【正文】 根據(jù)長沙市地理位置及商業(yè)繁華地段市場調(diào)研得出以下信息： 、第一繁華區(qū)是長沙市黃興路步行街 。 4 建設(shè)風(fēng)格定位 。 3 主力客戶群定位 。 2 區(qū)域定位 。 1 市場定位 。 3 小戶型商品房開始受到市場青睞，得到開發(fā)商，消費者追捧。長沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展，為長沙市房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步繁榮發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 1 雖然全國調(diào)控政策趨緊，但是長沙市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭仍為長沙房地產(chǎn)發(fā)展提供了空間，兩型社會試 驗區(qū)的批準(zhǔn)，武廣客運鐵路的建設(shè)。 因此，已趨近飽和的業(yè)態(tài)，將會優(yōu)勢組合，更進(jìn)一步集約化，如電腦數(shù)碼電子類業(yè)態(tài)，因為客戶市場是大量穩(wěn)定存在的，面從服裝業(yè)態(tài)群的發(fā)展趨勢來看，將會逐步向人民路立交橋與火車站之間緊縮，金蘋果大市場的改造，會帶動該業(yè)態(tài)短期內(nèi)，將維持目前的狀況，與區(qū)域內(nèi)主流業(yè)態(tài)長期共存。再次遷入的居民人數(shù)只會增不會減；另一方面，能購買該地段屋業(yè)的業(yè)主經(jīng)濟(jì)實業(yè)將是很強(qiáng)的，對于將來該區(qū)域的消費是個新的增長段，同時，周邊新房地產(chǎn)項目的開發(fā)，也會對該區(qū)域的商業(yè)造成一定的影響，對該項目帶來強(qiáng)有力的競爭。曙光電子廣場改造，開發(fā)面積達(dá)到 5060 萬平米。但道路的拓改和拉通，勢必帶來兩相經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和相關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)。 區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢判斷 。門店數(shù)量多，消費便宜，但客源接踵，生意火爆；服裝商業(yè)群，主要以金蘋果大市場為中心向南北延伸。 在該區(qū)域各個商業(yè)群中，又以飲 食小吃，服裝、電腦數(shù)碼電子規(guī)模最大。 據(jù) 2020 年底芙蓉區(qū)政府公布數(shù)據(jù)，該項目所在區(qū)域的朝陽街辦事處就轄外加火車站鐵路戰(zhàn)線的職工及其家屬、桂花村小區(qū)居民，朝陽銀座和朝陽欣園的居民及其需駐公司的員工、人民中路沿線社區(qū)居民，以及附近幾個社區(qū)內(nèi)大量的租賃戶，保守估計總?cè)丝诓幌?12 萬，而火車站商圈據(jù)今年上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，除春運特殊時期外，日人流量仍達(dá) 20 萬人次以上。 消費人群分析 目前該區(qū)域主要消費人群由 3 部分組成，附近小區(qū)常住居民，外址來長或隔近商業(yè)的業(yè)主等承租戶，在商圈輻射效應(yīng)下帶動的全市及周邊城 市市民。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)綜合分析可知：火車站商圈門面的租金及售價也商圈特點其有明顯的區(qū)域差異性。 門面租金價格： 由于區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)分布的集約化、規(guī)劃化以及經(jīng)營項目的不同及所處位置的相對差異，導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)不同商業(yè)群的門面租金價格大相徑庭。 D、區(qū)域、人民路立交橋以南范圍車站路兩側(cè)以鋁合金制造銷售、 娛樂為主； E、區(qū)域：朝陽路西側(cè)以電腦城、電腦配件銷售為主。見下表 4 表 4,商業(yè)業(yè)態(tài)分析 說明： 國儲電腦城 合峰電腦城 華海 3C 電子數(shù)碼廣場 地鐵出口（車站路站） 金蘋果大市場 國美電器 通城電器 家潤多 百腦匯 百意百貨 1港島 1火車站 A 區(qū)域：火車站以北以酒店、住宿、超市為 主； B 區(qū)域：火車站 —— 人民路立交橋范圍車站路東側(cè)以服裝零售為主； C 區(qū)域：火車站 —— 人民路立交橋范圍車站路西側(cè)以小吃飲食。 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 目前，該區(qū)域商業(yè)以飲食、服裝和電腦數(shù)碼電子、電單車自行車、廣告裝橫設(shè)計、汽配鋁合金門窗等為主流商業(yè)業(yè)態(tài)，東形成相當(dāng)規(guī)模，由此該商圈也自然衍生了若干個以這些商業(yè)業(yè)態(tài)為主的集 約化商業(yè) 群。其商業(yè)含蓋多種業(yè)態(tài)，功能分區(qū)明顯，呈規(guī)?；⒓s化形式發(fā)展，有人民中路以南，則以居民小區(qū)為主，周邊商業(yè)多為小區(qū)配套型商業(yè)，并包含少許專業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)。就商業(yè)分布及繁華程度來看，根據(jù)區(qū)域特征，可以人民中路為界。見下表 3 表 3,芙蓉區(qū)區(qū)域代表性樓盤一覽表 代表樓盤 地理位置 總建面 物業(yè)類型 配套 園林 金燁融府 韭菜園路 48073 33 層單體商住樓 學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市場等 主樓架空做空中園林 和諧瀟湘 五一大道 136號 56345 高檔商務(wù)酒店式公寓 學(xué)校、醫(yī)院、銀行、公園等 層頂和外墻上設(shè)置個空中花園 明城國際中心 芙蓉中路與白沙路的交匯處 91609 高檔商住樓 高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設(shè)施 綠化廣場 凱通國際城 芙蓉區(qū)朝陽二村 700000 商業(yè)裙樓 20萬，商品房住宅為主，部分酒店 學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商場、公園等 東南亞宮廷式水景園林 湘域熙岸 人民東路與長善路交匯處 320200 住宅，商業(yè)樓，公寓 醫(yī)院、學(xué)校、超市農(nóng)貿(mào)、沿河風(fēng)光帶等 近 10 萬平米奢華園林 商業(yè)情況調(diào)查 項目所在區(qū)域位于金蘋果大市場正對面，隸屬于火車站商圈，是長沙五大商圈之一。 市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查 該項目地塊配套設(shè)施完善，其 雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就地解決。 屬火車站商圈內(nèi)，其商業(yè)繁茂程度僅次于五一商圈，日均人流達(dá) 30 萬以上；商圈主要是沿車站路，東至朝陽路平行布置，匯集于阿波羅商業(yè)廣場、金蘋果服裝批發(fā)市場、國美電器、三湘、南湖五金機(jī)電建材市場。見下表 2 表 2 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 8514 ㎡，約 畝 凈用地面積 6375 ㎡ ，約 畝 總建筑面積 60344 ㎡ 其中：住宅 35252 ㎡ 容積率 商業(yè)與公建配套 10598 ㎡ 建筑密度 ﹤ 40% 地下室 13916 ㎡ 綠化率 ＞ % 停車位 地面 30 個，地下 300 個 四、項目的地理位置及周邊環(huán)境 項目地理位置 本項目位于長沙市車站路與朝陽路交匯處，東臨軌道交通 3 號線（將于 2020 年竣工）的車站路站《關(guān)于軌道交通 3 號線一期工程車站路站與凱通國際相關(guān)地塊對接的函》見附錄 33），紅線占地面積8514 ㎡（約 畝）。 附 。 項目的報建等行政費用： 項 目的報建等行政費用約需要 6600 萬元，根據(jù)本項目享受棚戶改造優(yōu)惠政策，可減免 35%的行政費用，本項目需交納報建等行政規(guī)費約4290 萬元。 根據(jù)現(xiàn)有政策，拆遷補(bǔ)償款住宅按 10000 元∕㎡，門面 30000 元∕㎡補(bǔ)償，本項目拆 遷安置費為 萬元，如拆遷戶需要回遷，則支付過渡安置費即可。本樓實際拆遷補(bǔ)償面積為 ㎡，門面 ㎡。 25 棟樓拆遷安置： 根據(jù)對 25 棟拆遷安置戶摸底摸底調(diào)查 見下 表 1。 股權(quán)收購和債務(wù)清償及報建費等行