【正文】 整個(gè)小區(qū)南北。四、公建布局沿柳林路入口處布置休閑小型商店；在商業(yè)街中心布置圓形公共開(kāi)放綠化廣場(chǎng)；在北京路入口處布置一個(gè)中心辦公區(qū)（此設(shè)計(jì)方案目前以取消）；沿北京路往北一側(cè)分別布置超市、建材市場(chǎng)和辦公區(qū)，使商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)主的分布自然的與小區(qū)組團(tuán)聯(lián)系起來(lái)。三、功能分區(qū)該項(xiàng)目地塊隨山形自然分成兩大區(qū)，即沿中心商業(yè)街兩端布局的商業(yè)區(qū)和東西兩塊局住區(qū)。小區(qū)居住組團(tuán)外輪廓呈圍合曲線形，中間以水體及綠化廣場(chǎng)景觀帶環(huán)繞，尤如綠洲般相互簇?fù)怼？臻g關(guān)系上秩序與自由、張與弛、疏與密、剛與柔的對(duì)比，以及超大尺度形成強(qiáng)烈的形式感和場(chǎng)所感。一、空間環(huán)境構(gòu)思項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃布局以中心商業(yè)景觀軸線貫穿整個(gè)地塊，并與中心商業(yè)及廣場(chǎng)相結(jié)合。該項(xiàng)目位于十堰市，該地塊東至北京路，北以柳林路為界，建設(shè)項(xiàng)目用地150610平方米，總建筑面積237251平方米。車庫(kù)取3000元/平方米。綜合考慮，本項(xiàng)目住宅部分平均售價(jià)約為2200元/m2。一、住宅部分選取可比實(shí)例。第三章 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)房地產(chǎn)銷售價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過(guò)位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析超前規(guī)劃，超前生活模式，著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、園林公司、施工企業(yè)等，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造超前生活氣度；產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導(dǎo)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、對(duì)戶型的控制上，為目標(biāo)客戶群度身定作；區(qū)域規(guī)劃，北京路的規(guī)劃建設(shè)是政府打造城市名片的一個(gè)重大舉措；大盤概念，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)大盤之一；營(yíng)銷領(lǐng)先，成熟開(kāi)發(fā)，成熟營(yíng)銷，成熟服務(wù)，成熟生活。第二章 項(xiàng)目SWOT分析十堰香格里拉城市花園，就其規(guī)模來(lái)說(shuō)，在十堰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)中，具有以下的SWOT：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，可以歸納為：發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)勁，具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；項(xiàng)目規(guī)模寵大，可塑性強(qiáng)；樓宇單位南北向、朝向佳，戶戶有景；專有會(huì)所服務(wù)設(shè)施；風(fēng)情商業(yè)街區(qū)；超大型低密度樓盤。2003年城市居民人均可支配收入為6217元，比上年增加357元，%。因此，未來(lái)幾年內(nèi)住房消費(fèi)將成為市民消費(fèi)比例中增長(zhǎng)最快的部分。因此，這是新的耐用消費(fèi)品市場(chǎng)（如家庭汽車市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)）起動(dòng)的契機(jī)。2001年市民的娛樂(lè)、文教服務(wù)消費(fèi)猛增至16%，是一個(gè)重要的市場(chǎng)訊號(hào)。首先是食品在消費(fèi)支出中的比例略有下降，2001年都已降至25%，而居住消費(fèi)支出比例則上升至10%。十堰市民高收入階層的特點(diǎn)為隱性收入較高，民營(yíng)及個(gè)體從業(yè)人員收入水平較高，因此高收入階層的實(shí)際收入水平較統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要高。十堰市2002年市區(qū)職工平均工資收入為11687元，其中部分行業(yè)如汽車、能源、交通、電訊、金融、。居民消費(fèi)方式現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與市民的收入狀況和消費(fèi)模式有著非常密切的聯(lián)系。另外，十堰市民人均居住面積在15平方米以上的家庭占全市家庭的約50%，人均居住面積超過(guò)20平方米的家庭約占20%。%%，這樣的比例明顯偏低，與全國(guó)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)?shù)某鞘斜容^明顯落后。城市人口和居民消費(fèi)現(xiàn)狀分析市民的居住水平較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的年銷售量也處于低量徘徊狀態(tài)。另外一種現(xiàn)象是周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，卻去興建單體樓，造成銷售困難，這主要是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，在不適宜做房地產(chǎn)的地方建商品房，與需求沒(méi)有直接關(guān)系。第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析第一章 項(xiàng)目銷售前景分析有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，十堰市商品住宅的空置率在供應(yīng)量的1015%之間，按照國(guó)際上通行的空置率20%以下為正常的指標(biāo)來(lái)看，十堰市商品住宅供求關(guān)系趨于平衡，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的供大于求的現(xiàn)象。需求量的急劇增長(zhǎng)成為推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。?jīng)濟(jì)層面：東風(fēng)公司與日產(chǎn)合資、漢十高速公路建成通、城市布局結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的城市發(fā)展空間的增大以及經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的改善等都有利于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（2）2003年8月12日，國(guó)務(wù)院正式向全國(guó)下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。二、市場(chǎng)因素分析政策層面（1）2003年6月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑施工流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。值得一提的是，由于精屋樓盤和高檔住宅聚居該區(qū)，尤其是澳門花園、東山苑、世紀(jì)花園的推出，使該區(qū)的房?jī)r(jià)一路飚升，最高價(jià)格已升至4000元/平方米。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，自98年以來(lái)十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均以每年100元/m2左右的增幅增長(zhǎng)。詳見(jiàn)表2。供應(yīng)量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長(zhǎng)，市場(chǎng)供求兩旺，成交活躍。從投資情況看，%，與2002年相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)都保持了較高的增長(zhǎng)速度。1999年以前，年均開(kāi)發(fā)商品房約20萬(wàn)平方米，2000年以后，受房改政策和國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的影響，開(kāi)發(fā)供應(yīng)量逐年上升。 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)自1994年起步，到2001年步入快遇發(fā)展期。二、城市規(guī)劃十堰市行政區(qū)劃分為，中心城區(qū)主要由張灣區(qū)與茅箭區(qū)組成，全市主要由三縱五橫主要城市干道組成，隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，十堰市面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，繼《19982020十堰市經(jīng)濟(jì)科技社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略綱要》提出建設(shè)“汽車城、旅游城、生態(tài)城和區(qū)域性中心城”的戰(zhàn)略目標(biāo)之后，規(guī)劃建設(shè)“三路兩港兩站”，即建設(shè)至武漢、西安、重慶的高等級(jí)公路，建設(shè)十堰信息港和航空港，建設(shè)十堰火車站及武當(dāng)山火車站。十堰市旅游資源豐富，有自然景觀和人文景觀100多處，形成了以武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn)的鄂西北重要旅游基地。其中城區(qū)人口58萬(wàn)人。第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究第一章 宏觀背景一、城市基本情況十堰市位于湖北省西北部，漢江中上游。2001年上海眾江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資6億元人民幣，建成總建筑面積21萬(wàn)平方米，集居住、休閑于一體的高檔時(shí)尚小區(qū)——永康市香格里拉城市花園”，并已交付使用。于1986年至2003年，先后創(chuàng)建了浙江?？等沼弥破酚邢薰尽⒄憬？导瘓F(tuán)、上海眾江房地產(chǎn)有限公司、上海城房置業(yè)有限公司及十堰匯城置業(yè)有限公司，均擔(dān)任董事長(zhǎng)。項(xiàng)目建成后，將有利于提高十堰市的城市品位，改善居民的居住、購(gòu)物環(huán)境以及樹(shù)立企業(yè)品牌。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1表1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表項(xiàng) 目計(jì)算單位數(shù) 值用地面積m2150610建筑面積m2237251住戶數(shù)戶1265住宅建筑面積m2169572其中多層建筑面積m267560小高層建筑面積m289700別墅建筑面積m29240TOWNHOUSEm23072商業(yè)建筑面積m259103其中柳林路商業(yè)m22040精品商業(yè)街m216924中心商業(yè)m212211超市m25300北京路商業(yè)m28808馬街商業(yè)m213760會(huì)所建筑面積m2850托幼建筑面積m21780車庫(kù)建筑面積m25446建筑密度%綠化率%容積率—機(jī)動(dòng)車停車位輛784地上停車輛159地下停車（含半地下）輛468 （以上指標(biāo)為委托方提供）第三章 項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目主辦單位十堰匯城置業(yè)有限公司于2003年10月8日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國(guó)）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，注冊(cè)資本人民幣5000萬(wàn)元，出資比例為雙方各50%，公司住所為十堰市張灣區(qū)朝陽(yáng)北路2號(hào)金城大廈16樓，其經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理。項(xiàng)目北側(cè)的北京路立交橋，為三層立體式，是十堰市目前耗資及規(guī)模最大，等級(jí)最高的立交橋，將同柳林路、北京路一道構(gòu)成十堰市城區(qū)較為便捷、通暢的交通路網(wǎng)。道路配置項(xiàng)目所在地的兩條城市主干道柳林路及北京路，作為十堰市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)近兩年的建設(shè)，已初具規(guī)模。交通狀況目前，北京路全程公交車較少。由于北京路開(kāi)通時(shí)間不長(zhǎng)，故周邊生活環(huán)境目前較差，市政相關(guān)配套還不到位。東臨北京路，北依柳林路，西北兩側(cè)為山林。部分預(yù)測(cè)來(lái)源于報(bào)告編制人員根據(jù)對(duì)十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與了解，所作的基本假設(shè)。評(píng)估人員：國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：楊衛(wèi)波國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師：王曉蘭國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)員：劉波評(píng)估日期：2004年3月29日—2004年4月12日三、本報(bào)告的編制依據(jù)了國(guó)家、湖北省和十堰市的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定，以及十堰市2000年至2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃方案；十堰市統(tǒng)計(jì)年鑒（2002002003年版）；十堰市年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2003年度）；十堰市房地產(chǎn)管理局《十房指數(shù)》（2003年度）；十堰匯城置業(yè)有限公司提供的項(xiàng)目資料；評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查情況；四、本報(bào)告僅限于委托方為本項(xiàng)目已說(shuō)明用途的使用，未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員同意，不得在公開(kāi)刊物上全部或部分發(fā)表。匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的，位于十堰