【正文】 24 / 42 四、客戶(hù)定位 主力客戶(hù)群 基于本項(xiàng)目區(qū)位性、環(huán)境特性等因素。 二、項(xiàng)目整體物業(yè)定位 結(jié)合市場(chǎng)分析與項(xiàng)目自身情況， 我們將項(xiàng)目整體物業(yè)定位為： 建立自身品牌的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。 （ 5）目前城東板塊大部分項(xiàng)目在 無(wú)太多外部景觀(guān)與配套資源依賴(lài)的情況下，均通過(guò)對(duì)項(xiàng)目本身品質(zhì)的打造 ，實(shí) 現(xiàn)其價(jià)值 。 （ 3） 地段、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)管理服務(wù) 是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住宅的主要考慮因素。 第三部分 項(xiàng)目定位 22 / 42 一、背景綜述 項(xiàng)目市場(chǎng)背景 根據(jù)上述市場(chǎng)與本身優(yōu)劣勢(shì)分析， 總結(jié)本項(xiàng)目住宅發(fā)展策略的市場(chǎng)背景如下： （ 1）平頂山市房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時(shí)期，這種快速發(fā)展態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間；未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持一定 的增幅； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 主戰(zhàn)場(chǎng)將從城市中心向外轉(zhuǎn)移 。 項(xiàng)目的評(píng)價(jià) 地塊擁有 競(jìng)爭(zhēng)低優(yōu)勢(shì) 、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、 沿街 商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)以及企業(yè)實(shí)力優(yōu)勢(shì)； 同時(shí)，項(xiàng)目也存在區(qū)域形象弱、環(huán)境嘈雜、 塵埃污染、 缺乏可利用景觀(guān)、噪音污染等不利因素以及未 來(lái)市場(chǎng)變化及市場(chǎng)供求變化等不確定因素影響，也是項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題。 依托區(qū)域先天條件，通過(guò)打造內(nèi)部產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn) 品自身增值，把握入市時(shí)機(jī)，快速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)。 運(yùn)用新技術(shù)、新材料、新工藝解決項(xiàng)目噪音問(wèn)題； 通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、戶(hù)型創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質(zhì)； 以產(chǎn)品的高性?xún)r(jià)比來(lái)贏(yíng)得市場(chǎng)。 緊抓城市發(fā)展機(jī)遇，引導(dǎo)消費(fèi)。 項(xiàng)目發(fā)展策略 20 / 42 根據(jù)項(xiàng)目 SWOT分析及應(yīng)對(duì)分策略，綜合考慮制定如下項(xiàng)目發(fā)展總策略： SWOT 組合戰(zhàn)略 項(xiàng)目發(fā)展策略 行動(dòng)綱領(lǐng) 行動(dòng)手段 戰(zhàn)略 利用機(jī)會(huì) 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) “資源整合，建立優(yōu)勢(shì)” 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 整合多方資源，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 形成項(xiàng)目“競(jìng)爭(zhēng)壁壘”。 （ 2） 調(diào)控政策 受新政影響，國(guó)家從年初房產(chǎn)新政策的不斷出臺(tái)，從而造成項(xiàng)目在產(chǎn)品創(chuàng)新上成為突破戶(hù)型面積控制的關(guān)鍵； （ 3） 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房大面積修建 根據(jù)今年國(guó)家發(fā)改委實(shí)施大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的建設(shè)，無(wú)疑對(duì)商品房市場(chǎng)形成威脅。 核心機(jī)會(huì) — — 平頂山 的規(guī)劃實(shí)施、城東市場(chǎng)的發(fā)展、置業(yè)心理的改變 【行動(dòng)手段】 Action9 ： 緊緊抓住平頂山規(guī)劃發(fā)展、城東市場(chǎng)大發(fā)展機(jī)會(huì)， 選擇合理時(shí)機(jī) 入市； Action10 ： 有效把握客戶(hù)心理需求， 充分挖掘賣(mài)點(diǎn)， 迎合置業(yè)者心理改變。 (2)城東市場(chǎng)的發(fā)展 隨著城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大， 城東房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展成熟， 區(qū)域配套進(jìn)一步完善， 大量實(shí)力開(kāi)發(fā)商與品質(zhì)項(xiàng)目 隨即 落定于此， 將大大提升了區(qū)域品質(zhì)。 核心劣勢(shì) — — 噪音污染、 人口密度低 【行動(dòng)手段】 Action5 ： 通過(guò)新技術(shù)、新材料、新工藝解決環(huán)境及嘈雜 的 噪音污染問(wèn)題； Action6 ： 加大宣傳力度， 通過(guò)多種途徑來(lái) 引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品、發(fā)展商的認(rèn)識(shí)， 從而形成市場(chǎng)引導(dǎo)型產(chǎn)品； Action7 ： 充分挖掘地塊價(jià)值， 規(guī)劃合理的 沿街 商業(yè)業(yè)態(tài)， 通過(guò)商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的同時(shí)， 提升項(xiàng)目形象和樓盤(pán)檔次； Action8： 以產(chǎn)品高性?xún)r(jià)比贏(yíng)得市場(chǎng) — — 在建筑設(shè)計(jì)上應(yīng)盡最大的可能提高單位實(shí)用率；在總價(jià)格上進(jìn)行嚴(yán)格控制，使實(shí)際按揭壓力盡可能低于置業(yè)者預(yù)期的水平，打消置業(yè)者的顧慮；強(qiáng)調(diào) 小高層及多層 住宅的利益點(diǎn)，培養(yǎng) 小高層、 多層 住宅置業(yè)的 優(yōu)越性 。 W—— 劣勢(shì) (weakness) (1)噪音、 氣體塵埃污染 嚴(yán)重 受 十二礦、十礦風(fēng)井口 、平煤地鐵路 的 影響， 項(xiàng)目受其 氣體 污染 及噪音 較為嚴(yán)重， 使項(xiàng)目居住品質(zhì)有所降低。 16 / 42 (4)企業(yè)實(shí)力 作為有著平頂山多年開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商， 實(shí)力強(qiáng)勁， 具備打造強(qiáng)品質(zhì)項(xiàng)目。 （ 3）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目從周邊 環(huán)視發(fā)現(xiàn)在售樓盤(pán)及少，部分 在售樓盤(pán) 都在離 本 項(xiàng)目較遠(yuǎn)的地方 。 15 / 42 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 及行動(dòng)手段 S—— 優(yōu)勢(shì)（ strength） (1)未來(lái)二、三類(lèi)工業(yè)城市中心 隨著城市工業(yè)化進(jìn)程加快， 城市立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立， 項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)將成為二、三類(lèi)城市工業(yè)中心區(qū)， 區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆? (7) 公交線(xiàn)路： 2路、 33路、 19路都從平安大道經(jīng)過(guò)。 （ 4） 餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)： 東馨苑 （ 5） 生活服務(wù)： 目前生活服務(wù)配套僅有周邊低檔次商鋪，待周邊眾多高檔樓盤(pán)入住后，將有進(jìn)一步的改善。 （ 2） 文化教育： 英才中學(xué) 、 平煤衛(wèi)校 、平頂山第二十三中 。 14 / 42 周邊配套資源分析 項(xiàng)目所在區(qū)域周邊配套資源主要包括： （ 1）購(gòu)物場(chǎng)所：周邊 1公里范圍內(nèi)無(wú)大型購(gòu)物場(chǎng)所。從日照百分率（ 實(shí)際日照時(shí)數(shù)占可照時(shí)數(shù)的百分比）來(lái)看，全年平均日照百分率， 城市中心 可達(dá) 30 ~40 %以上 ，其他各地都在 40 ~45 %之間，季節(jié)分布則以夏季較多，冬、春較少， 8 月日照率多在 50 %以上， 2月是一年中日照最少的月份，絕大部分地區(qū)不足 80小時(shí)。冬季盛行偏南風(fēng)， 夏季盛行準(zhǔn)北風(fēng)， 春、秋二季為冬夏季風(fēng)交替時(shí)期， 風(fēng)向變化較大，但以偏南風(fēng)的頻率最大。 （ 注：景觀(guān)資源一般 ） 13 / 42 污染及噪音 分析 項(xiàng)目 處 在十二礦公司 及運(yùn)煤鐵軌附近 ， 其中的 噪音 對(duì)項(xiàng)目 存在 一定 影響， 但是十二礦廠(chǎng)區(qū)及周邊煤渣存放 處 則對(duì) 周 邊人居生活造成的氣體塵埃污染較大 ， 氣體污染 主要來(lái)自 十二礦中高大煙囪 及通風(fēng)井口 ， 影響相對(duì)較 大 。 12 / 42 景觀(guān)分析 在 項(xiàng)目整體 景觀(guān)視覺(jué)方面 ，因項(xiàng)目呈西 高 東 低， 南低北高地勢(shì)。但是項(xiàng)目視覺(jué)環(huán)境 相 對(duì)較差。 總占地面積：約 15畝 容積率： 總建筑面積： 其中住宅總建筑面積為； 商業(yè)總建筑面積為： 四至現(xiàn)狀