(tǒng)滲透于建筑群體內(nèi)部 ，實(shí)現(xiàn)校園園林化。雨水通過(guò)雨水干管順地勢(shì)由西向東布置，集中后排入城市雨水