【正文】 投資潛力中小城市第 15位。 2021 年，全縣 GDP 實現(xiàn) 億元，增長 %。 2021 年，全縣總?cè)丝? 萬人，其中男性 萬人，女性 萬人； 非農(nóng)業(yè)人口 萬人?？h城距市中心僅 15公里，距昌北機(jī)場僅 30公里。 南昌縣交通便利，京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越縣境，以 6小時行程對接長珠閩三角洲等發(fā)達(dá)地區(qū)。全縣目前已形成一個公路、航空、水路、鐵路等齊全的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。境域總面積 平方公里，全縣轄 16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級開發(fā)區(qū)、南昌小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝? 萬人。16′ ～ 28176。49′ ～116176。我縣位于江西省中部偏北，贛江、撫河下游，鄱陽湖之濱。 （四）該項目住宅部分的團(tuán)購合作關(guān)系 該項目“馨園明珠居住小區(qū)”由住宅和商鋪兩部分組成，是項目 的開發(fā)商南昌新鑫光明發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會共同洽談多年，決定共同完成該項目；由 南昌新鑫光明發(fā)展有限公司進(jìn)行項目的開發(fā)與項目商鋪部分的銷售；待項目竣工完成后，按照南昌新鑫光明發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會共同簽訂的團(tuán)購協(xié)議，由南昌印鈔廠工會團(tuán)購除 開發(fā)商南昌新鑫光明發(fā)展有限公司自留的十套外 的住宅部分；最終完成該項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售。 （ 4）有財務(wù)分析結(jié)果可見，項目投資稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 117%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，項目有較大的投資吸引力。 （ 3）南昌新鑫光明發(fā)展有限公司是南昌市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司，“馨園明珠居住小區(qū)”是公司很重視的一個開發(fā)項目。該項目已與目標(biāo)消費群體簽訂了團(tuán)購協(xié)議，項目竣工驗收后住宅房地產(chǎn)部分即可銷售一空。 在南昌縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)的狀態(tài)下，本項目的完成能很好的解決南昌縣及周邊地區(qū)人口的居住問題，為南昌印鈔廠工會提供良好的居住條件；項目中的商鋪能帶動該片區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，為本項目的住宅部分提供了方便的商業(yè)消費并提升了住宅房地產(chǎn)的自身價值；項目中的車庫部分也能安全方便居民在日常生活中停車，并完善項目居住功能和提升項目的總體價值。 2021 年，全縣總?cè)丝? 萬人，其中男性 萬人，女性 萬人；非農(nóng)業(yè)人口 萬人。縣域經(jīng)濟(jì)綜合實力排名全省第一，基本競爭力邁入全國 A 級行列。中介、保險、物管、 信息等服務(wù)業(yè)成為新亮點。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升。 2021年，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，“十五”期間年均遞增 %。 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目 數(shù)量 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 其中 計容積率總建筑面積： ㎡ 其中 住宅建筑面積： ㎡ 其中 90 平米以下戶型 ㎡ % 90 平米以上戶型 ㎡ % 商業(yè)建筑面積： ㎡ 不計容積率總建筑面積： 8438 ㎡ 其中 地下車庫建 筑面積： 7437 ㎡ 架空層建筑面積： 1001 ㎡ 容積率： 建筑占地面積： ㎡ 建筑密度： % 綠地率： % 住宅總戶數(shù)： 474 戶 其中 90 平米以下戶型 636 戶 90 平米以上戶型 162 戶 機(jī)動車停車位： 289 個 其中 地下停車位： 191 個 地面停車位： 98個 (三 )研究結(jié)論 （ 1）近年來，南昌縣在社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的同時，其城市化建設(shè)也取得了顯著成績。 估算項目總投資為 萬元。 （ 2）南昌縣城市規(guī)劃辦公室已將該地塊規(guī)劃為商住和車庫用地，南昌縣人民政府出具了國有土地出讓證。小區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù) 474戶，按戶均 人計，約 2800 人，機(jī)動車停車位為 289 個。其中計算容積率面積 平方米、不計容積率總建筑面積 8438 平方米、建筑占地面積 平方米。該用地南北約 320 米，東西約 86 米，面積 平方米，地勢西高東低 ,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓 ，西臨迎賓北大道。如：將地塊容積率提高，通過綜合開發(fā)此項目補(bǔ)償企業(yè)應(yīng)搬遷新建廠房而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 1 目錄 一、總論 ......................................................................................................................................................... 4 （一）項目背景 .................................................................................................................................... 4 項目概要 .......................................................................................................................................... 4 開發(fā)商概況 ...................................................................................................................................... 4 可行性研究報告編制依據(jù) ............................................................................................................. 4 （二）項目概況 .................................................................................................................................... 5 項目用 地 .......................................................................................................................................... 5 建設(shè)規(guī)模 .......................................................................................................................................... 5 主要建筑條件 .................................................................................................................................. 5 項目總投資及融資方案 ................................................................................................................. 5 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .......................................................................................................................... 5 (三 )研究結(jié)論 ......................................................................................................................................... 6 （四）該項目住宅部分的團(tuán)購合作關(guān)系 ........................................................................................... 8 二、市場分析與需求預(yù)測 ............................................................................................................................ 9 (一 ) 南昌縣概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況： ......................................................................................... 9 （二）市場分析 ..................................................................................................................................10 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ................................................................................................................................10 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ................................................................................................................13 （二）目標(biāo)消費群體及價格定位 .....................................................................................................17 本項目的目標(biāo)消費群體： .................................................................................................17 項目樓盤價格 .........................................................................................................................17 （三）項目優(yōu)劣勢分析 ......................................................................................................................17 項目與周邊樓盤對比的優(yōu)勢和機(jī)會 ...........................................................................................18 項目的劣勢和挑戰(zhàn) ........................................................................................................................19 三、小區(qū)規(guī)劃 .............................................................................................................................................20 （一）項目整體規(guī)劃 .......................................................................................................................20 （二） 總體平面布置 ..............................................................................................................20 （三） 用地平衡 .......................................................................................................................21 （四） 住宅設(shè)計 .............................................................................................................................21 （五） 交通 及停車系統(tǒng) .....................................................................................................................23 （六） 綠化景觀設(shè)計