【正文】 和 高層 ，戶型面積跨度大，種類 齊全 （三） 、 小 區(qū) 配套 小區(qū)內(nèi)設(shè)有四星酒店，俱樂部，幼兒園，游泳池，森林廣場 ， 鐘樓 ， 底商 超市 （四） 、 小 區(qū) 景 觀設(shè)計 人工水系貫穿整個小區(qū)， 自然劃分小區(qū)組團，園林景觀精致典雅， 小品景觀應(yīng)接不暇 ， 超大的 花園 廣場彰顯大 氣 。 （ 八 ）、 競爭樓盤 分析 總結(jié) ■ 競爭樓盤 打造的都是 社區(qū) 大盤，配套設(shè)施較為完善 ■ 產(chǎn)品之間競爭愈演愈烈，誰先抓住客戶的心誰就是最大的贏家 ■ 景觀設(shè)計與小區(qū)規(guī)劃趨同 ，園林、綠化加水系景觀設(shè)計成為主打 ■ 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品品質(zhì)間的距離越來越小 ，價格導(dǎo)向、環(huán)境導(dǎo)向逐漸淡化 ■ 大品牌、好口碑、定位新穎準(zhǔn)確的產(chǎn)品將備受購房者的青睞 ■ 各個樓盤都重視樓盤本身的文化注入，強調(diào)提供高品質(zhì)文化 知性的 居住生活環(huán)境 （ 九 ）、項目建議 經(jīng)過上面對光谷各樓盤賣點及概念的分析我們可以看出：光谷大部分樓盤根據(jù)本區(qū)域客群的特點都不約而同的提出了“知性、文化”路線，例如光谷坐標(biāo)城的“思想第一城”概念，錦繡龍城的“生態(tài)人文城”概念，說明“知性”“文化”路線是我們所擬定的客群樂于接受的。 （五）各競爭樓盤核心賣點及核心概念對比 樓盤名稱 光谷坐標(biāo)城 錦繡龍城 清江山水 萬科魅力之城 芭比倫堡 當(dāng)代國際花園 核心賣點 最具國際氣質(zhì)的光谷 24小時供暖大社區(qū) 80 萬方坡地公園社區(qū) 74萬方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城 大型魅力生活住區(qū) 玲瓏空間、魔幻天地 光谷首府 60萬方別墅級國際居住區(qū) 核心概念 思想第一城 生態(tài)人文城 新都市主義之城 新城市主義 新古典主義 城市別墅 （ 六 ） 競爭樓盤 中，周 邊 配套以及小 區(qū) 配套是否健全成 為爭奪 市 場 的 關(guān)鍵 點 周邊配套較完善樓盤 樓盤名稱 配套設(shè)施 芭比倫堡 學(xué)校 ：中建三局幼兒園、光谷小學(xué)、華師一附小、光谷實驗中學(xué)華師一附中（初中部、高中部）等 超市 ：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市、蘇寧電器、工貿(mào) 家電等 銀行 :招商銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行等 醫(yī)院：武漢融達醫(yī)院、關(guān)山醫(yī)院、東湖醫(yī)院、武漢市長動醫(yī)院、湖北省中醫(yī)院 商業(yè)： 小區(qū)配套商業(yè)街 、魯廣 15 萬平米商業(yè)街 小區(qū)配套：高 8米的原生態(tài)坡地、水系、籃球場等 錦繡龍城 學(xué)校 : 中南財經(jīng)政法幼兒園 、 光谷實驗小學(xué) 、 魯巷小學(xué) 、 中南民族大學(xué)附屬小學(xué) 、 關(guān)山中學(xué) 綜合商場 :魯巷廣場 、 蘇寧電器 銀行 :工商銀行 、 建設(shè)銀行 、 民生銀行 醫(yī)院 :東湖醫(yī)院光谷門診部 、關(guān) 山醫(yī)院 清江山水 學(xué)校 ： 小區(qū)內(nèi)幼兒園、 、光谷小學(xué)、華師一附小、光谷實驗中學(xué)華師一附中（初中部、 高中部）等 超市 ：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市、蘇寧電器、工貿(mào)家電等 銀行 :工行、農(nóng)行、建行、民行等 醫(yī)院：關(guān)山醫(yī)院、東湖醫(yī)院、武漢市長動醫(yī)院、湖北省中醫(yī)院 商業(yè)： 小區(qū)配套商業(yè)街 、 3000平米大超市、 魯廣 15 萬平米商業(yè)街 小區(qū)配套： 2萬方人工湖、幼兒園、商業(yè)街、會所等 光谷坐標(biāo)城 超市：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市等等 銀行：工行，建行，農(nóng)行，民生銀行，招商銀行等等 醫(yī)院：省中醫(yī)院，關(guān)山醫(yī)院，東湖醫(yī)院，建設(shè)中的中德醫(yī)院 教育：華師幼兒園、光谷六小、光谷實驗小學(xué)、新華師一附中、光山中學(xué)以 及華中科技大學(xué)、中南民族大學(xué)等 18所高等院校 周邊配套不夠完善樓盤 樓盤名稱 小區(qū)配套 當(dāng)代國際花園 學(xué)校 :湖北經(jīng)濟學(xué)院， 綜合商場 :魯巷廣場購物中心，中百超市，萬家福超市 ,銀行 :中國銀行，光大銀行，農(nóng)行，建行，工行 , 醫(yī)院 :關(guān)山醫(yī)院，市十二醫(yī)院 萬科魅力之城 學(xué)校：世紀(jì)雙星雙語幼兒園、華師附小城市花園分校 商業(yè)：休閑商業(yè)區(qū)、小區(qū)商業(yè) 從 上面 配套對比 看出 ，當(dāng)前各個房地產(chǎn)開發(fā)商對項目配套都比較重視 ， 即便 周邊配套不盡完善的樓盤 也 加大了小區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)，同時加大對周邊政府將會在此區(qū)域投入大量的配套的宣 傳。暖 內(nèi)建設(shè)幼兒園，教育配套完善 。建筑類別多樣 有多層、小高層和高層 。此外 其賣點是他的高性價比和較低的總價，這對中低層購房者還是有一定的吸引力的。 項目的地理位置較理想，出行較方便，周邊有 EDS 這樣的大企業(yè)。小區(qū)的配套和綠化也一般，但是其定價是周邊樓盤中最低的，其戶型也多為精致小戶型小至 50 平方一房一廳， 大至 110 平方三房兩廳。依托其上個樓盤的優(yōu)勢，此樓盤將繼續(xù)受到追捧。一期的樓盤非常成功，陸續(xù)推出的樓盤也延續(xù)其良好的勢頭。 當(dāng) 代 國際 花 園 項目定位：光谷首府 60萬方別墅級國際居住區(qū) 總體特點： 項目體量大，戶型分布廣， 涵蓋 70—— 300 平米，多種戶型可供選擇，主要有普通多層、退臺式花園洋房和寬 HOUSE 且有城市別墅“比弗利”，小區(qū)配套 有 6萬 平米運動公園 及 “ 當(dāng)代藝術(shù)館 ” ， 建筑 低密度， 24小時供暖。地理位置較理想，出行較方便，周邊有EDS 這樣的大企業(yè)。 （四）、直接 競爭樓盤 對比 清 江山水 項目定位： 74 萬方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城 總體特點： 項目總建筑面積超過 74萬平方米， 由筑壩工 程魯班獎清江置業(yè)設(shè)計。 （ 三 ） 、 未來 競爭 樓盤 供應(yīng) 趨勢 樓盤名稱 當(dāng)前供應(yīng)面積 未來供應(yīng)面積 清江山水 約 5萬方 約 60萬方 當(dāng)代國際花園 約 8萬方 約 20萬方 萬科魅力之城 約 4萬方 約 30萬方 芭比倫堡 約 2萬方 約 2萬方 錦繡龍城 約 7萬方 約 30萬方 光谷坐標(biāo)城 約 3 萬方（ 已 售完） 約 7萬方 合計 29萬方 149萬方 與 本案競爭 的 樓盤 當(dāng)前 供應(yīng)量也比較大，四個樓盤合計有 29 萬平米，雖然本案暫時 未開盤 ，但對本案的目標(biāo)客戶必定形成一定的分流。物業(yè)類型基本都是小高層和多層。 （ 五 ） 區(qū)域優(yōu)勢梳理 ■ 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟飛速發(fā)展，高新企業(yè)不斷的遷入帶來大量的需求 ■ 經(jīng)濟的騰飛帶動商業(yè)的發(fā)展，步行街的完工 進一步完善了板塊內(nèi)商業(yè)的配套 ■ 城市中環(huán)線成型， 助 推片區(qū)發(fā)展南移 ， 區(qū)域 升值空間巨大 ■ 地鐵的動工交通不 再 是阻礙區(qū)域發(fā)展的障礙 ■ 良好的投資環(huán)境吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，樓盤品質(zhì)整體提升，百家爭鳴 ■ 區(qū)域內(nèi)樓盤價格持續(xù)上揚，樓盤銷售依然火爆 ■ 居民素質(zhì)高保證了強大的購買力 四 、 直接競爭樓盤分析 （二）競爭 樓盤概況： 樓盤名稱 光谷坐標(biāo)城 錦繡龍城 清江山水 萬科魅力之城 芭比倫堡 當(dāng)代國際花園 開發(fā)商 湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司 湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司 湖北清江置業(yè)有限責(zé)任公司 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司 武漢宏騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司 項目地址 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)大道與南胡交匯處 中國光谷民族大道與中環(huán)交匯處 洪山區(qū)東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 光谷軟件園三路 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新四路和光谷一路交匯處 武漢市東湖高新區(qū)曙光軟件園三路 武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)鳳大道 8號 市場均價 6900 5800 6000 5800 5600 6400 在售棟數(shù) 8棟 5 棟 4 棟高層 4 棟 一期 6棟二期 6棟 40 棟 總戶數(shù) 480 550 370套 500 多套 共計 560 套 3030 總建筑面積 萬方 共計 40萬方 共計 80 萬方 74萬方 24 萬方（一期一組團） 40萬方 萬方 萬方 主力戶型 93 ㎡ ,104 ㎡110㎡ 3*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 3*2 本案周邊聚集了清江山水、 當(dāng)代國際花園、 萬科魅力之城 、 芭比倫堡 、 錦繡龍城、光谷坐標(biāo)城 等 六 個 樓盤，除 芭比倫堡 外其他的樓盤體量都非常大 ， 尤其 是清江山水總的開發(fā)達到了 74 萬方 。 （ 四 ） 、 區(qū)內(nèi)人群 特征分析 光谷片內(nèi)高校眾多，科研院所林立，教師和科技人員占到人口總數(shù)的 60%以上，而且他們工作穩(wěn)定，工資 水平 較高，具備 較好的購房經(jīng)濟實力，因此光谷片的高校教師和科技工作者 是本案客戶群體之一 。良好的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境保證了充足的購買力 ，隨著區(qū)域樓盤品質(zhì)的提升，住宅用地的減少，地鐵的規(guī)劃動工使得光谷的樓盤價格持續(xù)上揚。各月度成交均價與 2021 年同期相比有明顯提高， 6 月份成交均價同比增長達到 15%。眾多實力需雄厚開發(fā)商的加盟使得光谷單個樓盤 開發(fā) 規(guī)模 越來越 大 ，大規(guī)模樓盤接踵而至，同時新的物業(yè)理念被引入進來如 townhouse，創(chuàng)意小戶型等等 （ 三 ） 、 價格 趨勢 分析 近年來，武漢市房價 在外來人口增加、城市經(jīng)濟實力提高，房地產(chǎn)投資增加，以及城市建設(shè)投 入加大、土地建安成本提高等因素共同作用下， 一直 保持上漲 的趨勢 。 （ 二 ） 、 物 業(yè)類 型及 規(guī) 模 大 規(guī)模樓 盤開發(fā)居多，物業(yè)類型因區(qū)域而不同。 近期 隨著 富士康 、 華為 以及 EDS 等大型專業(yè)制造企業(yè)的紛紛 入駐，進一步提升了片區(qū)的市場 熱度與升值潛力。 三 、 光谷房地 產(chǎn) 市 場 分析 （ 一 ） 、 供 應(yīng)總 量分析 片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量非常大，目前在售樓盤有十幾個之多，粗略估計目前此區(qū)域內(nèi)的樓盤總供應(yīng)量達到了 200 萬方以上 。 另外，由于很多規(guī)劃用地成為住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地開始出現(xiàn)短缺，為保證工業(yè)用地，武漢市政府在 2021 年已明文規(guī)定在光谷片區(qū)將不再向開發(fā)商供應(yīng)住宅用地。這里就是中國的“硅谷”，發(fā)展前景不可估量。中國光谷”在發(fā)展規(guī)劃中，將以科技新城為基礎(chǔ)，光電子產(chǎn)業(yè)為核心，中央商務(wù)區(qū)為龍頭，發(fā)揮區(qū)域資源的整體優(yōu)勢，逐步增強光谷的示范效應(yīng)、名牌效應(yīng)和聚變效應(yīng)，使之 成為全國乃至全球關(guān)注的焦點。據(jù)報道，在今年 1 月，武漢中國光谷實現(xiàn) “ 開門紅 ” ，完成財政收入 億元，同比增長 %，這說明，光谷的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r目前非常好，這就為光谷房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。目前 ,光谷的 光纖通信、光纖光纜等產(chǎn)業(yè)已形成 較大規(guī)模，尤其長飛 光纖光纜 ，總產(chǎn)量和總產(chǎn)值均占到我國整個 光纖光纜 市場的第一位。 （ 四 ） 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展已具 規(guī) 模， 經(jīng)濟 發(fā)展 狀況遠 高于武 漢 平均水 平 武漢中國光谷規(guī)劃發(fā)展的重點產(chǎn)業(yè)分為信息光電子產(chǎn)業(yè)、能量光電子產(chǎn)業(yè)、消費光電子產(chǎn)業(yè)、及軟件產(chǎn)業(yè) 4 大類。 尤其在珞瑜路沿線， 環(huán)境靜雅，交通便利 ,知名 院校林立，具有 非常 濃厚的文化氛圍 ,這里集中了教師、科技企業(yè)員工等一大批知識分子。 （ 三 ） 生 態(tài)環(huán) 境 優(yōu) 美，人文 教 育氛 圍濃 厚 光谷板塊位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，為武漢東大門之要沖 ，懷抱生態(tài)優(yōu)美的南湖、湯遜湖，北望郁郁蔥蔥的喻家山脈，自然環(huán)境得天獨厚。 同 時，光谷廣場還是規(guī)劃中的光谷科技商貿(mào)服務(wù)區(qū)，周邊將建設(shè)劇場、藝術(shù)中心、科技公寓等一大批文化交流設(shè)施，以及遠程教育中心、醫(yī)療保健中心、會展中心、國際技術(shù)交流中心、情報中心、光電子博物館、人才資源中心、體育中心和圖書館等公共設(shè)施。同時地鐵的新建又將給光谷的發(fā)展帶來新一輪的機會。因此 ,日后，光谷的發(fā)展前景將是非常廣闊的。其中，光電子科技商貿(mào)服務(wù)區(qū)指光谷廣場東南角面積 ，是整個光電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)的龍頭，是未來光谷的運轉(zhuǎn)樞紐。中國光谷” ,整個光谷占地約 120 平方公里，總居住人口規(guī)模 30 萬，大批高新企業(yè)的進入，使該地區(qū)得到迅猛的發(fā)展。 二 、 區(qū)域概況 （一）武 漢 中 國 光谷片 區(qū)發(fā) 展持 續(xù) 升 溫 光谷片區(qū)位于武漢市東南面城鄉(xiāng)結(jié)合部，以魯巷廣場為中心，西抵民院路，南至廟山和湯遜湖 ,北達珞瑜路，東部延伸到江夏區(qū)。 樓市的基本面表現(xiàn)在市場、經(jīng)濟、金融、貨幣、人口、及足夠長時期內(nèi)的發(fā)展趨勢等六個方面， 各類調(diào)控宏觀政策的出來短期內(nèi)影響較大，但對于 樓市基本面并未發(fā)生根本性的改變，也就是說房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)未變 。 一方面仍有相當(dāng)大的住房需求未得到滿足，另一方面，市場對商品房的投資和投機需求也將繼續(xù)存在。房貸新政等政策出來后，投資性住房需求受到極大影響，但自住性購房需求受影響并不大?？梢?，僅管新政不斷出臺，市場隱現(xiàn)觀望之勢，但開發(fā)商仍然預(yù)期良好，樓市價格繼續(xù)堅挺。 成交均價3982 3968 3933 3994 4033 41674253 44594837527901000202130004000500060001 2 3 4 5 6 7 8 9 10元/平方成交均價 成交均價分析： 10 月商品房成交均價為 5279 元 /㎡，較 9 月上升 442 元 /㎡，漲幅達 14%，創(chuàng)歷史 新高。 成交面積 0501001502001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月(萬平方)成交面積 成交總面積： 從上表可以看出 1 到 10 月住宅成