【正文】 1 商品房銷售 平方米 237251 住宅 平方米 169572 商業(yè) 平方米 59103 車庫 平方米 5446 其他 平方米 3130 Ⅱ 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 39025 2 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬元 39025 其中：財務(wù)費用 萬元 1788 3 資金籌措 萬元 39025 其中：借款 萬元 15000 資本金 萬元 16000 資本金比例 % % 4 經(jīng)營收入 萬元 30903 年平均 5 經(jīng)營稅金及附加 萬元 1700 年平均 6 總成本費用 萬元 17374 年平均 7 利潤總額 萬元 9540 年平均 8 所得稅 萬元 3148 年平均 9 凈利潤 萬元 6392 年平均 10 土地增值稅 萬元 2289 年平均 Ⅲ 財務(wù)評價指標(biāo) 1 投資利潤率 % % 以年計 投資利潤率 (商品房部分 ) % % 2 投資利稅率 % % 以年計 投資利稅率 (商品房部分 ) % % 3 資本金利潤率 % % 以年計 4 資本金凈利潤率 % % 以年計 5 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 6 全部投資投資回收期 年 7 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 8 投資各方財務(wù)內(nèi)部收益率 % A股東 % % B股東 % % C股東 % % 9 長期借款償還期 (房地產(chǎn)投資 ) 年 建設(shè)期起 。這 些都是本項目開發(fā)時將要遇到的問題，針對以上問題，本項目需要轉(zhuǎn)化劣勢為優(yōu)勢，規(guī)劃設(shè)計中要充分利用規(guī)劃要求，多運用新的人文化社區(qū)概念，提高物業(yè)管理質(zhì)量。詳見附表 9。 經(jīng)測算分析，該項目的財務(wù)效益良好，抗風(fēng)險能力較強。 隨著十堰市市委、市政府“城區(qū)東拓”戰(zhàn)略的逐步實施，該項目所在的北京路沿線必將成為十堰市一個交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)美的新興城區(qū)。 十堰香格里拉城市花園為該公司成立后的處女作，起點較高，投資規(guī)模較大，定位為中高檔商住區(qū)。公司注冊資本人民幣 5000 萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。經(jīng)測算，項目具備貸款償還能力。 政府政策風(fēng)險：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 由于人為或非人為的因素直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險。由此可見，項目對土地費用變動的承受力最強。詳見表 6。相比之下，預(yù)售款回籠進度對項目影響不太大，由此看，項目有一定的抗風(fēng)險能力。詳見表 5 及圖 3。項目資產(chǎn)負(fù)債率 是比較低的，且從第一年起，依次為 58%、 25%，呈下降趨勢，至 2021年為 0，詳見附表 8。 第二章 清償能力分析 該項目申請銀行貸款 15000 萬元，假設(shè)第二年及第三年分兩次償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售及銷售收入。因此，在財務(wù)上是可行的。 第三章 銷售利潤測算 總銷售收入 61805 萬元 經(jīng)營稅費及附加 兩稅一費 %： 61805 %=3399 萬元 土地增值費： 4578 萬元 合 計： 7977 萬元 總投資 39025 萬元 利潤總額 19079 萬元 所得稅： 6296 萬元 稅后凈利潤： 12783 萬元 詳見附表 4。假設(shè)合同簽 訂時房款回籠 100%。 詳見附表 附表 2。 本項目總建筑面積為 237251 平方米，可銷售住宅面積為 169572 平方米，可銷售商業(yè)面積為 59103 平方米，可銷售車庫面積 5446 平方米，不可銷售配套面積為 3130 平方米。 第七部分 銷售及經(jīng)營收入測定 第一章 項目銷售收入估算 參考委托方提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項目商業(yè)銷售均價為 5000 元 /平方米，住宅銷售均價為 2200 元 /平方米，車庫均價 3000元 /平方米。 2021 年投資 1219 萬元，主要用于房屋銷售所發(fā)生的費用及所支付的財務(wù)費用。詳見圖 2 圖 2 資金籌措圖 第三章 項目建設(shè)及用款計劃 該項目自 2021 年 1 月開始建設(shè)，計劃 2021 年完工。 申請銀行貸款 15000 萬元。 以上分析估算，本項目總投資額為 39025 萬元，其中 計入開發(fā)成本35383 萬元。本項目財務(wù)費用為 1788 萬元。 取整，即 1854 萬元。按房屋開發(fā)費的 3%計，則： 16608 萬元 3%= 萬元 取整，即 498 萬元。 200 元 /平方米 萬平方米 =4746 萬元 公共配套設(shè)施，包括綠化及智能增加費用，考慮到項目在定位方面的 特殊要求，該項費用以每平方米建筑面積 100 元計算： 100 元 /平方米 萬平方米 =2373 萬元 其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、指標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用，按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 3%計，則： （ ++16611）萬元 3%= 萬元 取整，即 757 萬元。 房屋開發(fā)費，按每平方米 700 元，計 700 元 /平方米 237251 平方米 = 萬元 取整，即 16608 萬元。 二、項目投資概算 土地費用：根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)為每畝 30 萬元，該占地 150610平方米，合 畝，則： 30 萬元 /畝 畝 = 萬元 取整，即 6777 萬元。 第五部分 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 十堰香格里拉城市花園項目一期計劃于 2021 年 1 月份開始施工建設(shè)，于 2021 年 6 月完工，并假設(shè)自開工半年后，即 2021 年 7 月開始預(yù)售，并于 2021 年 12 月全部銷售完畢。建筑風(fēng)格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。建筑造型上，注重群體形態(tài)的可識別性。住宅建筑南北，進行屋頂綠化，中心綠地旁架空層做戶外綠化等設(shè)計，使住宅、步行活動等充分接近生態(tài)。 綠地系統(tǒng)的設(shè)計上，注重人與自然交融。 第三章 生態(tài)綠化布局 該項目綠化方案設(shè)計以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。 三、景觀系統(tǒng)設(shè)計 景觀設(shè)計上，中心商業(yè)景觀軸線和中心商業(yè)廣場是該項目規(guī)劃設(shè)計方案中最顯著的特色。居住區(qū)道路采用環(huán)狀道路系統(tǒng)。 二、道路系統(tǒng)規(guī)劃 該項目小區(qū)內(nèi)道路采用車行與人 行分離形式，主路口設(shè)在柳林路與北京路，在小區(qū)南側(cè)開一個次路口，與另一個城市居住區(qū)相連。設(shè)置名牌時尚店等設(shè)施，并在假日廣場十八米上部設(shè)置一個標(biāo)志性墻以及極具時代沖擊力的雕塑。依落差建成環(huán)繞式商業(yè)街，并在廣場一側(cè)建一座具有標(biāo)志性的高塔，并設(shè)置兩部觀光電梯，直達十八米高的觀景天橋。 大眾時尚街 歡樂廣場至日月廣場段為大眾時尚街，定位為中檔時尚專賣店一條街，街 兩側(cè)建筑沿坡向呈疊落狀，充分展示山地建筑的特色?！败囆小?、“水景”、“馬景”、“龍脈”共同交織成人文勝景，龍的傳承。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，配備有值班管理室、居委會、便民服務(wù)點、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點等公共設(shè)施。每個區(qū)域內(nèi)又分成若干個功能分區(qū)，居住區(qū)主要以中心步行街景觀軸和小區(qū)主干道為界化分為若干居住組團。以達到“龍形環(huán)繞，綠洲簇?fù)怼钡男Ч? 二、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 根據(jù)小區(qū)環(huán)境布局，自然形成中心商業(yè)街，聯(lián)通整個小區(qū)南北。各個商業(yè)地塊形成統(tǒng)一整體，以景觀布道和水景形成居住景觀軸線，自由布局。 第一章 空間規(guī)劃理念 項目規(guī)劃設(shè)計結(jié)合原始天然地勢，充分形成商業(yè)、居住默契交融的理想境地。 第四部分 項目規(guī)劃設(shè)計要點 及建筑方案 十堰香格里拉城市花園以天人合一的全新理念，在喧囂的都市中創(chuàng)造一個寧靜溫馨的世間桃園，一個讓現(xiàn)代人一見傾情的新都市香格里拉。 二、商業(yè)用房及車庫 由于項目商業(yè)部分市場同片區(qū)項目較少，可比性不強，根據(jù)對十堰市中心商業(yè)區(qū)物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合該項目實際情況，推估商業(yè)用房售價的平均價格應(yīng)在 5000 元 /m2 左右，取 5000 元 /m2。我們在十堰市城區(qū)選取幾個具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如表 3 所示 表 3 區(qū)域住宅樓盤分析 項目名稱 實例 A：東方廣場 實例 B：澳門花園 實例 C：世紀(jì)花園 地理位置 公園路張灣區(qū) 政府前 三堰澳門街后 東岳路 建筑層數(shù)棟 數(shù) 2 棟， 25 層 7 層 二期七棟 總建筑面積 46000m2 900000m2 70000m2 戶 型 2 室 2 廳 1 衛(wèi)、 3 室 2廳 2 衛(wèi)、 4 室 2 廳復(fù)式 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 6 室 3 廳 3 衛(wèi) 三房二廳、四房二廳、五房二廳復(fù)式 平均售價 2159元 /m2 2380元 /m2 2200元 /m2 銷售進度 (至 2021 年 10月 ) 75% 一期 30%售出 90%以上 竣工時