【正文】 部門策劃人員 提出可行性研究報(bào)告 為投資決策提供較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和分析說(shuō)明 部門經(jīng)理及策劃人員 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 由總經(jīng)理主持審議可行性研究報(bào)告 針對(duì)各職能部門提出意見(jiàn)審查報(bào)告的可行性 對(duì)報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析部分進(jìn)行審核 對(duì)報(bào)告中的市場(chǎng)分析部分進(jìn)行審核 總經(jīng)理 部門經(jīng)理 部門經(jīng)理 簽署處理意見(jiàn)的報(bào)告 總經(jīng)理審核通過(guò)后指定項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目的全盤運(yùn)行指導(dǎo) 部門經(jīng)理和策劃總管 項(xiàng)目建議書 由管委會(huì)審批項(xiàng)目建議書 對(duì)投資計(jì)劃進(jìn)行審查 全體管委會(huì)成員 審批簽署過(guò)的項(xiàng)目建議書 立項(xiàng)階段 進(jìn)入項(xiàng)目策劃階段 辦理手續(xù)報(bào)建 文件存檔備查 部門經(jīng)理及策劃主管 部門經(jīng)理或指定人員 部門秘書 項(xiàng)目策劃書 報(bào)批后的手續(xù) 無(wú) 監(jiān)督執(zhí)行階段 使集團(tuán)調(diào)整后的戰(zhàn)略能及時(shí)地在項(xiàng)目運(yùn)行中得以貫徹、執(zhí)行 全體管委會(huì)成員和部 門策劃人員 審批和修改的項(xiàng)目建議書 企劃部 營(yíng)銷中心 戰(zhàn)略發(fā)展部 企劃部 企劃部 總經(jīng)理 財(cái)務(wù)部 營(yíng)銷中心 企劃部 管委會(huì) 企劃部 開(kāi)發(fā)部 行政人事部 管委會(huì)、企劃部 項(xiàng)目經(jīng)理和策劃主管 部門經(jīng)理 部門經(jīng)理 無(wú) 219 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 選址征地意見(jiàn)書應(yīng)該包括下列主要內(nèi)容 選址征地建議 ? 列出多塊備選地塊 ? 地塊背景資料分析 ? 對(duì)獲得地塊成本進(jìn)行分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)分析 ? 市場(chǎng)供求分析 ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 社會(huì)背景分析 ? 整體城市規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)待開(kāi)發(fā)地段的影響 ? 相關(guān)政策分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ? 市政建設(shè)情況 ? 交通狀況 ? 開(kāi)發(fā)的地形地貌 宏觀環(huán)境分析 ? 社會(huì)環(huán)境分析 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ? 文化環(huán)境分析 ? 周邊環(huán)境分析 ? 人口密度分析 ? 人均住房面積 ? 人均收入 ? 商業(yè)狀況分析 ? 消費(fèi)者行為分析 ? 未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 獲得地塊難易程度分析 ? 開(kāi)發(fā)的基本設(shè)想 220 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 可行性研究報(bào)告應(yīng)該包括下列主要內(nèi)容 敏感性分析 ? 項(xiàng)目的價(jià)格定位 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積定位 ? 盈虧平衡點(diǎn)分析 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 ? 市場(chǎng)供求分析 ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 細(xì)分市場(chǎng)的分析 資金使用情況分析 ? 資金需求分析 ? 資金獲得方式分析 ? 資金成本分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 ? 社會(huì)環(huán)境分析 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ? 文化環(huán)境分析 ? 消費(fèi)者行為分析 ? 區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格走向 ? 未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的現(xiàn)金流預(yù)測(cè) ? 項(xiàng)目總投資估算 ? 事業(yè)部?jī)?nèi)部資金協(xié)調(diào)建議 ? 銷售收入現(xiàn)金流的預(yù)測(cè) ? 項(xiàng)目投資收益率預(yù)測(cè) ? 銷售收入的估算 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的估算 ? 項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè) ? 確定敏感性因素 ? ABC情景分析法 ? 控制風(fēng)險(xiǎn)的建議 221 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 項(xiàng)目建議書應(yīng)該包括下列主要內(nèi)容 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 ? 產(chǎn)品的基本定位 ? 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)預(yù)測(cè) ? 敏感性分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 市場(chǎng)供求分析 ? 區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 社會(huì)背景分析 ? 整體城市規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)待開(kāi)發(fā)地段的影響 ? 相關(guān)政策分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ? 市政建設(shè)情況 ? 交通狀況 ? 開(kāi)發(fā)的地形地貌 宏觀環(huán)境分析 ? 社會(huì)環(huán)境分析 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ? 文化環(huán)境分析 ? 周邊環(huán)境分析 ? 人口密度分析 ? 人均住房面積 ? 人均收入 ? 商業(yè)狀況分析 ? 消費(fèi)者行為分析 ? 未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 222 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 項(xiàng)目策劃書制定和審批流程 決策 實(shí)施 監(jiān)督 依據(jù) 討論 提出 初審 項(xiàng)目建議書市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告地塊分析 組織綜合審議 審批 監(jiān)督項(xiàng)目策劃方案的及時(shí)貫徹執(zhí)行 未通過(guò) 匯總提出各項(xiàng)指標(biāo) (過(guò)程報(bào)告 ) 成立項(xiàng)目部負(fù)責(zé)實(shí)施 存檔 通過(guò) 行政人事部 事業(yè)部?jī)?nèi)其它職能部門 管委會(huì) 總經(jīng)理 企劃部 * 項(xiàng)目策劃書 *： 包括 項(xiàng)目 經(jīng)理 人 選 存檔 參與討論提出書面意見(jiàn) 抄送 / 反饋意見(jiàn) 存檔 未通過(guò) 223 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 項(xiàng)目策劃流程說(shuō)明 依據(jù)項(xiàng)目建議書和地塊情作出量化指標(biāo)、市調(diào)分析及地塊分析 提出準(zhǔn)確的量化指標(biāo) 企劃部 部門全員參加 分析報(bào)告 匯總量化指標(biāo)交各職能部門討論提出書面意見(jiàn) 整理出初步的建議意見(jiàn) 企劃部、營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司、材設(shè)部、工程部 企劃部全員，其余各職能部門經(jīng)理 整理的意見(jiàn)過(guò)程報(bào)告 完成項(xiàng)目策劃書，并交各職能部門反饋明確意見(jiàn) 完成項(xiàng)目策劃書，并交各職能部門提出意見(jiàn) 企劃部、營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司、材設(shè)部、工程部 企劃部全員，各職能部門經(jīng)理 項(xiàng)目策劃書，意見(jiàn)反饋表 交由總經(jīng)理主持綜合審議 綜合審議項(xiàng)目策劃書是否可行 企劃部、營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)部、物業(yè) 公司、材設(shè)部、開(kāi)發(fā)部、工程部 總經(jīng)理、企劃部、 各職能部門經(jīng)理 審議意見(jiàn)書 報(bào)請(qǐng)管委會(huì)審批 審批策劃方案及投資計(jì)劃 執(zhí)委會(huì) 管委會(huì)成員 簽署審批意見(jiàn)的 項(xiàng)目策劃書 項(xiàng)目部實(shí)施 成立項(xiàng)目部委派項(xiàng)目經(jīng)理 總經(jīng)理、企劃部 總經(jīng)理、企劃部有 關(guān)人員 執(zhí)行實(shí)施的文件 監(jiān)督項(xiàng)目策劃方案的及時(shí)貫徹執(zhí)行 監(jiān)督和調(diào)整項(xiàng)目策劃的執(zhí)行 總經(jīng)理、企劃部 總經(jīng)理、企劃部有關(guān)人員 階段性的執(zhí)行分析報(bào)告 責(zé)任 參與部門 參與崗位 交付品質(zhì) 流程步驟 224 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 項(xiàng)目策劃書應(yīng)該包括下列主要內(nèi)容 (1) 背景分析 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) ? 城市規(guī)劃定位 ? 相關(guān)政策分析 項(xiàng)目的定位 ? 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 ? 項(xiàng)目的功能定位 ? 標(biāo)準(zhǔn)定位 ? 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念 項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì) ? 規(guī)劃及設(shè)計(jì)原則 ? 環(huán)境規(guī)劃及設(shè)計(jì) ? 建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì) ? 交通規(guī)劃及設(shè)計(jì) ? 住宅設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的建設(shè)與管理 ? 項(xiàng)目的建設(shè)管理 ? 施工現(xiàn)場(chǎng)管理 ? 開(kāi)發(fā)方式設(shè)想 ? 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 ? 設(shè)施配套設(shè)計(jì) ? 智能化、信息化設(shè)計(jì) ? 新技術(shù)的應(yīng)用 ? 主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .. 225 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 物業(yè)管理 ? 物業(yè)管理目標(biāo) ? 物管原則績(jī)標(biāo)準(zhǔn) ? 物管模式 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 ? 定價(jià)策略 ? 付款方式 ? 銷售模式 ? 項(xiàng)目推廣策劃方案 項(xiàng)目投資及經(jīng)濟(jì)效益分析 ? 資金組織及運(yùn)作方式 ? 項(xiàng)目投資估算 ? 現(xiàn)金流預(yù)測(cè) 項(xiàng)目策劃書應(yīng)該包括下列主要內(nèi)容 (2) ? 物業(yè)管理內(nèi)容 ? 物業(yè)管理方式 ? 物業(yè)管理移交原則 ? 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 ? 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 226 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 企劃部項(xiàng)目控制計(jì)劃書編審流程 初審 決策 執(zhí)行 依據(jù) 提出 討論 編制 項(xiàng)目策劃書初步設(shè)計(jì)圖 組織會(huì)審 審批 組織項(xiàng)目部實(shí)施 項(xiàng)目控制計(jì)劃書草稿 存檔 通過(guò) 組織內(nèi)部討論 未通過(guò) 財(cái)務(wù)部 工程部 材設(shè)部 管委會(huì) 總經(jīng)理 企劃部 * 開(kāi)發(fā)部 營(yíng)銷中心 行政人事 投資計(jì)劃書 工程概算書 參與討論并提出書面意見(jiàn) 未通過(guò) 項(xiàng)目控制計(jì)劃書正式文本 抄送 / 意見(jiàn)反饋 *： 包括 項(xiàng)目 經(jīng)理 人 選 通過(guò) 22