【正文】 =多維的生活精神空間（生活空間構(gòu)造與建筑空間構(gòu)造完美結(jié)合） （ 3）“第五城”的 五大觀點(diǎn) “第五城”生活空間與眾不同 “第五城”綠化空間富有哲理 “第五城”社區(qū)空間是全新的、國(guó)際化的 “第五城”住宅空間講究高尚品質(zhì) “第五城”未來空間屬于城民的子女 （ 4）“第五城”滿足 金領(lǐng)城民的五大需求 獨(dú)特的情調(diào)需求，高質(zhì)量的居住需求 對(duì)運(yùn)動(dòng)屬性的會(huì)所需求，關(guān)心孩子教育、未來的需求 共舞浦東、聚會(huì)碧云、同享未來的需求 因此： 第五城屬于金色白領(lǐng) 第五城是高尚生活的代言詞 第五城倡導(dǎo)住宅五維空間的革命 第五城滿足金領(lǐng)城民獨(dú)特的生活需求 第五城帶給人們無限的期待與遐想 ?? 第 34頁(yè) / 共 72頁(yè) “第五城”概念在產(chǎn)品上的軟著陸 “第五城”所提倡的諸多概念在實(shí)際產(chǎn)品上有著堅(jiān)強(qiáng)的支撐 “第五城”的產(chǎn)品比別人處處領(lǐng)先一步，每一個(gè)地方都比別人好一些 ? “第五城”為社區(qū)城民提供五大主題生活內(nèi)涵： （ 1） 運(yùn)動(dòng)：以運(yùn)動(dòng)為主題的 高尚會(huì)所 —— 玻璃幕墻會(huì)所設(shè)計(jì)的大膽、鮮明、時(shí)尚以及設(shè)計(jì)的人本思想。 4．會(huì)所 強(qiáng)調(diào)會(huì)所對(duì)社區(qū)居民的作用，并在功能上有所突破，比如在運(yùn)動(dòng)、交流方面的功能塑造和挖掘。 1．物業(yè)管理 （ 1）社區(qū)服務(wù) 送餐服務(wù)、送貨服務(wù) 健康管家：引入保健醫(yī)學(xué)機(jī)構(gòu)，創(chuàng)立家庭健康檔案，定期健康檢查，并提供 24小時(shí)醫(yī)療咨詢。 （四） 房型的 USP 分析 夸張的細(xì)部設(shè)計(jì)創(chuàng)造內(nèi)外景的延伸性，突破了房型本身的功能性講求。 房型設(shè)計(jì)的先進(jìn)性上：房型細(xì)部設(shè)計(jì)，將成為本案的一大特色。 （二） 缺點(diǎn)： 第 29頁(yè) / 共 72頁(yè) 外立面裝飾板會(huì)影響部分房型采光 面積偏大的 130 平方米以上的三房較多 （三） 機(jī)會(huì)： 面積指標(biāo)：目前該區(qū)域集中成交面積峰值為 90平方米，對(duì)大面積房型的需求有增大的可能。 10月以后，潛在競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)現(xiàn)，壓力巨大。由于推出時(shí)機(jī)滯后，可能會(huì)使原具市場(chǎng)引領(lǐng)地位的現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計(jì)落于市場(chǎng)跟從者地位。新物業(yè)形態(tài)（商業(yè)設(shè)施上高檔住宅）的市場(chǎng)接受度問題。從單一要素訴求到多要素訴求：在金橋講求居住環(huán)境單一要素的階段，首次出現(xiàn)以物業(yè)綜合要素為主訴求的大型社區(qū)。從歐式到現(xiàn)代：金橋成熟地區(qū)首次出現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)。在目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，本案的市場(chǎng)定位略偏高。中心景觀資源由于幼兒園的存在 而無法最大發(fā)揮。 建筑單體上建筑構(gòu)成物、色彩組合，引領(lǐng)金橋新一輪居住風(fēng)格。中央綠地塊狀景觀資源，創(chuàng)造中高檔景觀型居住 兩大軸線景觀充分的商業(yè)性表現(xiàn)： 商業(yè)街的景觀資源利用、會(huì)所的延伸概念利用 因此，本案周邊的交通還是比較方便的。 第 22頁(yè) / 共 72頁(yè) 第二部分：產(chǎn)品篇 產(chǎn)品篇˙產(chǎn)品分析 一、 規(guī)劃分析 “一街兩景三物業(yè)”規(guī)劃特色 一 街：小區(qū)內(nèi) “內(nèi)庭院式休閑街” 的設(shè)置是本案的一大亮點(diǎn)。 b、終極目標(biāo)：快速去化本案，而非擊跨連城，兩者合作，共御強(qiáng)敵（下半年潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅較大）。以二期 9 層小高層為例，各層價(jià)格如下： 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 第 19頁(yè) / 共 72頁(yè) 3650 3650 3700 3750 3800 3850 3900 3950 4250 連城與本案的對(duì)比分析： （ 1）房型對(duì)比： 面積（平 方米） 我案 連城（前二期） 一房 84 1 二房二廳一衛(wèi) 80 48 80~90 89 90~100 209 100~110 27 67 二房二廳二衛(wèi) 100~110 88 110~120 39 9 120~130 8 三房二廳一衛(wèi) 100~110 22 110~120 22 120~130 51 130~140 18 三房二廳二衛(wèi) 110~120 6 120~130 39 36 第 20頁(yè) / 共 72頁(yè) 130~140 105 62 140~150 53 11 150以上 4 躍層 160~200 111 200以上 16 合計(jì) 861 280 最小面積 84（平方米） 103（平方米） 最大面積 250（平方米） 142（平方米） （ 2）整體對(duì)比： 本案 連城 備注 主力房型面積 100 平米以下和 130平米以上 100— 130 平方米 詳情見表 細(xì)部特征 凸窗（包括轉(zhuǎn)角凸窗） 復(fù)式 八角平窗（開啟方式有 2種） 頂層送閣樓 規(guī)劃特色 南北 一條主景觀軸線 同左 均好性都較強(qiáng) 東西 內(nèi)商業(yè)街 L形河 環(huán)境設(shè)計(jì) 美國(guó)泛亞易道 美國(guó) DND 立面 現(xiàn)代式 新古典式 體量 24 萬平方米 10 萬平方米 我案規(guī)模占一定優(yōu)勢(shì) 第 21頁(yè) / 共 72頁(yè) 總套數(shù) 1800 套 726 套 物業(yè)類型 多層、小高層 多層、小高層 均價(jià) 3800 元 /平方米 3800 元 /平方米 小高：多層 1： 2 2： 1 3R： 2R 1： 2 1： 1（ 3R 略多） 銷售速度 小三房 二房 大三房 品牌 金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 連城置業(yè) 相對(duì)企業(yè)品牌而言，連城遠(yuǎn)不如本案，但連城通過這段銷售期的客戶積累，已初步形成一定的品牌。 c、一期底價(jià) 3450 元 /平方米，二期底價(jià) 3650 元 /平方米，漲幅約 %，預(yù)計(jì)后二期底價(jià)可能達(dá) 3850 元 /平方米左右。 五、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— “連城”比較分析研究 對(duì)“連城”推案策略、價(jià)格策略等方面進(jìn)行分析研究，并將其與本案進(jìn)行具體的對(duì)比分析 連城個(gè)案分析 （ 1）連城的推案策略： 分期情況 總體介紹 房型 面積（平方米） 套數(shù)（套） 第一期 小高層（ 11 層） 2/2/1 106— 109 22 第 18頁(yè) / 共 72頁(yè) 3— 10 號(hào)樓 共計(jì) 172套 靠張 楊路一段 3/2/1 103 22 118 22 123 42 3/2/2 135— 145 64 第二期 小高層（ 9 層） 11— 1 24— 25號(hào)樓 共計(jì) 108套 小區(qū)中部 2/2/1 103— 104 45 2/2/2 112— 114 9 3/2/1 120— 122 9 3/2/2 121— 124 36 138— 140 9 后二期 10幢多層、 5幢剩余的小高層 （ 2）連城的價(jià)格策略： a、首先通過小高層物 業(yè)提升小區(qū)檔次。 如果明年該樓盤公開銷售，將對(duì)本案二期構(gòu)成直接威脅。 該盤已有一期的人氣積累和一定的品牌效應(yīng)，將對(duì)本案構(gòu)成極大威脅 C、 愛法新城： 愛法新都姊妹篇，位于五蓮路上，總建筑面積 14萬平方米，物業(yè)類型為多層、小高層，三房主力面積為 130平方米左右，二房主力面積為 80－ 90 平方米左右。房型面積與我案基本相似，一房 70 平方米左右，二房 90120 平方米，三房 120140 平方米，四房 140150平方米，復(fù)式最小 190 平方米（量少），大多維持在 240 平方米左右。近 500 套，房型以二房和三房為主，兩者數(shù)量大致相同，各占總量 的 35%左第 17頁(yè) / 共 72頁(yè) 右。該盤位于環(huán)線邊，靠近世紀(jì)公園，擁有家樂福大型超市、歐倍德建材超市， 地段優(yōu)于本案。 四、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 除短 兵相接的現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)外，本案還將面臨極為激烈潛在競(jìng)爭(zhēng)，并在本案周邊形成鐵三角性包圍圈。 建議本案在小區(qū)配套的建設(shè)上進(jìn)行適當(dāng)投入，形成本案特色。 建議本案規(guī)劃加強(qiáng)個(gè)性化和人性化設(shè)計(jì)。市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)： 總價(jià)超過 50萬在該 地區(qū)市場(chǎng)接受度極為有限，建議本案進(jìn)行適當(dāng)?shù)目們r(jià)控制。 該地區(qū)樓盤的主力面積集中在 90— 110平方米和 120－ 130 平方米兩個(gè)面積段，峰值為 90 平方米。該盤將于三個(gè)月后開出二期，屆時(shí)價(jià)格將上浮 200－ 300元 /平方米，均價(jià)將接近 4000 元 /平方米 。 該地區(qū)在售樓盤最高價(jià)為 4100 元 /平方米（連城頂層帶閣樓），最低價(jià)為 2650 元 /平方米（上海故事底層）；該地區(qū)平均價(jià)格跨度較大，臺(tái)兒莊路以東均價(jià)為 2850 元 /平方米左右，臺(tái)兒莊路以西達(dá) 3700元 /平方米以上。 去化情況一般，其中以 170 多平方米的復(fù) 式房型去化最差，去化率為60％左右 去年 10月份開盤，去化率達(dá) 70％左右，其中二房去化好于三房。 開盤數(shù)日，去化 250多套房源。 主力消 費(fèi)群 出口加工區(qū)外企職員，金楊新村二次購(gòu)房 金橋出口加工區(qū)職員，周邊居民 楊浦區(qū)動(dòng)遷戶，金楊地區(qū)居民，金橋出口加工區(qū)職員。 貿(mào)市場(chǎng)等。家得利、華聯(lián)超周邊有頂頂鮮超市，進(jìn)濤小學(xué)，浦發(fā)銀行婦幼保健院羅山農(nóng)第 15頁(yè) / 共 72頁(yè) 學(xué)，金茂小學(xué)；火鍋城，喬家柵小吃；家得利超市等。 周邊有金橋藥店，農(nóng)業(yè)銀行，聯(lián)華超市，中國(guó)銀行等。周邊其它配套缺乏。 雙層私家會(huì)所， 24小時(shí)寬頻在線，三表遠(yuǎn)程抄讀系統(tǒng) ，變頻供水，智能化等。 智能化設(shè)施，休閑廣場(chǎng)等 私家會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，宴會(huì)多功能