【正文】 國家現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范、規(guī)程。 黔龍 （八） 主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土 C25— C55，鋼材 HPB235， HRB335，HRB400, ，現(xiàn)澆樓板采用 CRB550級冷軋帶肋鋼筋。 （七） 伸縮縫、防震縫、沉降縫設(shè)置：伸縮縫設(shè)置詳見建筑平面圖。地下車庫采用現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為四級。 （五） 結(jié)構(gòu)特征及選型：高層住 宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級為三級。 （三） 抗震設(shè)防烈度：基本烈度： 6度，設(shè)防烈度： 6度，抗震設(shè)防類別為丙類。 三、結(jié)構(gòu)設(shè)計 （一） 場地特征及適宜性：場地穩(wěn)定，適宜修建本工程。 樹林景觀：樹陣硬質(zhì)活動區(qū)。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 宅間景觀：平和、自然化強調(diào)綠化層次，以特色小品為點綴。 景觀細(xì)節(jié)的設(shè)計 中心景觀：特色 鮮明，強調(diào)觀賞，實用中的戲劇性。同時綠化面積受到商業(yè)廣場面積的限制，為了綠化面積最大化，本項目總圖設(shè)計的綠地總面積 ,綠地率 %，滿足規(guī)劃要求。不同主題的區(qū)域，不同功能的場所如同一粒粒珍珠與景觀步道串聯(lián)起來，形成既豐富又整體的綠地景觀。打造一組內(nèi)與外區(qū)分，動與靜區(qū)分的景觀。創(chuàng)造出綠樹成蔭、林木蔥郁、鳥鳴蟲噪、江水盈盈充滿生機的城市立體生態(tài)綠色環(huán)境。 （七） 無障礙設(shè)計 在各棟建筑的主入口均考慮無障礙設(shè)計，設(shè)置殘疾人坡道。 （六） 剖面設(shè)計 黔龍 （五） 立面造型設(shè)計 建筑造型根據(jù)總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能，住宅建筑立面設(shè)計，從彭水地方民居中吸取有特色的標(biāo)志符號融合到我們的設(shè)計中，質(zhì)樸又不失精美。 （四） 交通組織設(shè)計及物流分析 高層住宅出入口均設(shè)置于小區(qū)內(nèi)，略高于中庭入戶道路。 地塊環(huán)形放置 7 棟高層住宅配以沿街商業(yè)，首層配置 社區(qū)配套活動場地，發(fā)揮地塊的最大價值，在商業(yè)娛樂街部分，以不同的高低變化，玻璃體量與灰色調(diào)石材貼面的對比給人以視覺上的沖擊，商業(yè)部分以凹凸體塊形式的處理手法，使得整個商業(yè)靈活多變。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22 的要求，把舊城進行重新打造和整治，使其具備居住與商業(yè)景觀的功能，同時聯(lián)系周邊的山水視線與功能空間打造開敞的景觀廊道與相應(yīng)的公共活力空間，營造一個舒適宜人的城市生態(tài)人居環(huán)境。 （三） 平面設(shè)計 從彭水城區(qū)整體角度考慮，結(jié)合黔龍其它多層 建筑為框架結(jié)構(gòu)，抗震等級為四級。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級?；诳傮w規(guī)劃的要求，結(jié)合彭水縣的全景發(fā)展戰(zhàn)略，利用先進的設(shè)計理念，致力于將本項目打造成?品質(zhì)高尚、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全?的大型城市綜合體，成為彭水未來的中央商務(wù)區(qū)，成為彭水老城的新中心。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21 政府部門工作人員； 打算回彭水 經(jīng)商或工作，并有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的在外務(wù)工人員； 高速公路拆遷戶 、本項目拆遷戶 和周邊縣市進城居民； 已進入適婚期的 80后人群； 部分投資客； 區(qū)鄉(xiāng)進城務(wù)工求學(xué)的家庭 ； 第五章 項目設(shè)計方案 一、建筑設(shè)計 （一） 設(shè)計構(gòu)思 黔龍陽光國際的銷售產(chǎn)生大的影響。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19 車 位： 500個（兩層，租賃） 銷售情況：推出 352套（已 售馨） 銷售價格：入市價格 2588 元 / m2，后期銷售均價 3800 元 / m2 （ 二 ） 香江豪園 項目地址：彭水縣漢葭鎮(zhèn)縣 壩 街 99 號（新法院旁） 物業(yè)類型：小高層、多層、高層 戶 型：兩室、三室為主，少量四房 戶型面積： 64108m2 主力戶型： 90 m2左右 車 位： 400個 銷售情況： 目前 推出 8號樓 銷售價格：銷售均價 3000元 / m2 （ 三 ） 江城美景 項目地址：彭水濱江大道 物業(yè)類型：高層 戶 型：兩室、三室為主 戶型面積： 80120m2 主力戶型： 90 m2左右 車 位： 50個 銷售情況：一、二期已銷售完，三期推出 320 戶，目前銷售出 111戶 銷售價格：銷售均價 3800元 / m2 （四）金山廣場 項目地址：彭水縣北大街大轉(zhuǎn)盤 物業(yè)類型：高層、商業(yè) 戶 型：兩室、三室為主 戶型面積： 75120m2 黔龍 （二）劣勢分析 地形較為復(fù)雜，場地平整投資相對較大，但可以通過優(yōu)化設(shè)計方案、合理確定豎向標(biāo)高等手段來控制成本。桃源新都會開發(fā)了 7 萬平方米，積累了豐富的開發(fā)管理經(jīng)驗，能夠有效的控制管理成本、生產(chǎn)成本，在企業(yè)的目標(biāo)利潤不變的情況下，能夠有效的 降低成本，具有較強的價格競爭力，高性價比是本項目的重要特色。陽光大院項目開發(fā)了 20 萬平方米、石柱 價格 優(yōu)勢 由于本項目的實際業(yè)主已在黔龍陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 公司 （實際控制人） ，將依靠 集團 母公司這顆大樹， 秉承集團公司的經(jīng)營理念， 在進入彭水房地產(chǎn)市場后，必將 也 成為彭水房地產(chǎn)市場 的標(biāo)桿企業(yè)。 公司目前在渝東南地區(qū)的黔江、秀山、石柱、酉陽、彭水均已實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的覆蓋， 年開發(fā)量已 超過 60 萬平方米， 年銷售收入達 20億元， 年儲備土地體量將近 200 萬方， 是渝東南地區(qū) 真正意義上的房地產(chǎn)龍頭 企業(yè) 。公司 申請注冊 的 ?黔龍 目前 該 公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目已成為渝東南地區(qū)的樣板，市場口碑非常良好。 該 公司開發(fā)建設(shè)的 黔龍陽光雅園 、酉陽 黔龍陽光花園、 秀山 黔龍陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 17 品 牌 效應(yīng) 優(yōu)勢 黔龍 此外，目前 本 項目周圍一公里范圍內(nèi)已建 成 或正在建設(shè)的設(shè)施 有漢葭鎮(zhèn)第二小學(xué)校、彭水縣人民醫(yī)院、彭水長途汽車站等配套設(shè)施，加之已在規(guī)劃中的 星級 酒店、大型商場 、 幼兒園、漢葭鎮(zhèn)中學(xué)、 迎賓大道 等設(shè)施， 建成后的該項目將展現(xiàn)?活力水岸?、?景觀大道?、?生態(tài)住區(qū)?、?綠水走廊?等 具有 特色的城市意象， 使所在區(qū)域成為一個集 商業(yè) 、 娛樂、酒店、住宅、教育、醫(yī)療 等于一體的大型都市綜合體， 成為彭水 縣的標(biāo)志性示范 住宅小區(qū) ，也將成為彭水新的城市中心 。 項目品質(zhì)優(yōu)勢 彭水縣城目前已開發(fā)的商品住宅基本為單棟獨樓， 要么周圍生活配套設(shè)施不全，要么交通出行不暢， 要么與老建筑夾雜相交，具有完整綠化、景觀、配套、健全物業(yè)的花園式小區(qū)基本沒有。陽光國際交通由?一環(huán)、二縱、四橫?構(gòu)成，網(wǎng)絡(luò)便捷合理，通過與郁江二橋、郁江三橋、迎賓大道、烏江大橋、彭石公路、 319 國道的有機連接，使整個項目與現(xiàn)有彭水縣城融為一體，將徹底改變現(xiàn)有舊城道路擁擠堵塞現(xiàn)狀。陽光國際項目緊臨烏江、郁江，與老城區(qū)隔江相望，九曲河由北向南從整個場地穿流而過，是重慶、黔江方向進入彭水老城的必經(jīng)之地，同時是與彭水老城距離最近且最大、地勢較為平坦的寶貴稀缺之地，在彭水縣城具有唯一性、不可替代性。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 三、項目優(yōu)劣勢分析 （一）優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢 由于彭水縣是典型的?兩山夾一槽?地貌特征，面積雖大、但地勢平整的地塊非常稀少。 （ 六 ） 重慶和渝東南正面臨千載難逢的發(fā)展機遇，重慶是西部唯一的直轄市，前不久又定位為中國五大中 心城市之一，國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略和? 314?的戰(zhàn)略部署都將進一步提振重慶的發(fā)展，渝東南地區(qū)是國發(fā) 3 號文件一圈兩翼的重要一翼，底子薄、基礎(chǔ)差，城鎮(zhèn)化率低，剛性需求旺盛，發(fā)展的潛力極為巨大。 （ 五 ） 房地產(chǎn)的投資價值。尤其是彭水特殊的地形條件限制，在老城已經(jīng)沒有成規(guī)模的開發(fā)土地，因此黔龍陽光國際項目的土地資源具有唯 一性、不可復(fù)制性，除了該項目地塊外，在彭水再沒有可供大型綜合開發(fā)的土地資源。 土地不像其他資源，它是不可再生的。 二是機關(guān)干部、教師等中高收入階 層改善性住房需求較大；三是 隨著國家惠民政策的實施， 老百姓的 收入逐年大幅增加，購房能力也大大增強，一部分外出多年的勞務(wù)工也有了一定的資金積累；四是彭水新一屆政府大力推進舊城改造，狠抓城市建設(shè)，彭水 房地產(chǎn)開發(fā)形勢 非常 看好，前景非常樂觀。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 （ 二 ） 剛性需求： 由于 2020 年金融危機的影響，導(dǎo)致剛性需求被壓制， 2020 年、 2020 年購房市場 出現(xiàn)了火爆的局面。 根據(jù)彭水政府工作報告， 2020年彭水 城鎮(zhèn)化率提高 ，每年約有近 12020人成為城鎮(zhèn)市民，按照每人 30 ㎡ 的需求來計算，會產(chǎn)生36 萬方的商品房需求，這將對彭水房地產(chǎn)市場產(chǎn)生強有力的支撐。 （ 一 ） 城市化趨勢加快： 中國城 鎮(zhèn)化率僅有 40%左右，城鎮(zhèn)化率要達到 70%以后，增長才趨緩。進入 2020 年以來無論是價還是量都出現(xiàn)了大幅度的上漲。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 彭水近年房地產(chǎn)開發(fā)投資縱向?qū)φ毡? 年份 彭水 重 慶 全 國 投資額(億元 ) 人均值 (元/人 ) 投資額(億元 ) 人均值(元 /人 ) 投資額(億元 ) 人均值(元 /人 ) 2020 174 2246 19382 1474 2020 231 3022 25280 1918 2020 380 991 3490 30580 2303 （數(shù)據(jù)來源《彭水統(tǒng)計年鑒 2020》） 綜上所述，從彭水房地產(chǎn)開發(fā)的橫向、縱向作對比，作為改善城市面貌，提高廣大人民群眾居住質(zhì)量和生活環(huán)境的房地產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境十分不匹配，彭水房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 年份 彭水房地產(chǎn)投資額（億元） 重慶 全國 投資額 （億元） 占比 （萬分比） 投資額 （億元） 占比 （萬分比） 2020 年 18 19382 2020 年 18 25280 2020 年 991 25 30580 （數(shù)據(jù)來源《彭水統(tǒng)計年鑒 2020》） （七）從人均房地產(chǎn)開發(fā)的情況看，重慶和全國的增幅都 很明顯，彭水的增長緩慢， 2020年是彭水的最高水平，也只有重慶平均水平的 %，全國平均水平的 %，應(yīng)大力加快發(fā)展步伐。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 彭水縣 25619 15276 3 武隆縣 49546 27642 2 合 計 157551 106556 （數(shù)據(jù)來源《彭水統(tǒng)計年鑒 2020》） （五）從房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重情況看， 2020年重慶房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 %，彭水房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 %，彭水房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比重雖呈上升趨勢，但與重慶的差距仍然較大，說明彭水在重慶的區(qū)縣中，房地 產(chǎn)發(fā)展空間還很大。 （四） 與周邊 縣市 進行對照， 2020 年房地產(chǎn)發(fā)展速度最快的雖然是酉陽縣（ %），但主要原因是其基 數(shù)較低，其次為武隆縣（ %）和彭水縣（ %），彭水縣在 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資方面增長速度較快，同時亦說明彭水縣房地產(chǎn)市場的需求增長也快。 賣點不夠清晰、有力 。 對營銷推廣理解膚淺，重視不夠 。 （三）房地產(chǎn)市場營銷 策劃整體水平偏低 。 2020 年、 2020年房地產(chǎn)的開發(fā)面積分別只有 、 ，其中住宅分別為 21 萬、 ； 2020年、 2020年兩年的住宅竣黔龍 （二）房地產(chǎn)投資 規(guī)模 較低，市場需求較旺盛 ， 房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定增長 。 彭水房地產(chǎn)市場起步較晚，開發(fā)水平、建筑水平較低，目前在售樓盤、在建樓盤以單體樓為主，尚無真正具有小區(qū)規(guī)劃理念樓盤， 更不要說具有較完整配套的高品位小區(qū)。作為國民經(jīng)濟主要增長點之一房地產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中所占比重卻處于較低狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)在彭水具有較大的發(fā)展空間。 2020 年全縣社會消費品 零售總額達到 ； 城鎮(zhèn)居民人均居住面積 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 平方米； 城鎮(zhèn)人均消費性支出 7828元，農(nóng)民人均生活消費支出 2582元。 隨著人民生活水平的不斷提高， 消費能力大大增強，消費品市黔龍 隨