【正文】 自然融合，有機(jī)統(tǒng)一。 河堤綠化：項(xiàng)目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進(jìn)行河道整理，新建大面積景觀廣場。本項(xiàng)目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景 觀形成層次感。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。 （ 3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù) 針對目前 XX 物業(yè)管理的特點(diǎn)， XX 東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。本項(xiàng)目在物業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務(wù)令業(yè)主生活無憂。同時提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次和質(zhì)量，以滿足業(yè)主的生活需要為根本。 項(xiàng)目銷售策略 （ 1）付款方式 為適應(yīng)各個層面的消費(fèi)者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。一方面讓消費(fèi)者感到實(shí)惠 ；另一方面減輕消費(fèi)者的購房壓力。 （ 2）累計折扣優(yōu)惠 此舉是為了讓消費(fèi)者自主成為本累計折扣計劃的受益者。不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項(xiàng)目單位均可獲得累計折扣優(yōu)惠。運(yùn) 13 作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費(fèi)者，做網(wǎng)絡(luò)營銷，產(chǎn)生連動效益，惠及項(xiàng)目后期銷售。 促銷推廣策劃 （ 1）擴(kuò)大軟性宣傳影響力 房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報紙、電視、雜志等都設(shè)有?？诮榻B的房產(chǎn)動態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。本項(xiàng)目應(yīng)采用目前XX 房產(chǎn)市場成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù)，通過早期軟姓宣傳，樹立市場形象，配合后期宣傳，促進(jìn)銷售 。 （ 2）公關(guān)宣傳活動 當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動，參加房展會，舉辦、組織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費(fèi)者參觀，既能宣傳本項(xiàng)目，還可以在一定程度上帶動項(xiàng)目的銷售。 項(xiàng)目營銷方案 （ 1）營銷顧問 項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個項(xiàng)目銷售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。 （ 2）營銷計劃 先制定完 備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項(xiàng)目模型、廣告設(shè)計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度 14 和區(qū)域。通過預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購，開展公關(guān)展銷，跟進(jìn)促銷。制定合適的價格策略，做好整個項(xiàng)目的銷售工作。 七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 (1)本項(xiàng)目主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計成躍式、復(fù)式、錯層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個小區(qū)綠化率達(dá)到40％，區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場、主干道，在公共場所及主要入口處設(shè)置盲道；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、 活動中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施。 (2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集中供應(yīng)站，通過市政管網(wǎng)進(jìn)水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計寬帶互聯(lián)網(wǎng)到戶。 (3)小區(qū)內(nèi)各建筑形成層次感，并加強(qiáng)小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附近的二十埠河河堤進(jìn)行景觀利用、美化，進(jìn)一步提升小區(qū)作為現(xiàn)代居所的居住品位。 項(xiàng)目工程方案設(shè)計 在滿足 XX 各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質(zhì)量、安全，力求造型美觀。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。 本項(xiàng)目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料，按照國家現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和 15 規(guī)定進(jìn)行設(shè)計。 本項(xiàng)目按地震烈度 7 度設(shè)防，抗震等級為三級。 本項(xiàng)目多層工程采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目總圖布局 項(xiàng)目入口處為小區(qū)大門， 10 米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場，住宅區(qū)內(nèi)路面寬 7 米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬 2 米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時分別安裝。 項(xiàng)目智能化系統(tǒng)設(shè)計 建筑智能化是將建筑技術(shù)與 高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，形成的獨(dú)特建筑風(fēng)格。 XX 的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小區(qū)開始用智能化設(shè)施提升項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)。 XX 智能化系統(tǒng)分成以下幾部分： 安全防盜 XX 采用 24 小時全封閉管理模式，社區(qū)實(shí)行封閉管理，保障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財產(chǎn)安全。 家庭安全防控方面 整個小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實(shí)行自動化監(jiān)控。每單元內(nèi)水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時到達(dá)。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。 16 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用是智 能化小區(qū)的標(biāo)志，利用小區(qū)內(nèi)的 INTERNET 的快捷安全等方面優(yōu)勢，轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，消除空間上的距離，滿足現(xiàn)代人對網(wǎng)絡(luò)的生活需求。 配套設(shè)施 5－ 1 市內(nèi)給排水 （ 1）給水 給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有 DN300 水管在 XX大市場附近，從該水管網(wǎng)上接二根 DN150 進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計量后到個用水點(diǎn)，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。 （ 2）排水 排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng) 化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)?；貎?nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。 （ 3）消防給水系統(tǒng) 消防用水量： 室外消火栓 25L/S 火災(zāi)延續(xù)時間 3 小時； 室內(nèi)消火栓 15L/S 火災(zāi)延續(xù)時間 3 小時； 消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站?；馂?zāi)初期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱（儲存十分鐘消防水量）及增 17 壓設(shè)備供水。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消 火栓泵和自動噴淋泵抽吸加壓供水。 5－ 2 供電系統(tǒng) （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點(diǎn)，以配電室向各用電點(diǎn)供電。 （ 2）動力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。 （ 3）照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路、停車場均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。 （ 4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等為二級負(fù)荷。其余為三級負(fù)荷。 （ 5）火災(zāi)自動報警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護(hù) 對象。 5－ 3 電訊系統(tǒng) 本項(xiàng)目建設(shè)用地位于 XX 市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)國際、國內(nèi)長話已開通。本項(xiàng)目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá) 64 門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動電話交換機(jī)。小區(qū)購置計算機(jī)等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備，與國際互聯(lián)網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。 八、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 18 1－ 1 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 （ 2）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法》 （ 3）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》 （ 4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 1－ 2 污染物與污染源 本項(xiàng)目產(chǎn)生的 主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 1－ 3 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1） 項(xiàng)目規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。 （ 2） 在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進(jìn)行定時清理、打掃，以保持市場的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運(yùn)至城市垃圾場處理。 安全衛(wèi)生 （ 1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè) ，防止塵土飛揚(yáng)。 （ 2）污水排放符合國家環(huán)保要求。 （ 3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。 消防 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 (GBJ1687)要求，小區(qū)消防用水按室 19 外 25L/S，室內(nèi) 15L/S 計算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時培訓(xùn)物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。 節(jié)能 本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。 為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項(xiàng)目采取了多項(xiàng)節(jié)能措施，主要措施有： （ 1） 所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。 （ 2） 為提高電網(wǎng)的功率因素，在低 壓側(cè)不重靜電容量。 （ 3） 設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。 九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措 項(xiàng)目投資估算 XX 項(xiàng)目總投資為 2 億 829 萬人民幣。其中： （ 1）土地費(fèi)用 26*124=3224. （ 2）前期工程費(fèi) 2285 （ 4）建安工程費(fèi)用 13900 項(xiàng)目投資估算依據(jù)及說明 （ 1）設(shè)備費(fèi)用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算。 （ 2）建筑工程費(fèi)參照《 XX 省建筑工程單位估價表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。 20 （ 3）安裝工程費(fèi)依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額 XX 省單位估價表》及 類似工程造價調(diào)整。 （ 4）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照《 XX 省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （ 5）不同年份的價格資料均調(diào)整至 2020 年價格水平。 （ 6）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。 （ 7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 項(xiàng)目資金籌措 項(xiàng)目計劃總投資： 20829 項(xiàng)目自有資金： 5000 申請銀行貸款： 10000 十、財務(wù)與效益分析 費(fèi)用名稱 費(fèi)用提取 金額（萬元） 備注 一、前期工程費(fèi) 5639 征用土地費(fèi) 26 萬元 /畝 124 畝 =3224 萬元 3224 工程監(jiān)理費(fèi) 13000 萬元 1%=130 萬元 130 勘察規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 35 元 / m2 150000m2=525萬元 525 三通一平及規(guī)費(fèi) 15 元 /m2 150000M2=225 萬元 225 辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用 88 元 /m2 150000m2=1320 萬元 1320 辦理施工許可證費(fèi) 13000 萬元 %=105 萬元 105 21 其他 110 二、建安工程費(fèi) 13800 土建工程費(fèi) 750 元 /m2（ 60000m2+20200 m2）=6000 萬元 1000 元 /m2 70000m2=7000 萬元 13000 電梯 20 萬元 /臺 40臺 =800 萬元 800 三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi) 1000 水電設(shè)施及增容費(fèi) 50 元 /m2 150000m2=500 萬元 500 區(qū)內(nèi)道路綠化 50 元 /m2 150000m2=500 萬元 500 四、不可預(yù)見費(fèi) 13000 萬元 3%=390 萬元 390 小計 20829 五、平均造價 20829247。 15= 六、商網(wǎng)住宅 30450 1 商網(wǎng)銷售 4000 元 /m2 15000m2=6000 萬元 6000 住宅銷售 1800 元 /m2 60000M2=10800 萬元 1950 元 /m2 70000M2=13650 萬元 24450 八、管理費(fèi)、稅金 3045 管理、經(jīng)營費(fèi)用 30450 2%=609 609 銷售費(fèi) 30450 2%=609萬元 609 銷售稅金 30450 6%=1827 萬元 1827 九、銷售利潤 6576 十、上繳所得稅 6576 萬元 33%=2170 萬元 2170 十一、利潤 65762170=4406 4406 22 十二、銷售利潤率 4406247。 30450 100%=% % 稅后 十三、投資利潤率 247。 20829 100%=% % 稅后 十一、項(xiàng)目風(fēng)險分析 項(xiàng)目風(fēng)險分析 風(fēng)險是可測定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險： （ 1） 購買力風(fēng)險 從宏觀面上來看， XX 目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提高居住素質(zhì)的驅(qū)動力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢，對項(xiàng)目開發(fā) 進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。 （ 2） 競爭風(fēng)險 XX 房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。 XX 近期新盤迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺，企業(yè)唱戲”的局面，整個 XX 住