云南某市國際休閑度假莊園(高爾夫別墅)可行性研究報(bào)告-文庫吧資料
2025-03-04 05:36本頁面
【正文】 0 600 不含啟動(dòng)區(qū)外設(shè)備及外線費(fèi) 用 變頻供水設(shè)備 1 200 200 含二次加 壓設(shè)備 發(fā)電機(jī) (含環(huán)保 ) 1 160 160 備用電源 燃?xì)庹军c(diǎn) 1 30 30 含建筑及設(shè)備 ,不含管網(wǎng) 中水站點(diǎn) 1 340 340 污水處理中水回收系統(tǒng) ,含建筑及設(shè)備 ,不含管網(wǎng) 環(huán)境景觀工程費(fèi) 267400 照明工程 1500 1000 150 社區(qū)內(nèi)部路燈 圍墻工程 267400 7 12 園林綠化工程 75000 200 1500 綠化范圍包括道路景觀、公共綠地、會(huì)所園林景觀、小區(qū)內(nèi)景觀節(jié)點(diǎn) 其他費(fèi)用 50000 45 225 5萬平米水塘景觀防滲漏處理 4 建筑安裝工程費(fèi) 263400 住宅建安造價(jià) 土石方及基礎(chǔ)處理工 程 263400 24 土建工程 263400 41219 精裝修工程 263400 1860 設(shè)備安裝工程 263400 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 4000 4500 1800 生活會(huì)所建安造價(jià) 生活會(huì)所建安 4000 2021 800 含基礎(chǔ)、土建及設(shè)備安裝等 生活會(huì)所裝修 4000 2500 1000 裝飾裝修工程及家具等 6 其他工程費(fèi)用 267400 臨時(shí)用地費(fèi)、臨建費(fèi) 267400 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編 制費(fèi) 267400 按住宅及會(huì)所建安費(fèi)（下同） 的 2‰ 計(jì) 招標(biāo)管理費(fèi) 1 招投標(biāo)服務(wù)費(fèi) 總承包管理費(fèi) 267400 建安費(fèi) *% 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 267400 按建安費(fèi)的 1‰ 收取 工程監(jiān)理費(fèi) 267400 按建安費(fèi)的 %收取 竣工圖編制費(fèi) 267400 按建筑設(shè)計(jì)費(fèi)的 7%估算 施工圖審查費(fèi) 267400 按總設(shè)計(jì)費(fèi)的 15%計(jì)算 保險(xiǎn)費(fèi) 267400 按建安費(fèi) 的 2‰ 收取 7 開發(fā)期間稅費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 182021 10 182 按計(jì)容積率面積 *10 元 /㎡ 人防異地建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 182021 10 182 按計(jì)容積率面積 *10 元 /㎡ 散裝水泥專項(xiàng)基金 182021 0 0 嵩明縣暫不征收 新墻體專項(xiàng)基金 182021 0 0 嵩明縣暫不征收 土地使用稅 575670 按 2 年計(jì) ,每年最低交納 /㎡ 工程社保費(fèi) 267400 按 3%建安費(fèi)計(jì)，最高可退 90%左右 8 開發(fā)間接費(fèi) 267400 1440 工期按 48 個(gè)月計(jì)，平均 30 萬元 /月 9 不可預(yù)見費(fèi) 267400 2～ 8 項(xiàng)之和 *3% 開發(fā)成本合計(jì) 267400 10 管理費(fèi)用 182021 按以上 29 項(xiàng)總額的 3%計(jì) 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 182021 4320 貸款利息 182021 4320 12 銷售及銷售代理費(fèi)用 182021 廣告、推廣費(fèi)用 182021 按銷售收入 *%計(jì) 銷售代理費(fèi) 182021 按銷售收入 *1%計(jì) 開發(fā)費(fèi)用合計(jì) 10+11+12 13 項(xiàng)目總投資合計(jì) 開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 3. 商務(wù)休閑球場投資估算明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單價(jià) (元 /㎡ ) 計(jì)價(jià)面積 合計(jì) (萬元 ) 說明 一 球 場工程投入預(yù)估 11160 占地 1162 畝 ,18 洞 1 球場設(shè)計(jì)費(fèi) 2 前期工程 3 球場建造成本 土 (石 )方工程 含換土 粗造型工程 細(xì)造型工程 排水工程 噴灌工程 果嶺建造工程 沙坑建造工程 發(fā)球臺(tái)建造工程 坪床改造 草坪建植 人工湖 含滲漏治理及景觀 球場路橋工程 泵房 休息亭 按二座考慮 4 球場設(shè)備 含球車、割草機(jī)等 5 球場施工監(jiān)理費(fèi)用 外 聘專業(yè)監(jiān)理人員 ,薪酬按一年半計(jì) 6 會(huì)所建造成本 2292 會(huì)所土建 會(huì)所裝修 消防工程 高壓變配電 變頻供水設(shè)備 7 露天停車場 按 100 個(gè)車位計(jì) 8 球場綠化景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 9 球場綠化、景觀工程 1167 約 350 畝 10 球場燈光工程 11 其他配套設(shè)施 含倉庫、宿舍等其他設(shè)施 14 12 球場前期養(yǎng)護(hù)（一年） 每天按 3000 元水費(fèi)、 1000元人工養(yǎng)護(hù)費(fèi)計(jì) 備注：商務(wù)球場直接投資合計(jì) 11160 萬元，分?jǐn)傌?cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息） 2076 萬元，總投資13236萬元（不含地價(jià)）。 列表如下： 土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算表 項(xiàng)目 金額 單位 備注 土地開發(fā)成本 30 萬元 土地收益 60 萬元 土地開發(fā)量（每年） 1000 畝 每半年開發(fā) 500 畝 資金利息 2400 萬元 以 1億元貸款為基數(shù) 每年土地開發(fā)招拍掛回收額 27600 萬元 每年土地開發(fā)收益 10764 萬元 每年土地開發(fā)所得稅 2691 萬元 10 每年土地開發(fā)凈收益 8037 萬元 每年土地開發(fā)保底收益 4416 萬元 每年土地開發(fā)保底收益所得稅 1104 萬元 每年土地開發(fā)保底凈收益 3312 萬元 方案二： 假如每年開發(fā) 1000 畝土地，每畝土地開發(fā)成本為 30 萬元∕畝，招拍掛后土地收益為 80 萬元∕畝，假如貸款金額為 1 億元，資金使用利息為 2400 萬元，每年土地開發(fā)招拍掛后土地收益為 47600 萬元，合源地產(chǎn)公司收益率為 39%，收益額為18564 萬元，扣除 25%所得稅率后的凈收益為 4641 萬元，合源地產(chǎn)公司保底收益率為 16%，收益額為 7616 萬元，扣除 25%所得稅率后的保底凈收益為 5712 萬元 。 銷售周期定為三年。 通過對(duì) 7 個(gè)指標(biāo)項(xiàng)目的了解，發(fā)現(xiàn)目前住宅銷售均價(jià)集中在 3500 元 — 4700 元之間， 一般普通別墅售價(jià)在 5000 元 7000 元之間，高爾夫別墅的銷售價(jià)格在9000— 15000 元之間 。 目標(biāo)置業(yè)消費(fèi)群體 A類 : XX 市內(nèi)高收入階層，包括政府公務(wù)員、商人、高級(jí)知識(shí)分子等； B類： 緬甸華僑； C類： 云南省內(nèi)在 XX的投資客戶。 XX目前市場上的 2 個(gè)高爾夫地產(chǎn)的房源都銷售的特別好，出現(xiàn)求大于供的狀況。 從項(xiàng)目的二期開始逐步提升項(xiàng)目檔次。待項(xiàng)目優(yōu)良口碑與優(yōu)秀的產(chǎn)品素質(zhì)展現(xiàn)在消費(fèi)者面前的時(shí)候才是本項(xiàng)目提高品質(zhì)，提高利潤的時(shí)機(jī)。 由此，我們結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模大，銷售周期長的特點(diǎn)，提出分期市場定位原則。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 元，年均增長 13％；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 元，年均增長 16％，人民群眾充分享受改革發(fā)展 成果。 通過對(duì) XX 市房地產(chǎn)市場的分析發(fā)現(xiàn)，與未來城市發(fā)展規(guī)
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