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正文內(nèi)容

大華新城策劃方案-文庫(kù)吧資料

2025-03-06 13:48本頁(yè)面
  

【正文】 南京以長(zhǎng)江為界,分為江北與江南兩大板塊,但江北發(fā)展明顯落后于江南。 2021 年以來(lái),由于房地產(chǎn)建材如鋼材、水泥、砂石等上漲,引起建安成本平均上升 20%。《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和《南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》都對(duì)新建居住區(qū)的配套設(shè)計(jì)規(guī)范及房屋品質(zhì)提出更高的要求,這必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本平均上漲將近 300 元 /平方米。土地價(jià)格增長(zhǎng)是促成南京市房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)因之一,目前南京市部分樓盤(pán)土地價(jià)格占到開(kāi)發(fā)成本的40%,甚至超過(guò) 50%。因此,有效推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)增長(zhǎng),避免大起大落 應(yīng)是 2021 年政府的重要調(diào)控目標(biāo)。二手房交易量會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng),達(dá)到 600 萬(wàn)平方米左右,保持 40%以上的增長(zhǎng)速度。 綜上所述, 2021 年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量在 900 萬(wàn)平方米左右,比 2021 年增長(zhǎng) 35%,需求量仍然不會(huì)減弱,一手房交易量基本穩(wěn)定在 800 萬(wàn)平方米左右,總量有所增加,增長(zhǎng)速度有所回調(diào), 保持 15%左右增幅。 隨著南京經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和居民收入的顯著提高、住房補(bǔ)貼發(fā)放到位和金融支持力度加大,市民經(jīng)濟(jì)預(yù)期看好,改善居住條件群體 在逐漸擴(kuò)大,并成為穩(wěn)定房市的主力軍,有部分中高收入的階層將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代,購(gòu)買(mǎi)第二、第三居所,這部分購(gòu)房需求大約在 300 萬(wàn)平方米。因此 2021 年市場(chǎng)供給總量在 900 萬(wàn)平方米左右。 2021 年政府加大土地供應(yīng)量,共招標(biāo)拍賣(mài)和掛牌實(shí)際出讓土地 614 公頃,這些土地將有部分會(huì)在 2021 年立即開(kāi)發(fā)上市預(yù)售,再加上以前存量土地的開(kāi)發(fā),初步預(yù)計(jì) 2021 年南京新建商品房開(kāi)發(fā)量在 700 萬(wàn)平方米左右。 第三節(jié) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2021 年,南京的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更加強(qiáng)烈,政府 300 億資金打造“新河西”,江寧新城的逐步興旺,主城區(qū)土地放量變化明顯;2021 年 的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)將徹底走向南京的“大盤(pán)時(shí)代”。兩板塊較少的開(kāi)發(fā)量及河西、江寧板塊的崛起轉(zhuǎn)移了兩區(qū)域部分消費(fèi)者的目光等造成了本結(jié)果。 ? 城東板塊優(yōu)美的風(fēng)景、方便的交通、成熟的配套、濃郁 的人文環(huán)境及近年來(lái)相對(duì)成功的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)使城東板塊成為購(gòu)房區(qū)域的第一選擇,消費(fèi)者扔有意向在此板塊購(gòu)房。 ? 城中板塊的購(gòu)房意向率比 2021 年有所增長(zhǎng),在前期城郊板塊炒熱的同時(shí),購(gòu)房者逐步意識(shí)到買(mǎi)房還是在城中比較合適,在城中居住生活成本降低,生活更為便利。 ? 市政府的西移老城區(qū)居民策略得到 消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同,購(gòu)房意向率達(dá)%,比 2021 年的調(diào)研結(jié)果高出近 7 個(gè)百分點(diǎn)。 第二節(jié) 2021 年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟,市場(chǎng)板塊的劃分日漸明晰,主要分為城東板塊、河西板塊、江寧板塊、城中板塊、城南板塊(含寧南地區(qū))、城北板塊、江浦板塊等,東郊新亞?wèn)|板塊也正待浮出水面。 南京商品房預(yù)售均價(jià)為 3676 元 /平方米,商品住 宅預(yù)售均價(jià)為3360 元 /平方米,分別較 2021 年同期增長(zhǎng) %, %。 2021 年新上市樓盤(pán)熱點(diǎn)區(qū)域,即從行政區(qū)劃看依次為鼓樓、白下、玄武區(qū);從板塊看,以江寧、城東、河西、城中板塊為主;從土地級(jí)別看,以六級(jí)、五級(jí)地為主,最高的占市場(chǎng) 份額 26%,最少份額占 10%左右,供應(yīng)趨于相對(duì)平衡; 2021 年住宅銷(xiāo)售熱點(diǎn)區(qū)域,即從行政劃分上看依次為江寧區(qū)、鼓樓區(qū)、白下區(qū);從板塊劃分上看又以江寧、城中、河西板塊居多;從土地級(jí)別上看,以六級(jí)、五級(jí)和二級(jí)地為主,最高的占市場(chǎng)份額 28%
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