【正文】 2020 年， 房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場(chǎng)活躍，價(jià)格穩(wěn)中有升，居民個(gè)人購(gòu)房已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。前 5 個(gè)月 ， 現(xiàn)房銷售率達(dá)到 %，預(yù)售率達(dá)%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力 在穩(wěn)步提升 。 （ 2）購(gòu)房主體發(fā)生變化 國(guó)家停止住房實(shí)物分配后，住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購(gòu)”轉(zhuǎn)向“散戶時(shí)代”， 2020 年個(gè)人購(gòu)房就已經(jīng)占商品房銷售面積的 94％，成 為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最活躍、最積極的因素。 （ 5）暢 銷產(chǎn)品分析 在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，以下幾類產(chǎn)品較為暢銷： 一：高性價(jià)比型。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 在對(duì)類似項(xiàng)目（主要以玉蘭苑為研究對(duì)象）及市場(chǎng)需求進(jìn)行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn) ，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、 XX 縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來越突出。同時(shí)二十埠河河道正在調(diào)整，并 興建 40000 平米的綠地、廣場(chǎng)。 （ 4） XX 工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未 來幾年內(nèi)， XX 工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，將來的住宅需求量巨大。二十埠河即將調(diào)整河道，興建 40000 平米的綠地廣場(chǎng)，極大的提升了小區(qū)的居 9 住品位。經(jīng)過 8 年的艱苦努力，一個(gè)集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。主要?dú)庀筚Y料如下： 年最大降雨量： 毫米 10 年平均降雨量 : 毫米 冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒（東北風(fēng)） 夏季平 均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒（東南風(fēng)） 最大凍土深度 米 最大積雪厚度 米 四、 項(xiàng)目整體策劃及營(yíng)銷計(jì)劃 項(xiàng)目整體策劃 （ 1） 策劃包裝 策劃包裝時(shí)針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場(chǎng)定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹立起良好的形象，在市場(chǎng)同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。 （ 2） 項(xiàng)目色調(diào) 整個(gè)項(xiàng)目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長(zhǎng)期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時(shí)種植樹木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。 （ 4）售樓現(xiàn)場(chǎng) 從 XX 項(xiàng)目的規(guī)模來看，應(yīng)設(shè)立兩個(gè)售樓處：在市區(qū)設(shè)立一個(gè)售樓處，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立一個(gè)售樓處。 項(xiàng)目功能策劃 （ 1）活動(dòng)中心及其他 作為完整規(guī)模的小區(qū)項(xiàng)目，本項(xiàng)目力求為消 費(fèi)者提供一個(gè)舒適、綠色的居住環(huán)境，因此在小區(qū)內(nèi)設(shè)置活動(dòng)中心及其他相關(guān)配套，為社區(qū)生活提供一切便利。本項(xiàng)目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景 觀形成層次感。同時(shí)提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次和質(zhì)量，以滿足業(yè)主的生活需要為根本。 （ 2）累計(jì)折扣優(yōu)惠 此舉是為了讓消費(fèi)者自主成為本累計(jì)折扣計(jì)劃的受益者。本項(xiàng)目應(yīng)采用目前XX 房產(chǎn)市場(chǎng)成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù)，通過早期軟姓宣傳，樹立市場(chǎng)形象，配合后期宣傳，促進(jìn)銷售 。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。 七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 (1)本項(xiàng)目主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。 項(xiàng)目工程方案設(shè)計(jì) 在滿足 XX 各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質(zhì)量、安全，力求造型美觀。 本項(xiàng)目多層工程采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。 XX 智能化系統(tǒng)分成以下幾部分： 安全防盜 XX 采用 24 小時(shí)全封閉管理模式，社區(qū)實(shí)行封閉管理，保障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財(cái)產(chǎn)安全。 16 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用是智 能化小區(qū)的標(biāo)志，利用小區(qū)內(nèi)的 INTERNET 的快捷安全等方面優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，消除空間上的距離，滿足現(xiàn)代人對(duì)網(wǎng)絡(luò)的生活需求。 （ 2）排水 排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。火災(zāi)初期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱（儲(chǔ)存十分鐘消防水量）及增 17 壓設(shè)備供水。 （ 3）照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路、停車場(chǎng)均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。 5－ 3 電訊系統(tǒng) 本項(xiàng)目建設(shè)用地位于 XX 市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)話已開通。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運(yùn)至城市垃圾場(chǎng)處理。 消防 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJ1687)要求，小區(qū)消防用水按室 19 外 25L/S，室內(nèi) 15L/S 計(jì)算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時(shí)培訓(xùn)物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。 （ 3） 設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測(cè)各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎(jiǎng)懲制度。 20 （ 3）安裝工程費(fèi)依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程概算定額 XX 省單位估價(jià)表》及 類似工程造價(jià)調(diào)整。 （ 7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 20829 100%=% % 稅后 十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)是可測(cè)定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)： （ 1） 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 從宏觀面上來看， XX 目前的住宅市場(chǎng)在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 （ 1） 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素 在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場(chǎng)調(diào) 23 查，形成準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 ，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。將資金和經(jīng)歷集中在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)上，以支撐投資項(xiàng)目，使房地產(chǎn)項(xiàng)目收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，二者相輔相成。 XX 項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，減少了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 XX 金大陸集團(tuán)公司管理層十分重視本項(xiàng)目。 綜上所述， XX 項(xiàng)目建設(shè)是可行的。公司 下設(shè) 有云南老老家生態(tài)食品有限公司、昆明老老家經(jīng)貿(mào)有限公司、昆明華曦飼料有限公司、昆明華曦生態(tài)餐飲管理有限公司等子公司和控股公司黔西南州華曦生態(tài)牧業(yè)有限公司，還建成 年單班屠宰加工 500 萬(wàn)只雞 、 年加工 10 萬(wàn)噸飼料 加工廠 和 500噸冷庫(kù) 。項(xiàng)目 建設(shè)期 年。從 2020年 1月至 2020年 11月。 2020年 12月至 2020年 11月 。 組織管理方案： 項(xiàng)目按市場(chǎng)化方式運(yùn)作，由企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。 養(yǎng)殖小區(qū)建設(shè)可收購(gòu)農(nóng)戶玉米 3萬(wàn)噸，帶動(dòng)農(nóng)戶實(shí)現(xiàn)純收入 3000 萬(wàn)元。 可行性： 項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)，帶動(dòng)農(nóng)戶數(shù)量多，資源優(yōu)勢(shì)突出，區(qū)域生態(tài)特色優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品科技含量高，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，技術(shù)路線和銷售方案可行，落實(shí)了建設(shè)用地 ， 投資估算合理，資金來源有保障 ，所提技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)過努力可以達(dá)到。一些惡性食品安全事件時(shí)有發(fā)生，使廣大群眾對(duì)食品缺乏安全感。 適應(yīng) 肉蛋食品價(jià)格上漲的趨勢(shì)： 2020年，農(nóng)牧產(chǎn)品價(jià)格不斷上漲，而以蛋、肉、食用油的上漲幅度最大，為 15年來上漲幅度最大的 1年，漲幅達(dá) 40％ 50％。同時(shí)隨著城市化、工業(yè)化步伐的全面加快，全區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到東部山區(qū)的大板橋、阿拉二個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，壩區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)將逐步退出農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。隨著公司年產(chǎn) 10萬(wàn)噸飼料廠建成投產(chǎn)，現(xiàn)有的養(yǎng)殖規(guī)模與飼料廠的加工能力不配套，飼料加工能力還有較大的空間。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，可采用引導(dǎo)的方式逐步改變生產(chǎn)區(qū)域和生產(chǎn)組織方式，促進(jìn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)特色禽蛋產(chǎn)業(yè)發(fā)展。華曦集團(tuán)立志做中國(guó)最生態(tài)、最安全、最好吃的健康食品，圍繞生態(tài)云南和節(jié)約環(huán)保，在全球經(jīng)濟(jì)一體化過程中，培 育云南地方自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)品牌，帶動(dòng)云南地方農(nóng)業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新能力和競(jìng)爭(zhēng)能力，提高云南農(nóng)民進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的能力和機(jī)會(huì)。38′50″ 103186。地處昆明主城區(qū)東南 部，東鄰宜良縣，南接呈貢縣，北與嵩明縣、盤龍區(qū)交界，西與西山區(qū)相連，南部瀕臨滇池。北部和東部為山區(qū)半山區(qū)，屬滇東北梁王山系中山丘陵地貌，西南部城市近郊和滇池沿岸為平壩，屬昆明斷陷盆地的一部分。表層屬第四系砂礫石層，厚 3~10米；下層為第三系粘土、石草煤層，山區(qū)半山區(qū)是隴崗?fù)莸?，石芽原野浸濕向斜山、熔巖山、大型溶蝕盆地。 ⑤植被： 官渡區(qū)森林植被主要分布于東北部山區(qū)半山區(qū)，區(qū)劃調(diào)整前，官渡區(qū)森林覆蓋率近 40%。 ⑥水系：官渡區(qū)境內(nèi)河流均屬金沙江水系，寶象河、東白沙河、馬料河等河流屬滇池流域；沙井河、花莊河、對(duì)龍河等河流屬牛欄江流域。項(xiàng)目點(diǎn)水源主要有八家村水庫(kù)，水庫(kù)水為天然雨水聚集，水深，水庫(kù)容量大，地下水也較豐 富，項(xiàng)目開發(fā)用水充足。全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，進(jìn)入云南省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十強(qiáng)縣 (區(qū) )前三名。 建設(shè)地點(diǎn)選擇 ： 項(xiàng)目實(shí)施地矣納村屬山區(qū)，人口密度極低，離小哨街上約 6公里，離最近的八家村、張家屯、矣納村 4公里至5公里， 規(guī)劃面積為 1484畝 。世界上禽蛋產(chǎn)量最 大的前 5個(gè)國(guó)家依次是中國(guó)、美國(guó)、日本、俄羅斯、印度。 雞、雞蛋為人類消費(fèi)的必需品，不受種族、民族和時(shí)代的限制。 家禽養(yǎng)殖業(yè)為提高國(guó)民生活水平，改善膳食結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)健康的飲食習(xí)慣，增強(qiáng)全民身體素質(zhì)，發(fā)揮了重要作用。目前大多數(shù)家庭的日常飲食，尤其是早餐，雞蛋都是必備的食品。 2020 年以來，世界人均豬肉消費(fèi)量增長(zhǎng)了 10％，牛肉消費(fèi)量增長(zhǎng)了５％，禽肉消費(fèi)量增長(zhǎng)了17％，盡管禽肉絕對(duì)消費(fèi)量仍小于豬肉，但與豬肉消費(fèi)量的差距正逐步縮小。我國(guó)的人均 GDP剛剛超過 2020美元，農(nóng)村人口的人均收入水平還很低，因此我國(guó)禽肉消費(fèi)還有很大潛力，禽類生產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。大板橋是農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，玉米的當(dāng)?shù)毓┙o量大。 華曦公司為國(guó)家級(jí)扶貧龍頭企業(yè)和云南省重點(diǎn)、優(yōu)秀農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè) ，有一個(gè)養(yǎng)雞技術(shù)研究會(huì)負(fù)責(zé)產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)技術(shù)及質(zhì)量、品牌管理，華曦技術(shù)中心為云南省和昆明市技術(shù)中心，華曦集團(tuán)為云南省和昆明市科技創(chuàng)新型試點(diǎn)企業(yè) ，建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度和內(nèi)部市場(chǎng)化制度，鍛煉了一支具有過硬的技術(shù)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、管理本領(lǐng)的人才隊(duì)伍，在無(wú)公害、綠色、有機(jī)雞、雞蛋生產(chǎn)技術(shù)水平上經(jīng)專家鑒定達(dá)到國(guó)內(nèi)領(lǐng) 先水平。為此， 養(yǎng)殖污水由公司引進(jìn)國(guó)家環(huán)?？偩窒聦賳挝荒暇W托比公司技術(shù)統(tǒng)一集中處理成 灌溉用水及養(yǎng)魚，雞糞由公司引進(jìn)中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院 成套技術(shù)集中生產(chǎn)沼氣和有機(jī)肥。 第四章 項(xiàng)目單位基本情況 概況 發(fā)展歷程： 昆明華曦牧業(yè)集團(tuán)有限公司創(chuàng)建于 1992 年，經(jīng)過 15 年的發(fā)展，目前有養(yǎng)殖基地 6810 畝、年產(chǎn) 10萬(wàn)噸的飼料加工廠、年屠宰 500萬(wàn)只雞加工廠，有云南老老家生態(tài)食品有限公司、昆明老老家經(jīng)貿(mào)有限公 司、昆明華曦飼料有限公司、昆明華曦生態(tài)餐飲管理有限公司等子公司和控股公司黔西南州華曦生態(tài)牧業(yè)有限公司。 管理制度 ：公司為有限責(zé)任公司，建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度，建立了完善的組織結(jié)構(gòu)，設(shè)立了總裁辦、人力資源部、企劃部、財(cái)務(wù)部、生產(chǎn)技術(shù)部、 技術(shù)中心、生產(chǎn)加工部、采供部，財(cái)務(wù)、人事、銷售、生產(chǎn)加工、技術(shù)中心和分公司采用部門總經(jīng)理負(fù)責(zé)制或中心主任負(fù)責(zé)制。主要管理人員有 11 人，其中本科 9 人，大專 2 人，年齡 40 歲及以上 2人， 40歲以下 9人。 法人代表基本情況 公司法人代表為馬迅，男，回族， 41 歲， 云南省政協(xié)委員，助理工程師， 華曦集團(tuán)法人代表、董事長(zhǎng)、總裁， 1989 年畢業(yè)于云南農(nóng)業(yè)大學(xué)，本科學(xué)歷， 1992 年創(chuàng)建華曦從事養(yǎng)雞并把華曦做到云南省雞產(chǎn)業(yè)的第一和全國(guó)同行業(yè)領(lǐng)先，蛋雞規(guī)模居全國(guó)前十位，生態(tài)、特色品牌居全國(guó)首位。就蛋雞業(yè)而言，自 2020年底開始，受蛋價(jià)低迷和禽流感的影響，蛋雞存欄一直在持續(xù)減少。華曦?zé)o公害土雞蛋的價(jià)格 8元 / Kg，綠色土雞蛋的價(jià)格 11元 Kg，有機(jī)土雞蛋的價(jià)格 32元 / Kg，日需要 50萬(wàn)枚，公司和農(nóng)戶僅能供給 20萬(wàn)枚。 2020年 8月下旬開始，蛋 雞補(bǔ)欄有所增加，但是，蛋雞存欄不足的基本格局并未改變。 第 四 章 項(xiàng)目單位基本情況 51 第五章 市場(chǎng)分析與銷售方案 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)同類及相關(guān)產(chǎn)品的供求狀況 ：隨著 9億中國(guó)農(nóng)民消費(fèi)水平的提高，以及居民消費(fèi)習(xí)慣的改變，高營(yíng)養(yǎng)價(jià)值的禽蛋將受到人們的親睞。 第 四 章 項(xiàng)目單位基本情況 50 研發(fā)能力 公司研發(fā)能力較強(qiáng)，已建 立了企業(yè)技術(shù)中心，取得無(wú)公害食品證書 2個(gè)，綠色食品證書 6個(gè)，有機(jī)食品證書 1個(gè)， ISO證書 1個(gè)，出口衛(wèi)生注冊(cè)證 1個(gè)，云南省地方標(biāo)準(zhǔn) 1項(xiàng)，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先科技成果 2項(xiàng)，云南省著名商標(biāo) 2個(gè)，云南名牌產(chǎn)品 1個(gè)，中國(guó)生產(chǎn)力促進(jìn)獎(jiǎng) 1項(xiàng)，中國(guó)暢銷產(chǎn)品獎(jiǎng) 1項(xiàng)，中國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品