【正文】 目的田園風光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。島礁及其海域，約 200 多萬平方公里，約占南海海域面的三分之二。 海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。 “海南，中國與西方在此相會”， 作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨具特色的、高品質的濱海度假設施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動。 三亞旅游圈在海南旅游產業(yè)中位置顯赫 海南省旅游產業(yè)總體規(guī)劃中劃出了?？凇⑷齺?、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個主要旅游圈。近年來三亞鳳凰國際機場和環(huán)島高速公路體系的建設極大的影響了海南旅游產品的分布。三亞周邊地區(qū)近年來規(guī)劃興建的眾多旅游、食宿等服務設施以及新建的旅游景點，極大地強化了該地區(qū)作 為海南主要旅游熱點地區(qū)的地位。但要想在國際市場站穩(wěn)，就需要進一步提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發(fā)具有國際水準的項目，尤其是具有中國和海南特色的旅游產品。 ? 三亞旅游產品開發(fā) 側重四個方面：①開發(fā)多樣化的度假設施，包括面向外國游 客和國內高消費游客的高檔次、低密度的度假酒店。如中國海事博物館等。如西島水上運動中心等。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴展到亞龍灣以外地區(qū)包括蜈支洲島。根據現(xiàn)有的規(guī)劃還將在亞龍灣旅游度假區(qū)內新建客房 7700 間。按有關部門的預測統(tǒng)計，到 2020年三亞旅游圈內高檔酒店客房總數(shù)將達到 26000間。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學歷、高職務的社會主流群體）發(fā)展的趨勢。 旅游群體兩級分化現(xiàn) 象在旅游市場由來已久，而社會主流群體的需求取向將代表并決定未來旅游市場的發(fā)展趨勢。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ?、三亞規(guī)劃及特點的、達到國際水準的大型或超大型高星級度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會主流群體。目前國際上通行 的慣例是：將一處住宿設施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為 52 周，將 52 周中的 51周分時銷售給投資者游客，每位購買者在約定的時段內每年享有在這一標準酒店住宿單元中住宿一周的 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 權利。分時度假為國際社會所廣泛接受的定義是基于兩個法律規(guī)定的內容，一是美國佛羅里達州 《分時度假房產法案》 （以下簡稱“法案”）；二是歐洲 《歐盟分時度假指令》 （以下簡稱“指令”）。耐首先提出（ Timeshare Hotel）即“時權酒店”的概念。 （ 2）產權式酒店的產品獲得 產權式酒店產品獲得國際上通行的作法是按照房產品種操作，即：交付首期款購買一定單位的產權酒店產品，同時確定自己的使用時段（通常為 21 天），其它時間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經營，每年酒店的經營收入，單位產品獲得的利潤則用于支付產權酒店的單位產品分期 付款之費用，一般在 10— 15 年后即可取得產權酒店單位產品的產權。 它具有如下法律特性： ④ 產權酒店產品具有產權概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產品所有權。 ⑥ 在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產品所有權并不屬于業(yè)主而處于一種被抵押的法律關系。 1998 年全球分時度假業(yè)的總銷售收入超過 60 億美元。其中分時度假地數(shù)量平均年增長14%，會員數(shù)量年均增長 15%，分時度假產品數(shù)量的年均增長率為 15%，雖然 1994 年 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 以后分時度假業(yè)的增長速度有所放緩，但仍保 持較好的成長態(tài)勢，整體分時度假業(yè)增長速 度遠遠高于旅游業(yè)的整體年均增長 4%，和飯店業(yè) 2%的增長速度。特別是 1994 年以后，增長速度明顯下降。不過分時度假地的平均規(guī)模據統(tǒng)計卻在不斷增大，這主要是由于大型開發(fā)商和經營商進入這一領域并堅持發(fā)展大型綜合度假地的結果。 另外值得注意的一個特征是，每個消費者擁有的分時度假產品數(shù)量有所增長。主要原因是：①新購買產品的用戶傾向于一次購買多個產品；②老客戶因對產品較滿意增加購買新產品。 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 截止 1999 年中期歐洲共有 1355 個分時度假地，歐美兩地相加占有全球分時度假地總量的 60%。到 1997 年南非發(fā)展速度超過了法國，排名列在全球第五名。 近年來，全球分時度假業(yè)領域有一批新興市場發(fā)展迅速，如俄羅斯雖然其境內尚沒有分時度假地，但是卻已擁有 2萬名以上的會員，會員所購買的分時度假產品多集中在西班牙一帶。 表五 亞洲分 時度假市場分布情況 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 國家及地區(qū) 度假地數(shù)量 每個度假地平均住宿單元數(shù)量 日 本 96 66 馬來西亞 71 38 泰 國 38 46 印 尼 25 51 韓 國 18 133 中 國 17 41 菲律賓 11 62 中國臺灣 6 43 其它（ 4國） 8 45 合 計 260 525 資料來源《未來分時度假產品的經濟影響》 可以看到亞洲的分時度假會員雖然僅占世界分時度假市場的 5%左右，總量很小，但近年來發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來經濟復蘇，穩(wěn)定增長 ，所以也是具有很大發(fā)展分時度假業(yè)的潛在市場，如泰國、印度尼西亞、馬來西亞、中國等。 ? 分時度假產生了一批消費巨大的旅游者 調查表明，分時度假旅游者的總體消費比普通旅游者高出 20%。如美國一個分時度假住宿單元會產生 18 萬美元的直接貢獻，如果從更廣泛的范圍進行測算，這一影響會更大。 從以上情況可以得出結論：分時度假對旅游目的地的 經濟將產生多方面的積極影響。但是由于是在 90 年代后期才在我國開始的，所以起步較高，直接跨過了外國分時度假業(yè)較長的摸索階段，進入到較高層次的發(fā)展階段。在 97 年版 的《 RCI 度假地名錄》中，我國的杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時間，其中在 RCI 度假地名錄中排序號最早的是杭州夢湖度假村（ 3953 號）和北京 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 九華山莊（ 3954 號）。同時，產生了中國第一批分時度假產品的消費者。 ②獨立開發(fā)的度假俱樂部（如海南海航度假村）。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。目前，國內已有數(shù)家專門經營分時度假產品銷售業(yè)務的專業(yè)公司成立，這類分時度假企業(yè)并不參與分時度假房地產開 發(fā)，也不參與分時度假酒店度假村的經營管理，只負責分時度假產品的銷售推廣，所經營的產品基本為傳統(tǒng)類型的分時度假產品。主要是專業(yè)銷售 RCI和 II 公司的分時度假產品。目前，國內還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時度假銷售公司。 ④自主開發(fā)的分時度假產品國內網絡公司。這類公司不多于 10家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經濟發(fā)達地區(qū)和云南、海南等分時度假目的地。 2021 年 11 月，由首創(chuàng)集團、中旅集團、北京旅游集團等 6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專業(yè)從事分時度假和休閑度假產業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對分時度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好 的推動力。 ⑤分時度假交換公司。它是分時度假業(yè)的發(fā)動機。 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 目前在國內“海南華夏之旅分時度假網絡有限公司”是中國唯一的一家專業(yè)從事分時度假國內交換業(yè)務的公司。雖然該公司對于“如何實現(xiàn)使用權益保障的問題”、“銷售模式問題”存在著兩個實際操作方面的難題，但是該公司在對分時度假交換技術的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領先地位，其交換系統(tǒng)有著較強的兼容性，非常適合中國國情的分時度假業(yè)的發(fā)展。這是一批借用分時度假概念開發(fā)出類似產品的單體企業(yè)。他們是將分時度假的點數(shù)制形式經過改造應用于中國市場的分時營銷公司。這種點數(shù)制適用于一個企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會因權益分配問題各方產生異議，同時會努力保證顧客的使用權。自 1976年，第一批真正意義上的分時度假酒店在法 國阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后 20年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展。 類型： ① 退休住宅型 退休前購樓，每年居住一定時間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。 ③ 公司自用型 為集團公司購買后一方面用于投資，另 一方面用于公司年會、職工度假。 ② 產權式酒店的消費群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產品購買者均為“二次置業(yè)”的家庭，其目的主要是為了投資。一是由于度假產品的低房價及少量首付其余按揭的購置方式，無須再投資即可取得度假酒店房產權，且每年有一定的回報，對度假產品消費者有著極大吸引力。三是投資意識的增強為產權式酒店 發(fā)展提供了發(fā)展的基礎。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產權式酒店所處地域位置，與消費群體源地的特征所決定的。二是產權式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產 業(yè)向旅游產品轉移發(fā)展的過程中，其產權式酒店的經營服務物業(yè)管理水平成為市場競爭 的利器，管理服務的重要性將成為產權式酒店發(fā)展的一個關鍵制約因素。如海南省專門召開了產權式酒店與分時度假研討會對產權式酒店與分時度假的發(fā)展表示樂觀。 海南分時度假與產權酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展 （ 1）分時度假產生條件及現(xiàn)狀 ? 全國旅游產品結構性調整，促進海南由單純觀光型向觀光度假型轉變。 ? 全國涉外旅游飯店平均出租率較低，經濟效益逐年下降， 1994 年為 %，截止 1998 年平均為 %， 1999 年略有回升（ %），但整體效益繼續(xù)下降， 98 年客房總數(shù)上升到 萬間，增長 88%，營業(yè)收入 797 億元，增長了 45%，平均每間收入 萬元，僅相當于 1994 年的 77%。房地產積壓和接待設施出租率低的大背景為分時度假的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達國家分時度假產生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過房地產項目轉向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時度假。據統(tǒng)計全國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入實際增長率1985 年為 %， 1998 年為 %（以 1978 年為 100）達到 元。 2021 年僅“五一”旅游黃金周期間，全國共接待旅游者 7377 萬人次，過夜人數(shù)、時間人均延長 天，形成度假旅游的傾向明顯。雖然這批高收入者平均住房建筑面積均已達百平方米以上，但投資房地產的投資意向有著較高比例與意識，這個高收入群體，就是發(fā)展分時度假的主要的基本 的潛在購買者，他們是中國的中產階級階層，是發(fā)展分時度假的需求源，主要的分時度假產品消費者。日前，以五星級康樂園大酒店第四期工程項目作為試點，推出“康樂園度假村產權式酒店”即是海航集團涉足旅游業(yè)的重大舉措。同時按上市公司規(guī)范、透明操作模式進行運作。 B：海南皇冠濱海溫泉酒店 (皇冠假日產權酒店 ) ?？诨使跒I海溫泉酒店位于海南省瓊山市東營濱海旅游開發(fā)區(qū)。 皇冠假日酒店是產權式酒店。由于位于著名旅游城市附近海濱，所以旅游資源充足，因此每年客戶利潤分紅足以抵消分期付款之費用，且有可觀盈余。于 2021年 6 月在海南召開新聞發(fā)布會，并于當年 7 月在烏魯木齊國內旅游交易會上正式推出。其交換網張核心就是為消費者提供實惠的分時度假產品，并為國內星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。其中四星級 8 家、三星級 18家、外省 36 家。