【正文】 斷提高，確保資金分配兼顧 國家、集體和個人三者的利益。 4。 3。 2。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節(jié)約，防止浪費?；I集、管理資金 這就是要保證物業(yè)經營的需要，加快資金周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。 財務管理的主要內容有：對資金籌集運用的管理，固定資產和經租房產租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業(yè)有償 服務管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務收支匯總平衡等等。物業(yè)財務管理的對象就是物業(yè)經營、管理、服務的資金費用和利潤。 物業(yè)財務管理就是物業(yè)管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物 業(yè)經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。 十二 、 公司財務部主要職責 （一）、財務會計管理的涵義 財務是指企業(yè)為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動。負責檢修保養(yǎng)計劃實施； 做好本班設備的運行、檢修記錄和技術檔案，每月定期報主管審閱； 做好本班組人員的考勤制度和維修 臺帳，每月報主管匯總； 完成上級交辦的其他工作。 工程部領班崗位職責 規(guī)范執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務； 管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備處于良好的技術狀態(tài)，設備保持優(yōu)質高效、低耗、安全運行，是領班的首要責任。 針對下屬員工的技術狀態(tài)和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業(yè)道德物業(yè)服務意識教育和專業(yè)技術知識培訓； 13 審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月由技術資料員整理歸檔； 掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留的缺陷，對所屬系統(tǒng)的重大改造工作參與設計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗收施工質量。 工程部主管的崗位職責 執(zhí)行管理處經理批示，對管理處經理直接負責，確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行是主管的首要任務，主管對下屬人員和所屬 系統(tǒng)設備負有全面的管理責任，要求每 天作如下檢查： ⑴小區(qū)內主要設備的運行技術狀況，發(fā)現(xiàn)總是立即處理 ⑵檢查下屬崗位紀委及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正 ⑶現(xiàn)場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質量與進度 ⑷實地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施 ⑸審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時杜絕浪費現(xiàn)象 設備發(fā)生故障及時維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織檢修，把好技術關，保證所管轄系統(tǒng)設備處于優(yōu)良的技術狀態(tài)；當重要設備發(fā)生故障或影響小區(qū)正常運作時，迅速到達現(xiàn)場組織處理，并及時向管理處經理報告 ； 負責制定所管轄系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使系統(tǒng)設備在保證安全運行的前提下，力圖節(jié)省能耗； 負責制定所管轄系統(tǒng)設備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃和備品、備件計劃，定期報送管理處經理審定，并負責組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率； 切實執(zhí)行管理處經理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調整良好）。 隨時熱情接待來訪，作好登記。 有針對性地對住戶（業(yè)主）作專題調查，聽 取意見。 每季度召開一次樓長會，征求意見。 牧業(yè)管理處辦公室主任每年登門回訪 1~2 次。對住戶（業(yè)主）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。 回訪中，對住戶（業(yè)主）的詢問、意見，如 不能當即答復，應告知預約時間回復。 物業(yè)管理處正、副主任把對住戶（業(yè)主）的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。 ， 24 小時內書面通知維修人員進行整改。 核對收費情況。 向在維修現(xiàn)場的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務情況。其中：安全設施維修兩天內回訪；漏水項目維修三天內回訪。其中：經理回訪率不低于 10%；主管回訪率不低于 30%；維修負責人回訪率不低于 60%。 （ 5） 有針對性地對住戶發(fā)放住戶調查問卷，作專題調查，聽取意見。 （ 3） 每季度召開一次住戶座談會，征求意見。 回訪時間及形式： （ 1） 辦公室主任每年登門回訪 1~2 次。 （ 4） 回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。 （ 2） 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。 當同行物業(yè)管理單位要求參觀時，管理處員工應給予熱情接待，把住宅區(qū)情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高小區(qū)管理水平。 全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務，盡量減少住戶的投訴、批評。 當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區(qū)”的住戶名單，同時給住戶優(yōu)先評選“文明戶”。 任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致 地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時，要曉之以理，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。 (八）、管理處接待來訪投訴定期固訪制度 為加強管理處與住戶的聯(lián)系，及時為住戶排擾解難，把管理工作置于住戶監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理，提高服務質量，特建立接待來訪投訴工作制度。 8． 回訪中，對業(yè)主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約 時間答復。 6． 物管員及相關職能部門應定期對相關業(yè)主進行回訪。 4． 對業(yè)主的誤解，服務中心應進行必要的耐心解釋。 2． 服務中心對回收的意見表進行 統(tǒng)計分析工作，并將結果如調查表的回收份數(shù)，總的滿意率以及分項滿意率，業(yè)主對物業(yè)管理的意見（共性的意見）等書面報告辦公室主任。 6． 對業(yè)主的投訴，分半年和年終進行分析總結，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。 4． 對重大問題的投訴，各責任部門不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調的問題，直接報辦公室主任，由主任作出處理決定。 9 2． 各責任部門接到投訴后，在預定時間內向業(yè)主答復采取何種補救措施，答復時間最長不應超過三天。 4． 在完成補救措施后，應將處理結果反饋給管理處，由管理處負責與用戶聯(lián)系，報告處理結果，直到用戶滿 意為止。 （ 3） 對重大問題的投訴，管理處不能處理的需統(tǒng)一協(xié)調的問題，直接報經理，由經理作出處理決定。 （ 1） 由有關班組負責作出補救措施。為了便于跟蹤、檢索，每一份《客戶投訴處理通知單》應進行編號，并與《客戶投訴登記表》中的編號以及對客戶投訴或意見原件所作的編號保持一致。記錄的內容包括客戶名稱、投訴文件（信件、傳真、電話及面談的正式記錄）的編號、投訴性質或內容摘要、處理結果等。 （五）用戶投訴處理制度 1． 用戶投訴的接收 1． 1 凡用戶對公司服 務方面的投訴，不論采取何種方式，如信函、電話、傳真或來人面談，統(tǒng)一由管理處物管員集中登記、組織處理、向客戶反饋處理結果。不得推托、扯皮、推卸責任、為難業(yè)主、住戶、或乘機索取好處、利益等，在處理完畢后應將結果回復業(yè)主、住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。 3． 對住戶投訴、來訪中談到的問題，客服人員應及時進行記錄， 須于當天進行調查、核實，并將結果和處理建議匯報辦公室主任，由主任決定處理辦法和責任部門。 1． 接待來訪工作由客戶服務中心負責，宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓業(yè)主、住戶來訪投訴有門、信任管理處。 8． 國家法定節(jié)假日另做加強值班安排 。 7． 值班人同因事、因病無法參加值班的，應事先安排調班，并報辦公室。 6． 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。 5． 值班人員必須及時處理各類突發(fā)事件。 3． 值班時間：星期一至星期日 18： 00— 20： 30。 （三）、辦公室值班制度 為及時處理突發(fā)事件，維護小區(qū)正常的生產、生活秩序，制定本制度： 1． 值班人員：公司各部門經理以下人員，均應參加值班。 9． 嚴格要求自己，遵守公司的各項規(guī)章制度。 7． 重視防水、防盜和安全生產。 5． 保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物。員工服裝莊重、大方、清潔。有私事或生病不能上班須事先請假。 （二）、文明辦公制度