【正文】 處 平頂山 新城區(qū)長(zhǎng)安大道與育英路交匯處向西 100米 建筑面積 69314㎡ 182672㎡ 57000㎡ 18 （ 3） 將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)樣本進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)比內(nèi)容及實(shí)例情況詳見(jiàn)表 103： 因素條件對(duì)比說(shuō)明表 表 103 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象 比較因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易日期 ． 15 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū) 域 因 素 商服繁華度 相同 相同 相同 相同 交通便捷度 較好 較好 較好 較好 道路通達(dá)度 較好 較好 較好 較好 臨街狀態(tài) 較好 較好 較好 較好 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣 較好 較好 較好 較好 景觀狀況 稍好 稍好 較好 一般 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 一般 完善 完善 完善 公用設(shè)施完備度 完善 完善 完善 完善 距 商業(yè)中心距離 10公里 相同 相同 相同 規(guī)劃限制 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 個(gè) 別 因 素 小區(qū)內(nèi)所處位置 較好 較好 較好 較好 樓層 30 30 33 27 建筑結(jié)構(gòu) 框剪 框 剪 框剪 框剪 平面布置 一般 一般 較好 較好 室內(nèi)裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 物業(yè)管理 一般 稍好 較好 一般 戶(hù)型設(shè)計(jì) 一般 稍好 較好 一般 19 （ 4）比較因素修正系數(shù)確定見(jiàn)表 104 因素修正系數(shù)表 表 104 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象 比較因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易日期 100 105 104 109 交易情況 100 100 100 100 區(qū) 域 因 素 商服繁華度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 道路通達(dá)度 100 100 100 100 臨街狀態(tài) 100 100 100 100 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣 100 100 100 100 景觀狀況 100 100 105 100 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100 103 103 103 公用設(shè)施完備度 100 100 100 100 距 商業(yè)中心距離 100 100 100 100 規(guī)劃限制 100 100 100 100 綜合得分 100 103 108 103 個(gè) 別 因 素 小區(qū)內(nèi)所處位置 100 100 100 100 樓層 100 100 102 97 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 平面布置 100 100 105 103 室內(nèi)裝修 100 100 100 100 物業(yè)管理 100 101 105 100 戶(hù)型設(shè)計(jì) 100 103 105 100 綜合得分 100 104 117 100 20 (注：經(jīng)調(diào)查平頂山市 2021 年 06 月 —— 2021 年 06 月平均每月商品住宅上漲指數(shù)為每月比上個(gè)月上升 %) （ 5） 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ： 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 *交易情況修正系數(shù) *交易日期修正系數(shù) *房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 102 確定的因素修正系數(shù)，對(duì)比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算見(jiàn)表 105 比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表 表 105 比較因素 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交單價(jià) 4690 5200 4500 交易日期修正系數(shù) 105/100 104/100 109/100 交易情況修正系數(shù) 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域因素調(diào)整系數(shù) 100/103 100/108 100/103 個(gè)別因素調(diào)整系數(shù) 100/104 100/117 100/100 比準(zhǔn)價(jià)格 (元 /㎡ ) 4597 4680 4762 比準(zhǔn)價(jià)格 A=4690? 10 410 010 310 010 010 010 010 5 ??? =4597(元 /㎡ ） 比準(zhǔn)價(jià)格 B=5200 117100108100100100100104 ???? =4680(元 /㎡ ) 比準(zhǔn)價(jià)格 C=4500 100100103100100100100109 ???? =4762(元 /㎡ ) 由 上述可知：利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算該估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。 搜索有關(guān)成本、費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料 估算重新構(gòu)件價(jià)格 估算重新構(gòu)件價(jià)格 估算重新構(gòu)件價(jià)格 16 成本分析表 表 101 1 土地取得成本 (含手續(xù)費(fèi)，費(fèi)率 %) *[()*5]*(1+%)= 按照 2600元每平方米土地 2 開(kāi)發(fā)成本（即直接成本） ++20612.16+= 前期工程費(fèi) *10%= 按照建安工程費(fèi)的 10% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) *(*5)=9*121248= 按照 190元每建筑平方米 建筑安裝工程費(fèi) *（ *5）= 按照 1700元每建筑平方米 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) *(*5)=9*121248= 按照 190元每建筑平方米 3 管理費(fèi)用 (+)*5%= 按照“ 1”和“ 2”的 5%左右 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用（這里指投資利息） *（ *5）*%= 取銷(xiāo)售收入的 % 5 銷(xiāo)售費(fèi)用 *(*5)*%= 取銷(xiāo)售收入的 % 6 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) *10%= 取建安費(fèi)用的 10% 7 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) *35%= 按直接成本（開(kāi)發(fā)成本）的 35% 17 則： 該新建房地產(chǎn)的價(jià)格 =+++ + ++ =（萬(wàn)元） 該新建房地產(chǎn)的單價(jià) =(元 ) 市場(chǎng)比較法測(cè)算過(guò)程 （ 1） 市場(chǎng)比較法計(jì)算公式如下： Pd=Pb a b c，其中， Pd—— 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值 。 （ 2） 采用的公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格（新建房地產(chǎn)價(jià)格） =土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 b、具體步驟： ② 、其成本法技術(shù)路線和具體步驟如下： a、成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，以建造（開(kāi)發(fā)）該房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用為基礎(chǔ)，再加上利潤(rùn)和稅金。 ① 、其 市場(chǎng)比較法 技術(shù)路線和具體步驟如下： a、技術(shù)路線：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“ 有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要的估價(jià)方法”。 對(duì)于住宅而言，不同的樓層和朝向?qū)ζ滗N(xiāo)售價(jià) 格影響較大，但在此處，由于綜合考慮到多方因素，我們統(tǒng)一對(duì)高層住宅的市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行了修正。 綜上可知， 考慮到該估價(jià)對(duì)象具有一般性 (不考慮裙樓的情況下 )，結(jié)合其自身?xiàng)l件和所處環(huán)境等因素的實(shí)際情況，依據(jù)所調(diào)查的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及平頂山市房地產(chǎn)估價(jià)慣例，估價(jià)采用以下技術(shù)路線處理： 因該工程剛剛完工，正處于交房期，各項(xiàng)費(fèi)用基本成型，周邊類(lèi)似房地產(chǎn)較多，很適合采用成本法和市場(chǎng)比較法，即采用第 5種方法。若差別較大，對(duì)成本法所得值賦以較小權(quán)重。只是過(guò)程也較繁瑣。(設(shè) a1,a2) 若用：基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)土地，用成本法對(duì)建筑物，得價(jià)格 b1,再利用市場(chǎng)比較法對(duì)“土地和建筑物”修正（即對(duì)成交價(jià)格修正）得價(jià)格 b2。若 a1 和 a2差別不大，最終求均值；若差別較大 (一般 a2a1)，則取 a2。 若用：基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)土地，用成本法對(duì)建筑物，得到的結(jié)果和 1 差不多，甚至比 1 更低。 我公司接受王宏院長(zhǎng)委托后對(duì)估價(jià)對(duì)象 金玉花園小區(qū)二期的 1， 2， 3，5， 6這五棟高層住宅進(jìn)行了詳細(xì)的分析。 四、最高最佳使用分析 估價(jià)對(duì)象規(guī)劃及現(xiàn)狀用途為住宅，與其所處區(qū)域的配套設(shè)施功能及物業(yè)自身特點(diǎn)相符，本公司認(rèn)為其按照現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用最為有利。盡管 2021年新國(guó)五條出臺(tái)，對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控， 勢(shì)必也對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。 三、市場(chǎng)背景分析 銷(xiāo)售對(duì)象：適合高、中、低收入人群，尤其中低收入人群。平西湖周邊市政公用設(shè)施齊全，供人們休閑游憩。 該區(qū)位集結(jié)了經(jīng)濟(jì)，政治，文化，醫(yī)療等資源，為人們的生產(chǎn)生活提供便利。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)有坡度較緩的丘陵分布和近 70平方公里的水庫(kù)面積，自然資源豐富，為 新城區(qū)的生態(tài)景觀建設(shè)提供了有利的前提條件。東南 200米即為豪華五星級(jí)酒店“蘊(yùn)海建國(guó)”飯店。面南僅隔長(zhǎng)安大道直對(duì)煙波浩淼平西湖。 居住在金玉小區(qū)， 能充分利用平 頂山新城政務(wù)區(qū)與休閑生態(tài)區(qū)的核心地段，依托城市中心優(yōu)勢(shì)區(qū)位， 通往市區(qū)的公交路線有： 16,26,28,29,66,67路等 ，交通便利。向西通過(guò) 2條公路和鄭石（鄭州至石人山）高速公路與魯山縣和寶豐縣相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新區(qū)起步區(qū)東部 2公里處，通過(guò)此入口向東南 20公