【正文】 特色餐飲、海鮮城等。酒店大堂高大、氣派，設(shè)有中央共享空間、大型景觀屏、服務(wù)接待總臺(tái)、散座茶座、酒店管理辦公室等。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃設(shè)想，項(xiàng) 目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步設(shè)定見附表一“規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表”。 序號(hào) 關(guān)鍵控制工序 開始如期 結(jié)束日期 備注 1 土地轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)付款 2 項(xiàng)目規(guī)劃方案確定 地基詳勘受該工序約束 3 規(guī)劃報(bào)建手續(xù) 4 地基詳勘 基礎(chǔ)處理及基礎(chǔ)施工圖 受該工序約束 5 基礎(chǔ)及地下室施工 6 結(jié)構(gòu)封頂，圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工 7 室內(nèi)裝修 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 8 室外景觀工程 9 園林工程 10 工程竣工 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 見附表二“鸚鵡螺皇家園林度假酒店項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃” 六、 項(xiàng)目投資估算 投資估算的依據(jù) 本報(bào)告的投資估算依據(jù)為： 三亞市城市總體規(guī)劃確定的區(qū)域市政設(shè)施規(guī)劃； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想確定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 三亞市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)； 項(xiàng)目公司與地方政府洽商的土地出讓價(jià)格意見； 國家及三亞市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類收費(fèi)文件； 一些具體費(fèi)用的計(jì)算說明 （ 1）土地費(fèi)用 按 38萬元 /畝的價(jià)格計(jì)算。 （ 4）項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理 費(fèi)為項(xiàng)目公司為開發(fā)本項(xiàng)目而花費(fèi)的日常運(yùn)作費(fèi)用，按房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)為建安工程費(fèi)的 3%計(jì)。 （ 7）不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按項(xiàng)目總投資 (含土地、建安工程、各類費(fèi)用 )的 10%計(jì)。 項(xiàng)目投資測(cè)算結(jié)果 根據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目總投資額約為 44161 萬元 (約 億元 )。 項(xiàng)目總投資額約為 億元，預(yù)測(cè)項(xiàng)目需投入啟動(dòng)資金約為 億元人民幣。 七、 項(xiàng)目營銷 項(xiàng)目銷售策劃 （ 1） 前期項(xiàng)目概念性宣傳： A、項(xiàng)目所在地：海南亞龍灣 （ 3） 項(xiàng)目廣告宣傳：選擇營銷主題，有針對(duì)性宣傳。 （ 5） 組織全國范圍內(nèi)招聘、選拔高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)人員，制造聲勢(shì)，間接為項(xiàng)目銷售做宣傳。 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 附表一 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 序號(hào) 指標(biāo)內(nèi)容 單位 數(shù)值 備注 1 總用地面積 萬 M2 163 畝 2 總建筑面積 萬 M2 含地下 萬平米 酒店客房建筑面積 萬 M2 含地下 萬平米 酒店主樓 萬 M2 含地下 萬平米 別墅 萬 M2 含地下 萬平米 會(huì)議中心 萬 M2 1 含地下 萬平米 商業(yè)一條街 萬 M2 含地下 1 萬平米 酒店大堂 M2 2021 含地下 1000 平米 車庫 M2 5000 地下 3 平均容積率 4 綠化率 % 80 5 建筑密度 % 6 建筑高度 米 15 項(xiàng) 目 投 資 成 本 估 算 表 附表三 單位 :萬元 序 號(hào) 費(fèi) 用 名 稱 金 額 備 注 1 土地費(fèi)用 6383 地價(jià)款 6197 38萬 /畝 畝 =6197萬元 土地契稅 186 土 地價(jià)款 3% 2 前期工程費(fèi) 1622 編制項(xiàng)目可研 15 圖設(shè)計(jì)費(fèi) 1500 地上 200元 /M2，地下 100元 /M2，含景觀 施工圖審查費(fèi) 15 建安造價(jià)的 ‰ 規(guī)劃管理費(fèi) 2元 /M2 人防工程統(tǒng)建費(fèi) 22 臨時(shí)用電增容費(fèi) 16 臨時(shí)用電設(shè)施費(fèi) 10 用水設(shè)施費(fèi) 2 甲方臨建工程 15 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 臨時(shí)圍墻 18 3 建造費(fèi) 18387 土建工程 6256 800元 /M2 安裝工程 3128 400元 /M2 裝修工程 7353 公建 1500元 /M2,商場(chǎng) 600元 /M2,其它 1100元 /M2 室外工程 1650 按 150元 /M2,計(jì) 11萬 M2 4 其它稅費(fèi) 390 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 83 按建造費(fèi)的 ‰ 監(jiān)理費(fèi) 147 按建造費(fèi)的 8‰ 營業(yè)供電貼費(fèi) 160 序 號(hào) 費(fèi) 用 名 稱 金 額 備 注 5 管理費(fèi) 552 按建造費(fèi)的 3% 6 家具購置費(fèi) 3856 800元 /M2(只算大堂、別墅及公寓 ) 7 工藝品等購置費(fèi) 300 按每棟別墅 6萬元，共 50棟別墅 8 會(huì)員證費(fèi) 2100 每棟別墅 1個(gè)會(huì)員證， 5萬美金，合人民幣 42 萬元，共 50棟別墅 9 開辦費(fèi) 200 10 不可預(yù)見費(fèi) 1839 按建安造價(jià)的 10% 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2316 （ 110）項(xiàng)之和取一年利息（年息 %） 12 銷售費(fèi)用 6216 按銷售收入的 8%計(jì) 13 投資總額 44161 14 市場(chǎng)單價(jià) 5647元 每平方米 可銷售部分物業(yè)銷售測(cè)算 1 別墅 按均價(jià) 25000元 /M2計(jì)，銷售面積 M2 2 公寓 按均價(jià) 10000元 /M2計(jì)，銷售面積 M2 3 合計(jì) 項(xiàng)目可銷售部分價(jià)格敏感性分析 附表四 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng) 目 價(jià) 格 變 動(dòng) 備注 主 樓 價(jià)格 5000 6000 7000 8000 9000 10000 單位 :元 /平米 收入 單位 :億元 別 墅 價(jià)格 8000 12021 16000 20210 24000 28000 單位 :元 /平米 收入 單位 :億元 合計(jì) 單位 :億元 銷 售 稅 金(%) 單位 :億元 投資成本 單位 :億元 稅前利潤 單位 :億元 投資 利潤率 (%) 全部投資（含會(huì)議中心、商業(yè)街） 凈投資利潤率(%) 按自有資金 億元計(jì) 附：背景資料 一、項(xiàng)目提出 海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟 ① 總體經(jīng)濟(jì)增長幅度高于全國平均水平 全省經(jīng)濟(jì)增長加快、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。 其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率 %。其中：房屋建筑施工面積 萬 m2，增長 %；房屋建筑竣工面積 萬 m2，增長 %。 ? 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長 全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 206 億元，比上年增長 %。 42%19%39% 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)01002003004005006001990年 1995年 1999年 2021年 2021年系列1 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 表三：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元） 三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績(jī)顯著，投資環(huán)境大為改變 ② 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增 長態(tài)勢(shì) 2021 年三亞市以調(diào)整經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資、刺激消費(fèi)和提高效益為重點(diǎn)，著力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次的矛盾和問題，全市經(jīng)濟(jì)在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣象，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持快速增長勢(shì)頭。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 10%；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 12%；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率 %。其中：第一產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，增長 %； 第三產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，增長 29%。消化和盤活積壓商品房 %，收回和 盤活閑置用地 13000 多畝，占可處置量 89%。 ② 旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高 2021 年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場(chǎng)，加大宣傳促銷力度，擴(kuò)展客源市場(chǎng)，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功的舉辦了“全球化論壇”等大型國際會(huì)議和旅游活動(dòng)不斷完善景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，狠抓“假日旅游”旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有力地促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。 B、下大決心改變?nèi)齺喪姓w形象。 2060501001502002501 98 7年1 99 0年1 99 5年2 00 0年2 00 1年系列1 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手 隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ C、有計(jì)劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。 D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。 E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ① 國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀 國際旅游業(yè)在 20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。預(yù)測(cè)分析，到 2020 年，全球接待跨國旅游者將達(dá)到 16 億人次，國際旅游消費(fèi)將達(dá) 2 萬億美元。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 億人，比上年增長 %，旅游收入達(dá) 3175 億元人民幣（約合 380億美元）比上年增長 %，為世界第五旅游大國。 我國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。 ② 海南旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享 有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對(duì)寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處， 2021 年來海南旅游人數(shù)已達(dá) 1124 萬人次。 在國際市場(chǎng)上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場(chǎng)（指面對(duì)少數(shù)人的專門市場(chǎng)），不過來訪人次仍然很少，2021 年為 萬人次。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。 海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。同時(shí)海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計(jì)不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運(yùn)作，徒留些刺眼建筑。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除?？谑型?，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā) 的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅