【正文】 1）市場對戶型面積的需求低于全國平均水平，所需戶型偏小化特征明顯，主要原因是： ? 目前大慶房產(chǎn)市場剛剛從福利分房、集資建房向商品房方向轉(zhuǎn)化，市場對戶型舒適度的要求不高； ? 由于大慶市是以油田為主體的城市，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)占主體地位，人們的消費(fèi)習(xí)慣還十分傳統(tǒng)，多數(shù)消費(fèi)者不愿采用按揭方式消費(fèi)。而大戶型的銷售狀況不甚理想，比如鉑金時(shí)代和學(xué)子嘉園的大戶型都不能熱銷，相比而言面積適中和較小的要風(fēng)光得 多、很受青睞。 （ 3）大冷小火，尤其出現(xiàn)在大戶型住宅上面，檔次高、面積大總價(jià)也高，讓很多人望樓興嘆。二房的比例有所上升，但是幅度不大，在一段時(shí)間后二房的比例會(huì)有一個(gè)飛躍式的發(fā)展。 大慶房地產(chǎn)市場產(chǎn)品需求取向： 由于大慶房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品和需求還處在比較初級的階段，在產(chǎn)品需求取向中，人們對戶型、面積、價(jià)格、生活配套等因素的需求很重視，其中，生活配套是本項(xiàng)目的強(qiáng)項(xiàng)，價(jià)格將在后面章節(jié)中著重解析，所以，我們著重做了戶型面積和結(jié)構(gòu)取向的調(diào)查，以下是典型樓盤戶型及面積配比分析： 2021 年在售典型樓盤面積戶型配比情況表 祥閣花園三期 (共 547 套 ) 一房 (21%)（已基本售罄） 空中洋房 /別 墅 （ 2%） （滯銷） 面積 211平米 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 17 套數(shù) 19 94 12 比例 17% 83% 100% 二房 (19%)（推出部分已售 50%） 面積 套數(shù) 19 38 48 比例 18% 36% 46% 三房 (58%)（經(jīng)市場預(yù)訂分析后暫未推出） 面積 套數(shù) 66 100 151 比例 21% 31% 48% 南苑新城 (共 162 套 ) 二房 (40%)（已售 85%以上） 面積 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 18 戶型 兩室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室一廳兩衛(wèi) 套數(shù) 10 11 44 比例 15% 17% 68% 三房 (60%)（已售 90%以上） 面積 戶型 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 33 54 10 比例 34% 56% 10% 鉑金 時(shí)代 (共 190 套 ) 二房 (25%)(余 68套 ) 空中洋房 /別墅 （ 3%） （滯銷） 面積 91平米 252平米 套數(shù) 18 30 6 比例 23% 77% 100% 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 19 三房 (40%)（滯銷） 面積 套數(shù) 30 45 比例 40% 60% 錯(cuò)層三室兩廳 (32%)（余 23套） 面積 套數(shù) 15 15 30 比例 25% 25% 50% 學(xué)子嘉園 (共 408 套 ) 二房 (31%)（已售 85%以上） 空中洋房 /別墅 (6%)（滯銷） 面積 177平米 224平米 套數(shù) 64 64 24 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 20 比例 50% 50% 100% 三房 (63%)（已售 70%左右） 面積 套數(shù) 128 64 64 比例 50% 25% 25% 大慶市 202 04 年與 2021年典型樓盤面積戶型配比情況調(diào)查表 202 2021年 （“時(shí)代麗景”、“世紀(jì)家園”、“明湖苑二期”） 2021年 （“祥閣花園”“學(xué)子嘉園”“南苑新城”“鉑金時(shí)代”） 一房 一房（ 113套，占 9%） 無 面積 6070 平米 7180 平米 8190平米 91100平米 101110平米 111120平米 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 21 套數(shù) / 19 94 / / / 比例 / 17% 83% / / / 二房（ 326套，占 19%） 二房 （ 337，占 26%） 面積 6070平米 7180平米 8190平米 91100平米 101110平米 111120平米 面積 6070平米 7180 平米 8190平米 91100 平米 101110平米 111120平米 套數(shù) 98 102 126 / 7 / 套數(shù) / / 49 183 105 / 比例 29% 31% 38% / 2% / 比例 / / 15% 54% 31% / 三房（ 1193套，占 69%） 三房（ 745套，占 57%） 面積 8090平米 91100平米 101102平米 111120平米 121130平米 131140平米 面積 91100平米 101110平米 111120平米 121130平米 131140平米 140150平米 套數(shù) 152 380 251 212 142 56 套數(shù) / / 191 194 209 151 比例 13% 32% 20% 18% 12% 5% 比例 / / 26% 26% 28% 20% 花園洋房 /別墅 /復(fù)式（ 209套，占 12%） 花園洋房 /別墅 /復(fù)式 (102套 ,占 8%) 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 22 面積 150160平米 161170平米 171180平米 181190平米 201210平米 230平米以上 面積 131140平米（錯(cuò)層 ） 141150平米 150170平米 180210平米 210230平米 250270平米 套數(shù) 186 10 7 4 6 7 套數(shù) 60 / / 12 24 6 比例 84% 5% 3% 2% 3% 3% 比例 59% / / 12% 23% 6% 分析及結(jié)論： 總體特征 ： （ 1） 住房小型化：表現(xiàn)在開始出現(xiàn)一房 ,雖然比例不大 ,但是這代表一種趨勢，投資型的單室小戶型開始出現(xiàn)；復(fù)式比例下降 ,并且面積集中 130140 平米。這方面將是 本項(xiàng)目未來銷售 的優(yōu)勢。 （ 5） 樓盤包裝推廣較初級，銷售理念落后，幾乎仍停留在原始狀態(tài)。這 也是一個(gè)附加值極高的賣點(diǎn) 。 ? 智能化設(shè)備應(yīng)用較少，除使用了可視對講外，均無其他智能化設(shè)施配套。 ? 物業(yè)管理差，物業(yè)收費(fèi)偏高。 ? 小區(qū)綠化較差，除世紀(jì)家園、時(shí)代麗景、祥閣花園有簡單的綠化設(shè)計(jì)以外，其他小區(qū)僅為簡單種草植樹，更無從談起綠化的精美、觀賞性及參與性了。 （ 3） 開發(fā)樓盤品質(zhì)低，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 15 ? 小區(qū)規(guī)劃水平落后，大多數(shù)小區(qū)為兵營式排列，缺少均好性布局； ? 建筑外立面不美觀，缺少變化，建筑色彩單一，缺少線條美，外立面細(xì)部處理粗糙； ? 戶型布局落后，多數(shù)小區(qū)戶型不能做到全明設(shè)計(jì)，戶型種類少，多為平層設(shè)計(jì)，主力戶型集中在 100— 120 平方米，偏重考慮大客廳，臥室面寬 一般在 米之間，衛(wèi)生間的面積相對較小。 （ 2） 產(chǎn)品類型單一 整體市場開發(fā)樓盤產(chǎn) 品類型較為單一，建筑形式上均為多層、高層住宅；戶型種類絕大部分停留在平層和頂部躍層上，僅“鉑金時(shí)代”有 60 套錯(cuò)層，無復(fù)式、花園洋房、別墅等較高品質(zhì)的住宅出現(xiàn)。這些項(xiàng)目分布較為分散，但總體可劃分為 2 個(gè)區(qū)域，一為東城區(qū)域；二為西城區(qū)域，這與整個(gè)城市受礦區(qū)經(jīng)濟(jì)影響，已形成了東西城區(qū)并舉的城市格局相吻合。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 14 鉑金時(shí)代 高層 /部分東西朝向 2700 04年 6月推出， 銷售情況滯緩 未交房，水暖：26，物管： 17 元 /㎡ /年 毛坯房，無優(yōu)惠政策 位置好，配套成熟。純住宅，小區(qū)環(huán)境差，外立面較差，規(guī)模大 90210主力：100130 一般 ， 04年 6月推出一期近2021余套，現(xiàn)銷售達(dá) 60%左右 學(xué)子嘉園 大慶市圣華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)路與科技路 高層 /部分東西朝向 27002800 占地 40畝，總戶數(shù)近 500余套， 未交房，水暖 :26,物管 +電梯運(yùn)行費(fèi) : /㎡/年 毛坯房， 04年 11月推出，一次性 ,按揭 位置好，環(huán)境好，僅臨大學(xué)園區(qū)，周邊單位多，周邊居住環(huán)境氛圍濃 ,