【正文】 公里的海岸線中，目前已營運的只有少部分，所營運的港口星星點點，這樣沿海一些還處于閑置狀態(tài)的灘涂地需要新的開發(fā)利用，遼寧將再次掀起新的對外開放熱潮。沿著濱海路， 遼寧將整合 250 萬畝灘涂地的土地資源，建設(shè) 24 個工業(yè)園區(qū)，并營建若干個沿海的小城鎮(zhèn)，形成港口運輸、觀光旅游以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一體的新興城鎮(zhèn)地帶。 2021 年，遼寧省交通廳將開工建設(shè) 1443 公里的濱海公路。 近幾年來， XX 經(jīng)濟的快速發(fā)展，不斷的提高了城市整體的生活品質(zhì)，但 還不夠高，生態(tài)環(huán)境不夠優(yōu)，城市功能還不盡完善，城建服務(wù)于群眾和經(jīng)濟社會發(fā)展的作用還需進一步凸現(xiàn)，仍然需要建 設(shè)高品位、環(huán)境幽雅、配套設(shè)施齊全的中、高檔 商業(yè)街 以提升城市品位。深入開展整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作，加大建筑市場稽查力度，為全市建筑業(yè)發(fā)展創(chuàng)造一個良好的市場環(huán)境。加大房地產(chǎn)市場專項整治力度，培育滿足不同層次需求的 商業(yè) 供應(yīng)體系，促進房地產(chǎn)市場 及商業(yè) 健康有序 發(fā)展。 目前，隨著市場經(jīng)濟體制的逐步深化， 商業(yè)建筑 產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控、市場體系在不斷完善。提高 商業(yè) 建筑 質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本的根本出路是依靠科技創(chuàng)新和科技進步，推進 商業(yè)建筑 現(xiàn)代化是新時期 商業(yè)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的必然趨勢。 經(jīng)過幾十年的改革和發(fā)展，我國 房地產(chǎn)行業(yè)的 建設(shè)順利完成了由計劃經(jīng)濟型方式向市場導向型方式的轉(zhuǎn)變的第一次重大轉(zhuǎn)折，住宅產(chǎn)業(yè)進入了持續(xù)、健康發(fā)展的新時期 與此同時商業(yè)建筑的發(fā)展也隨之高升 。 21 2 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 XX 市城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃 政策依據(jù) 在國家經(jīng)濟體制和宏觀經(jīng)濟政策影響下，我國 房地產(chǎn) 業(yè)經(jīng)歷了從無到有，一步步成長、成 熟并走向健康發(fā)展的歷程， 商業(yè)網(wǎng)點 建設(shè)進入由 “數(shù)量型”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量型”的開發(fā)建設(shè)階段。 20 考慮到 XXXX 資訊廣場 建成后， 面對的服務(wù)群體 多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場， 休息場所 及安保措施。防煙分區(qū)用大于等于 500 毫米高的梁或擋煙垂壁劃分。所有設(shè)在防火墻上的門均為耐火極限不低于 的甲級防火門或加密噴淋的防火卷簾（丙級防火門）。 每個防火分區(qū)設(shè)有 2 個或 2 個以上安全出口，并有 1 個或 1 個 以能直通室外的安全出口。 （ 3）電氣 負荷：消防用電設(shè)備為一級負荷。 室外設(shè)DN100 水泵接合器，分別與室內(nèi)消火栓環(huán)網(wǎng)相連。在泵房內(nèi)設(shè)兩臺室外消防去水泵（一備一用），室外設(shè)兩座栓式取水口，分別與本區(qū)室外消防去水泵相連，在栓式取水口旁設(shè)啟動按鈕，供消防車取水。該環(huán)網(wǎng)分別經(jīng)兩條 DN300 引入管由市政給水管上引入 ， 能滿足本工程 室外消防用水量和水壓要求，是室外消防用水的主要來源。 本項目設(shè)有消防通道。 建筑消防設(shè)計 本工程為 25 層商業(yè)用房建筑， 按 商業(yè)用房 建筑進行消火栓系統(tǒng)設(shè)計。 總平面布局及平面布置 據(jù)城市規(guī)劃與防火規(guī)范要求，合理確定建筑物的位置，建筑間距均滿足消防要求，在場區(qū)內(nèi)設(shè)有 10 米 寬消防環(huán)道與城市道路一起共同構(gòu)筑成流暢的路網(wǎng)以滿足消防要 求。 設(shè)計指導思想 本工程消防設(shè)計中充分貫徹預防為主，防消結(jié)合的方針，力求消防設(shè)施的配置和系統(tǒng)切實可行，努力做到安全使用，技術(shù)先進，經(jīng)濟合理，并滿足《消防法》的要求。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)通信、有線電視及寬帶網(wǎng)線纜穿 PVC 管或雙波紋尼龍 18 管，統(tǒng)一敷設(shè)在通信綜合管道路由內(nèi)。 通信： 建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。 （ 3）接地系 統(tǒng)： 電梯機房、消防中心等弱電設(shè)備用房的接地統(tǒng)一接地極，獨立設(shè)引下線。在浴室、衛(wèi)生間等處設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。 凡一切在正常情況下不應(yīng)帶電的管道，金屬構(gòu)件及設(shè)備外導 17 電部分，均應(yīng)與防雷系統(tǒng)，管井及地溝內(nèi)的接地干線連通，形成總等電位連接。 所有電氣設(shè)備及保護接地極應(yīng)與保護線 PE 線可靠連通。 （ 2）安全措施： ① 本項目低壓配電采用 TNS 系統(tǒng)，其工作零線 N 和保護地線PE 為兩根線，要嚴格分開。 ③ 在本項目屋頂設(shè)避雷裝置，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地極。 防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng) （ 1）防雷保護 ： ① 本項目防雷等級為二類。 口燈、樓層燈、疏散指示燈、公共地區(qū)的應(yīng)急燈由 EPS 集中供電。 16 （ 4）電源：本項目 建成后 電源 由 XX 市電業(yè)局供電管網(wǎng)提供 。 （ 3）電力系統(tǒng) ① 高、低壓設(shè)備均為無油設(shè)備，高壓采用環(huán)網(wǎng)開關(guān)柜，單母線運行；低壓采用固定分隔式開關(guān)柜，單母線分段運行。 15 電氣 （ 1）本設(shè)計包括紅線內(nèi)的以下內(nèi)容： 高、低壓配電系統(tǒng)； 電力配電系統(tǒng)； 照明配電系統(tǒng)； 安全措施及接地系統(tǒng)； （ 2）本工程的用電按其性質(zhì)分為： 本工程中的消火栓泵、噴淋泵、排煙風機、送風機、保安監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急及疏散照明、火災自動報警及其裝置按一級負荷考慮；生活泵、排水泵、普通電梯按二級負荷考慮；其他照明采用三級負荷，均采用雙電源供電。建筑內(nèi)線路均采用銅芯導線，穿 PVC 阻燃管暗設(shè)。 供電： 本項目在屋面設(shè)備間內(nèi)設(shè)有局自維變電所一座，電源由該地區(qū)66KV 市政變電所采用電力電纜埋地引入。 表 12 小區(qū)采暖負荷估算表 序號 內(nèi)容 建筑面積 采暖負荷 指標 1 商場 106W 60W/m2 2 酒店、辦公樓 106W 60W/m2 3 設(shè)備間 106W 100W/m2 合計 106W 通風系統(tǒng)：公共衛(wèi)生間的濁氣經(jīng)衛(wèi)生間通風器接入土建豎井，高空排放；電梯機房內(nèi)設(shè)換氣扇機械排風。 經(jīng)雨水管匯總后排入 中央大街 市政雨水管網(wǎng)。 本項目建成后 排水量 標準采用與生活用水量相同的標準，按排水量為日最高 用水量 80%考慮 。室內(nèi)污水、廢水經(jīng)化糞池后排入市政下水管網(wǎng)。 建筑 滅火器的設(shè)置屬中危險級 A 類，滅火器最大保護距離為 20米，設(shè) A 最大保護面積為 15 平方米，滅火劑選用磷酸銨鹽干粉，在每個樓層均設(shè)置有一定數(shù)量的建筑滅火器。 用水量標準及用電量 ： 商場： 5 L/人 ?d，日均使用 12h，小時變化系數(shù) ； 辦公樓： 30L/人 ?班 ， 日均使用 8h，小時變化系數(shù) ； 酒店： 200L/人 ?d，日均使用 24h，小時變化系數(shù) ； 未預見用水量：規(guī)劃范圍內(nèi)未預見用水量包括澆灑道路、綠地及管網(wǎng)漏失等未預見用水量，按項目總用水量的 15%考慮 。 各商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置獨立的普通機械水表，單獨計量。 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 給排水方案 設(shè)計依據(jù) （ 1）《建筑該排水設(shè)計規(guī)范》（ GB500152021）； （ 2）《室外給水設(shè)計規(guī)范》（ GB500132021）； （ 3）《室外排水設(shè)計規(guī)范》（ GB5001342021）； （ 4） 《 建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 (GB500112021)； （ 5）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB500162021）； （ 6）《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》（ CJJ/T2998）； （ 7）《城市煤氣管道工程技術(shù)規(guī)程》（ DGJ08102021）； （ 8）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（ DB501402021）； （ 9）《民用建筑生活污水處理工程設(shè)計規(guī)定》（ DBJ087198）； 13 （ 10）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。酒店層設(shè)獨立排煙道。 西側(cè) 7 層裙樓上為屋頂設(shè)備 用房 ，面積 平方米，層高 3米，整體建筑地下三層為停車場，共設(shè) 300 個停車位 ，地下車庫入口一設(shè)在東北側(cè)廣東街處，東南角為地 下車庫入口二。 樓層功能設(shè)計 12 一、商場樓層規(guī)劃 商場主入口設(shè)在西側(cè)中央大街上，次入口設(shè)在樓宇西南角， 1F~7F為商場， 樓高 米 。地下建筑層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，頂板采用加設(shè) 次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求?；A(chǔ)為復合樁基礎(chǔ)，梁、柱、樓板采用現(xiàn)澆砼結(jié)構(gòu)，增強建筑的整體性和良好型。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑；具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力；對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。 項目建成后，將引進具有全球前 30 名 IT 品牌公司的商品入住本商場。 在建筑設(shè)計過程中 充分考XX 市的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北或東西通透，力求組織穿堂風，充分地考慮了建成后合理的通風設(shè)計，交通道路的便捷 ，消防安全 等，力求滿足 XX 市民生活休閑質(zhì)量。 工程方案 建筑方案 本項目有建設(shè) 依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑有機結(jié)合，確保該項目能夠站在 XX 市商業(yè)的高端，對市民 生活與娛樂產(chǎn)生積極的影響。 本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于 XX 市眾多大盤商業(yè)規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積為 平方 10 米，總建筑面積為 平方米 。 建筑造型 上，基于地理位置 及建筑功能要求，建筑造型采用 整齊的幾何形狀， 而 以歐式風格點綴，建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； 通過層次豐富的立面的劃分，使建筑物傳達出極具現(xiàn)代感的外感形象，同時亦兼?zhèn)錆夂竦?藝 術(shù) 氣息，使之脫俗于一般的 商業(yè)建筑 立面 。 園區(qū)在西主入口 的前方設(shè)計了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均衡性。 做為一座綜合的商業(yè)項目，平面的布局顯得尤為重要 ， 在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨中央大街 ，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰，道路等級明確區(qū)分，標識性強 。 項目 經(jīng)濟技術(shù)指標 見下表。 其中 1 層~7 層為商場，建筑面積為 平方米 ， 8 層 ~25 層為酒店和辦公用房，建筑面積為 ，屋頂設(shè)備用房建筑面積 平方米。項目所在地塊現(xiàn)為方圓 賓館 ， 本項目 購買為凈地， 相關(guān)拆遷工作 均 由政府負責 。 可行性研究報告編制 依據(jù) （ 1）《 遼寧 省建筑安裝工程概算定額》 （ 2）《 遼寧省 建設(shè)項目概算其他費用定額》 （ 3）《中華人民共和國 城市 房地產(chǎn)管理法》 1994 年 7 月 （ 2021修正） （ 4）參照 XX 市 目前市場成本價及其他地區(qū)的相近工程進行估價 。 綜上所述，本項目符合國家以及遼寧省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合 XX市城市發(fā)展總體規(guī)劃，項目選址合理。 XX（ XX）實業(yè)有限公司 擬建的 XXXX 資訊廣場 項目，經(jīng)分析論證認為，該項目符合 國家產(chǎn)業(yè)政策和 XX 市城市總體發(fā)展規(guī)劃，項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備、周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合國家商業(yè)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑設(shè)計方案合理；各項費用取費全面、合理，符合當?shù)毓こ淘靸r一般水平，銷售價格合理、比價優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風險較小，投資效益較高。要全面落實省委、省政府關(guān)于縣域經(jīng)濟新一輪“三年倍增”的工作部署，繼續(xù)實施“雙增升位”，強力推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“三化同步”，努力提高新農(nóng)村建設(shè)水平。尤其要加快完善沿海各經(jīng)濟區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強項目承載和集聚能力，把沿海地區(qū)建設(shè)成為全市科學發(fā)展先行區(qū)、生態(tài)文明樣板區(qū)，成為 XX 科學發(fā)展、爭先進位的強大引 7 擎。以推進民生改善為重點，全面建設(shè)和諧 XX，實現(xiàn)經(jīng)濟社會發(fā)展的更快速度、更高質(zhì)量和更好效益。以增強改革開放創(chuàng)新能力為重點，全面建設(shè)活力 XX。為提高大項目承載能力， XX 今年還全速推進濱海新區(qū)、龍棲灣新區(qū)等園區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，超億元項目達到 53 個，總投資 362 億元。 XX 市的大商場有位于中央大街的中百大廈、百貨大樓、千盛購物廣場，錦華商場、林西購物廣場、英特購物廣場、新瑪特購物廣場、大潤發(fā)超市、華聯(lián)超市、東東快車連鎖超市、 XX 地一大道、 XX 城市生活廣場、遼西小商品批發(fā)市場、遼西服裝批發(fā)市場。據(jù)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處統(tǒng)計，房子均價總體呈上揚趨勢。另一方面源自于周期性波動，從往年的經(jīng)驗可以看出，一季度也是明顯的淡季。 2021 年一季度 XX 市的房地產(chǎn)特別是住宅房地產(chǎn)成交量明顯下降，究其原因主要有兩方面。 到 2021 年一季度末， XX 市城區(qū)（含凌河、古塔和松山）內(nèi)已經(jīng)難以找到單價低于 3000 元的二手住宅，一些“學區(qū)房”、“河景