【正文】 假業(yè)增長速度變化情況（ 1985— 1998 年） 年份 項目 19851998 19941998 19971998 分時度假地 14 6 5 會 員 15 12 8 年銷售額 15 13 7 資料來源： RCI、 AEG、 TTI 分析： 雖然 1985 年以 來分時度假地的年均長速度為 14%，但是 1994 年以后增長速度大幅放緩，年均增長率僅為 6%。 表一 全球分時度假業(yè)發(fā)展情況（ 1985— 1998 年） 年 份 會 員 數(shù) （千 人） 分 時 度 假 地 數(shù) 當(dāng) 年 銷 售 產(chǎn) 品 （千個） 累 計 產(chǎn) 品 銷 售 量（千個） 會 員 人 均 擁 有 產(chǎn) 品 數(shù) 銷 售 額 (百萬美元 ) 標 準 單 位 產(chǎn) 品 售 價（百 萬 $） 1985 1774 805 245 1225 1580 6449 1987 1822 1125 280 1745 1940 6929 1989 2132 1530 395 2470 2970 7519 1991 2687 2070 440 3315 3740 8500 1993 3653 2760 530 4345 4505 8500 1995 4355 3744 683 5283 5123 7503 1997 4840 4532 710 6669 5710 8046 1998 5156 4998 735 7404 6125 8334 資料來源： RCI,美國經(jīng)濟組織 ,TTI ? 分時度假發(fā)展速度變化及分析 從上表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看到，隨著全球分時度假產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，在近年來發(fā)展速度有所放慢、減緩。 1985 年 — 1998 年間，分時度假以年平均 10— 15%的速度迅速發(fā)展，是旅游業(yè)當(dāng)中增長速度最快領(lǐng)域之一。 分時度假及產(chǎn)權(quán)式酒店的國際發(fā)展軌跡及趨勢 （ 1）全球分時度假地及會員總量分析 ? 全球分時度假地及會員總量比較與發(fā)展 目前，全球約有 5200 個分時度假地分布在各地區(qū)，分時度假消費者大約有 400萬 — 500萬人，共擁有 700 萬個標準單位的分時度假產(chǎn)品。 ⑤ 業(yè)主與酒店經(jīng)營者是委托經(jīng)營的法律關(guān)系。 （ 3）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的法律內(nèi)涵 由于產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊形態(tài)，雖在《法案》和《指令》中均未專門的明文規(guī)定，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團青睞的旅游產(chǎn)品投資方式之一。產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，一個分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其它時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取經(jīng)營利潤的經(jīng)營模式。 （ 3） 分時度假的法律內(nèi)涵 以上《法案》與《指令》中對分時度假的定義都從法律上做了具體規(guī)范，其定義的核心要素包括： （ 1）對合同有效期做了具體規(guī)定即 3年以上酒店產(chǎn)品的使用權(quán)； （ 2）預(yù)付款的約定，即：使用前一次性交付約定的款項，以取得約定時間與時段的使用權(quán)； （ 3）享有使用權(quán)最低天數(shù)，如《指令》規(guī)定為不低于 7 天； 產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述 （ 1）產(chǎn)權(quán)酒店含義 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具及一種新的旅游產(chǎn)品，是歐美中產(chǎn)階級興起后的產(chǎn)物，由瑞士企業(yè)家亞力山大 （ 2）分時度假的國際認定 分時度假的實質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢，一種新的旅游產(chǎn)品。 北京、上海、廣州在海南旅游市場構(gòu)成情況（據(jù) 2021 年不完全統(tǒng)計） 地 區(qū) 人均年消費 假日出游增長率 家庭旅游 海南度假人均消費 到海南人次 喜歡項目 北 京 9163 元 1520% 70% 3000 元 20萬人 /年 濱海度假 上 海 10000 元 10% 50% 2500 元 50萬人 /年 濱海度假 廣 州 9126 元 14% 50% 2021 元 80萬人 /年 濱海度假 二、項目經(jīng)營管理模式 —— “產(chǎn)權(quán)式酒店” 分時度假基本概述 （ 1）分時度假含義 分時度假（ Timeshare）是指投資者（游客）在度假地購買部分時段酒店（度假村）產(chǎn)品的使用權(quán)，并可通過交換系統(tǒng)對不同地點的同類酒店（度假村）產(chǎn)品使用權(quán)進行等值交換。三亞獨有的熱帶旅游資源隨著每年 1000 萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。到三亞旅游的客流量以年 17%的增長率在遞增，幾年之后將會有相當(dāng)數(shù)量的高端人群來此生活、休閑度假，所以就必須有相應(yīng)的符合其身份的居住場所，有滿足這個群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場所、設(shè)施。 三亞旅游市場構(gòu)成 及發(fā)展趨勢 隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費市場日漸膨大，旅游人群主要來自中國大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成三亞新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場（見下表）。海南新建的高星級酒店客房大多數(shù)都要集中在三亞旅游圈內(nèi)。 ? 三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展 目前三亞市約有客房 9756 間。④徹底改變城市環(huán)境，樹立一個地地道道的旅游城市形象。③開發(fā)高檔次的專項旅游項目。②興建一 批新的“必游不可”的文化景點。同時，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對整個城區(qū)進行重要改造，使之成為一個名副其實的“旅游城市”，著名的國際旅游度假勝 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地。 ? 三亞的形象 作為中國首要的海濱旅游度假勝地，三亞因其得天獨厚的旅 游優(yōu)勢而在國內(nèi)享有盛譽。海南基礎(chǔ)設(shè)施的根本改善，使海南島相對“縮小”，?？谧鰹楹Ｄ下糜伍T戶的地位有所下降。每個旅游圈都擁有其獨特的旅游吸引物和組合式旅游產(chǎn)品，在游客類型和數(shù)量、旅游住宿及配套設(shè)施方面等具有極強的互補性。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。 ② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 國家旅游局把全國分為 7 大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨占其一，足見國家決策層對海南旅游寄與的厚望，海南島是國內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負著中國旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任。其獨有 的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟增長速度居全國首位，將會也成為海南重要的客源市場。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 ① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢 海南島總面積 萬平方公里。值得慶幸的是，這種低水準旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個地點，尚未泛濫成災(zāi)。一方面海南有達到國際水準的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對今后發(fā)展新旅 游產(chǎn)品很有借鑒。海南的單個旅游產(chǎn)品尚不具備足 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 夠的獨特性與之相匹配。 ③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀 海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證 明這些資源對國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認證。海南在港、澳及臺灣的知名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢。如今海南已成為備受國人青睞的旅游目的地，在國內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。旅游業(yè)“十五”計劃和到 2020年遠景目標綱要所提的“十五”總體目標為：到 2021 年入境游人數(shù) 8500 萬人次，旅游外匯收入 220 億美元，國內(nèi)游人數(shù)將達 11 億人次，旅游收入達 5000 億人民幣（約合 610 億美元），總收入為 7500 億元人民幣（約合 910 億美元）相當(dāng)于全國 GDP 的 %。 據(jù)世界旅游組織最新的展望報告稱：到 2020 年， 中國將成為世界旅游的一個主要的目的地和客源國，接待境外游客由現(xiàn)在一年 5000萬人次增加到 ，旅游業(yè)收入增長的幅度將極為可觀。 我國旅游業(yè)在 2021 年旅游總收入達 4519 億元人民幣（約合 550 億美元），比上年增長 %，入境游人數(shù)達 8344 萬人次，比上年增長 %，旅游外匯收入達 162 億美元，比上年增長 %，相當(dāng)于當(dāng)年全國外貿(mào)出口創(chuàng)匯的 %。從 2021年到 2020年間旅游年均收入增長將達 %。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 2021年全球跨國旅游達 億人次，比 1999 年增長了 %。三亞灣“椰夢長廊”的建成、大東海廣場改建、體育廣場、名花公園、藝術(shù)廣場及城市的“綠化美化”工程，使三亞逐步成為一個熱帶海濱花園城市。赤田水庫的完工使用，新建電廠的發(fā)電，聯(lián)網(wǎng)可滿足今后一個時期的需要，程控電話、移動、微波、光纖通訊等通信設(shè)施齊全與全國 900 個城市、全世 界 195 個國家地區(qū)開通，使三亞向智能化數(shù)字化城市又邁近了一大步。高速公路的聯(lián)通，市區(qū)交通道路的高標準規(guī)劃設(shè)計，使旅游觀光十分方便，鳳凰機場的修建，三亞客運碼頭的建設(shè)，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù)，使三亞具有擠身國際旅游城市的條件。處置“閑置地、爛尾樓”力度大，成績顯著，三亞市容有了極大改變，向國際性的熱帶海濱城市發(fā)展。 ③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效 A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服 務(wù)于三亞建設(shè)。 2021 年有望將全市積壓商品房和閑置土地問題基本解決。 ? 盤活積壓房地產(chǎn)工作取得新進展 全市房地產(chǎn)投入 億元，增長 14 倍。 ? 投資需求出現(xiàn)高速增長勢頭 投資結(jié)構(gòu)進一步向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)傾斜，全市固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。 據(jù)三亞市官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： ? 全市經(jīng)濟快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高 2021 年全市 GDP 總值 億元，比上年增長 %，實現(xiàn)了 1998 年以來連續(xù)四年經(jīng)濟增長超 10%，超過全國、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時超過 10%的增幅。其中：基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成投資 億元，增長%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 21%。上繳稅金 億元，增長 %。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 表一：全省近年 GDP 總值（單位：億元） 表 2： 2021 年三產(chǎn)在 GDP 中所占比重 ②建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長 ? 建筑業(yè)保持增長 全社會建筑業(yè)增加值完成 億元，按可比價格計算，比上 年增長%。全年共完成 GDP 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅高于上年 個百分點，經(jīng)濟增長高出全國平均水平 個百分點。 （ 6） 在各賣場設(shè)立城市，組織商務(wù)專機接送業(yè)主參觀現(xiàn)場樣板間。 （ 4） 在海口及三亞機場設(shè)立銷售宣傳點，并設(shè)豪華大巴接送游客參觀項目樣板間。廣場中心區(qū) B、經(jīng)營模式上：旅游 +投資型“產(chǎn)權(quán)式酒店”； C、產(chǎn)品上：別墅的海景、園林、環(huán)保生態(tài)、服務(wù)特色、其他附加增值項目等，酒店公寓的大客房、大衛(wèi)生間及其他； （ 2） 賣場設(shè)立：在北京、上海 、廣州、深圳、香港、哈爾濱、沈陽等城市設(shè)立賣場，或委托銷售。三亞 項目公司以自有資金投入 5000 萬元人民幣，爭取向銀行貸款人民幣 8000 萬元，再加上項目建筑商墊資以及項目后期銷售回籠資金的再投入，基本可保證本項目的開發(fā)資金投入需要。詳見附表三 “項目投資測算表” 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 項目資金籌措計劃 根據(jù)項目總體規(guī)劃及開發(fā)進度計劃安排，項目開發(fā)所需資金主要