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124畝塊地項目可行性分析報告-文庫吧資料

2024-08-29 21:19本頁面
  

【正文】 的地位和作用,發(fā)展前景廣闊,開發(fā)潛力較大。另外,做好融資工作,確保資金到位,可以保證項目的順利進(jìn)行,二者相輔相成。 項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。將資金和經(jīng)歷集中在公司主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營上,以支撐投資項目,使房地產(chǎn)項目收入占主營業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品競爭力。 項目風(fēng)險回避 ( 1) 市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是關(guān)鍵因素 在項目開發(fā)的各個階段,建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng),做好市場調(diào) 23 查,形成準(zhǔn)確的市場定位 ,適度超前的規(guī)劃理念,獨具個性的建筑風(fēng)格與布局,人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計是住宅產(chǎn)品成功的重要因子,優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認(rèn)可的根本。 ( 2) 競爭風(fēng)險 XX 房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展,有效需求形成的市場容量相對較小,追逐利潤是資本的本原,出于對方地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤看好,開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。 20829 100%=% % 稅后 十一、項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險分析 風(fēng)險是可測定的不確定性,根據(jù)項目生命周期,風(fēng)險的來源和內(nèi)容不同,結(jié)合本項目歸納出以下幾點主要風(fēng)險: ( 1) 購買力風(fēng)險 從宏觀面上來看, XX 目前的住宅市場在表面繁榮的背后,隱含著一定的泡沫。 15= 六、商網(wǎng)住宅 30450 1 商網(wǎng)銷售 4000 元 /m2 15000m2=6000 萬元 6000 住宅銷售 1800 元 /m2 60000M2=10800 萬元 1950 元 /m2 70000M2=13650 萬元 24450 八、管理費、稅金 3045 管理、經(jīng)營費用 30450 2%=609 609 銷售費 30450 2%=609萬元 609 銷售稅金 30450 6%=1827 萬元 1827 九、銷售利潤 6576 十、上繳所得稅 6576 萬元 33%=2170 萬元 2170 十一、利潤 65762170=4406 4406 22 十二、銷售利潤率 4406247。 ( 7)行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 ( 5)不同年份的價格資料均調(diào)整至 2020 年價格水平。 20 ( 3)安裝工程費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額 XX 省單位估價表》及 類似工程造價調(diào)整。其中: ( 1)土地費用 26*124=3224. ( 2)前期工程費 2285 ( 4)建安工程費用 13900 項目投資估算依據(jù)及說明 ( 1)設(shè)備費用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算。 ( 3) 設(shè)立專門的能源和材料管理機構(gòu),檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。 為了進(jìn)一步降低能耗,節(jié)約能源,減少生產(chǎn)成本,本項目采取了多項節(jié)能措施,主要措施有: ( 1) 所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。 消防 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 (GBJ1687)要求,小區(qū)消防用水按室 19 外 25L/S,室內(nèi) 15L/S 計算,消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀,消防用水與生活用水采用同一根總管,小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器,同時培訓(xùn)物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。 ( 2)污水排放符合國家環(huán)保要求。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運至城市垃圾場處理。 ( 2) 在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱,以收集生活垃圾。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng),廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。小區(qū)購置計算機等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備,與國際互聯(lián)網(wǎng)連接,引入寬帶網(wǎng),在網(wǎng)上實現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。 5- 3 電訊系統(tǒng) 本項目建設(shè)用地位于 XX 市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi),開發(fā)區(qū)內(nèi)國際、國內(nèi)長話已開通。其余為三級負(fù)荷。 ( 3)照明系統(tǒng)采用三相四線制,照明電壓 220V,道路、停車場均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。 5- 2 供電系統(tǒng) ( 1)小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺,滿足小區(qū)需求,規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點,以配電室向各用電點供電。火災(zāi)初期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱(儲存十分鐘消防水量)及增 17 壓設(shè)備供水。基地內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水,屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。 ( 2)排水 排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。市政水管網(wǎng)有 DN300 水管在 XX大市場附近,從該水管網(wǎng)上接二根 DN150 進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連,城市給水壓力按不小于 考慮,水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 16 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用是智 能化小區(qū)的標(biāo)志,利用小區(qū)內(nèi)的 INTERNET 的快捷安全等方面優(yōu)勢,轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò),消除空間上的距離,滿足現(xiàn)代人對網(wǎng)絡(luò)的生活需求。每單元內(nèi)水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時到達(dá)。 XX 智能化系統(tǒng)分成以下幾部分: 安全防盜 XX 采用 24 小時全封閉管理模式,社區(qū)實行封閉管理,保障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財產(chǎn)安全。 項目智能化系統(tǒng)設(shè)計 建筑智能化是將建筑技術(shù)與 高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上,形成的獨特建筑風(fēng)格。 本項目多層工程采用磚混結(jié)構(gòu),小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。 本項目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料,按照國家現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和 15 規(guī)定進(jìn)行設(shè)計。 項目工程方案設(shè)計 在滿足 XX 各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下,確保建筑物質(zhì)量、安全,力求造型美觀。 (2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需,設(shè)天然氣集中供應(yīng)站,通過市政管網(wǎng)進(jìn)水后,區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計寬帶互聯(lián)網(wǎng)到戶。 七、項目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 (1)本項目主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。通過預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購,開展公關(guān)展銷,跟進(jìn)促銷。執(zhí)行的方式可以采取外來為主,也可以雙方合作方式進(jìn)行。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動,參加房展會,舉辦、組織文藝及抽獎活動,吸引廣大消費者參觀,既能宣傳本項目,還可以在一定程度上帶動項目的銷售。本項目應(yīng)采用目前XX 房產(chǎn)市場成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù),通過早期軟姓宣傳,樹立市場形象,配合后期宣傳,促進(jìn)銷售 。運 13 作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費者,做網(wǎng)絡(luò)營銷,產(chǎn)生連動效益,惠及項目后期銷售。 ( 2)累計折扣優(yōu)惠 此舉是為了讓消費者自主成為本累計折扣計劃的受益者。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。同時提高項目的服務(wù)檔次和質(zhì)量,以滿足業(yè)主的生活需要為根本。 ( 3)增設(shè)多種物業(yè)服務(wù) 針對目前 XX 物業(yè)管理的特點, XX 東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。本項目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃,注意花藝造型及修剪,令景 觀形成層次感。 12 ( 2)綠化設(shè)計 花園風(fēng)格:小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園,非常適合觀感,所以,小區(qū)中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風(fēng)格相陪襯,美觀、時尚自然融合,有機統(tǒng)一。 項目功能策劃 ( 1)活動中心及其他 作為完整規(guī)模的小區(qū)項目,本項目力求為消 費者提供一個舒適、綠色的居住環(huán)境,因此在小區(qū)內(nèi)設(shè)置活動中心及其他相關(guān)配套,為社區(qū)生活提供一切便利。 ( 5)樣板房 由于本項目定位在中檔價格,項目樣板房的設(shè)置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切,激發(fā)買家的購買欲望。 ( 4)售樓現(xiàn)場 從 XX 項目的規(guī)模來看,應(yīng)設(shè)立兩個售樓處:在市區(qū)設(shè)立一個售樓處,在項目現(xiàn)場設(shè)立一個售樓處。 廣告牌擺放的位置,一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè),利于過往人流加深印象;二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置,吸引區(qū)內(nèi)人流注意。 ( 2) 項目色調(diào) 整個項目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一,注重長期視覺效果,路邊設(shè)寬綠草帶,周邊以圍墻與外界隔離,同時種植樹木隔音和防止噪音,保持小區(qū)的綠化率。 另外,良好的策劃還能為項目的推出作預(yù)先部署,以利于項目后期的銷售。主要氣象資料如下: 年最大降雨量: 毫米 10 年平均降雨量 : 毫米 冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒(東北風(fēng)) 夏季平 均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒(東南風(fēng)) 最大凍土深度 米 最大積雪厚度 米 四、 項目整體策劃及營銷計劃 項目整體策劃 ( 1) 策劃包裝 策劃包裝時針對項目的特點,從市場定位出發(fā),通過整套的銷售資料及廣告平面的制作,使項目樹立起良好的形象,在市場同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。 開發(fā)區(qū)制定并實行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策,依法保護(hù)投資者的合法權(quán)益。經(jīng)過 8 年的艱苦努力,一個集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。 建設(shè)條件 XX新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是 XX省政府于 1995年 4 月批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū),規(guī)劃面積 10 平方公里,集中開發(fā) 6 平方公里,享受市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。二十埠河即將調(diào)整河道,興建 40000 平米的綠地廣場,極大的提升了小區(qū)的居 9 住品位。本項目將成為此類消費者遷居 XX 的最佳跳板。 ( 4) XX 工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工:在未 來幾年內(nèi), XX 工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐,將來的住宅需求量巨大。 ( 2) 投資客戶:追求物業(yè)的升值,對項目的升值潛力有很深的研究。同時二十埠河河道正在調(diào)整,并 興建 40000 平米的綠地、廣場。 本項目位于 XX 路以東,緊鄰 XX 河。 項目市場定位 在對類似項目(主要以玉蘭苑為研究對象)及市場需求進(jìn)行深度分析后,我們發(fā)現(xiàn) ,新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、 XX 縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在,蘊藏著較大的市場容量,消費需求越來越突出。 二:中高檔型。 ( 5)暢 銷產(chǎn)品分析 在樓盤調(diào)研過程中,總結(jié)后我們會發(fā)現(xiàn),以下幾類產(chǎn)品較為暢銷: 一:高性價比型。 ( 4)開發(fā)商參差不齊,未來幾年將是行業(yè)整合期 2020 年度, XX 市房屋開發(fā)公司達(dá)到 400 余家,只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級資質(zhì),大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實力小、抗風(fēng)險 7 能力差。 ( 2)購房主體發(fā)生變化 國家停止住房實物分配后,住房消費由“集團(tuán)采購”轉(zhuǎn)向“散戶時代”, 2020 年個人購房就已經(jīng)占商品房銷售面積的 94%,成 為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。東區(qū)1500 元每平方米左右的商品房,如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好,西區(qū) 2500 元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊預(yù)購現(xiàn)象,桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期 8 萬余平方米基本上是施工與銷售同時完成,位于南淝河畔的 “ 中央花園 ” 項目,尚未開盤,因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢,已有四百余戶消費者前來預(yù)訂。前 5 個月 , 現(xiàn)房銷售率達(dá)到 %,預(yù)售率達(dá)%,空置房也大幅度地得到消化,這些都說明,我市房地產(chǎn)市場的消化力度、市民的住房消費、投資需求和能力 在穩(wěn)步提升 。全市房地產(chǎn)開發(fā)項目中正在預(yù)售的有 158 個項目,已預(yù)售出面積 萬平方米(占 5 月份在建面積的 %),其中住宅項目 136 個,已預(yù)售出面積 萬 平方米(占在建住宅面積的 %);其他項目 22 個,已預(yù)售面積 30 萬平方米,共收取預(yù)收款 億元。 2020 年, 房地產(chǎn)市場明顯特點是:淡季不淡,市場活躍,價格穩(wěn)中有升,居民個人購房已成為消費主體,抵押貸款量增多,金融部門支持力度加大。住宅空置面積下降達(dá)到 %。 2020 年度, XX 市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 億元,較上一年度增長 %,住宅施工面積 萬平方米,較上一年度增長%,住宅新開工面積 萬平方米,較上一年度增長 %,住宅竣工面積 萬平方米,較上一年度增長 %。 運營組織管理 XX 項目采取獨立法人制,即由 XX 金大陸集團(tuán)投資開發(fā),按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求,組織管理本項目。 ( 4)物業(yè)管理 4 XX 實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。 ( 2)小高層公寓 XX 小高層公寓的總建筑面積約 70000 平方米。整個小區(qū)充分利用自然資源,多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。遵循社區(qū)完整功能的要求,做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想,區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全,配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施,是 XX 東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。李蕭蕭的個人主頁 需要 文檔請給我留言。 目 錄 一、概況 項目概況 報告范圍 公司簡介 二、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項目建設(shè)規(guī)模 項目建設(shè)內(nèi)容 三、項目組織管理機構(gòu) 項目建設(shè)組織管理 項目運營組織管理 四、項目市場分析及市場定位 市場分析 市場定位 五、項目選址及建設(shè)條件 項目選址 建設(shè)條件 六、 XX 項目整體策劃 七、項目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 2 工程方案設(shè)計 項目總圖布
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