【正文】 XX 樓盤入伙方案》 應(yīng)包括但不限于 以下 內(nèi)容 ： 入伙 時(shí)間及 入伙場地安排 ； 入伙工作 人員安排及職責(zé) 分工 ； 入伙工作目標(biāo)及接待能力要求； 元一集團(tuán) 有限公司 前期物業(yè)管理 制度 19 入伙手續(xù)辦理流程； 入伙準(zhǔn)備工作安排 ； 入伙過程中使用的文件和表格； 接待現(xiàn)場布置要求； 緊急情況處置預(yù)案； 所需 費(fèi)用預(yù)算。 交房小組 的職責(zé)包括但不限于 客戶接待、費(fèi)用收取、物業(yè)驗(yàn)收、鑰匙發(fā)放、咨詢及后勤保障等。 第四條 客戶服務(wù) 中心經(jīng)理 負(fù)責(zé) 組建交房小組 。 委托單位工程 技術(shù) 部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)監(jiān)理公司和施工單位參與 入伙驗(yàn)收 工作。 物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體 編制物業(yè)入伙方案，按計(jì)劃準(zhǔn)備及組織實(shí)施入伙管理工作。 元一集團(tuán) 有限公司 前期物業(yè)管理 制度 18 第六章 入伙管理 第一條 入伙 是 指客戶收到 委托單位發(fā)出的 《入伙通知書》后， 辦理 購置 /租賃 物業(yè)交接手續(xù)的過程。 第十條 物業(yè) 公司 總經(jīng)理須指派 專人跟進(jìn)監(jiān)督 接管驗(yàn)收遺留問題的處理情況； 所有驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問題都 須 在入伙前處理完畢。若工程二次檢驗(yàn)仍不合格或已超過整改期限，驗(yàn)收接管小組須立即向物業(yè)公司總經(jīng)理報(bào)告相關(guān)情況 ； 由物業(yè)公司總經(jīng)理確定處理方案。 工程質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)場工作結(jié)束后，驗(yàn)收接管小組須組織委托單位、施工方召開驗(yàn)收接管工作三方會(huì)議，會(huì)議內(nèi)容包括但不限于以下： 通報(bào)工程質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果及所發(fā)現(xiàn)的全部質(zhì)量問題； 審議在驗(yàn)收接管過程發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問題，并制定解決措施； 確定工程整改期限及復(fù)查時(shí)間； 確定物業(yè)移交時(shí)間。 驗(yàn)收接管小組應(yīng)按照 《前期物業(yè)管理流程操作手冊(cè)》中“物業(yè)驗(yàn)收接管管理”等規(guī)定對(duì)項(xiàng)目的資料及工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。 第九條 驗(yàn)收 接管工作 分成資料驗(yàn)收 及 工程質(zhì)量驗(yàn)收 兩大部分。 驗(yàn)收接管小組成員需嚴(yán)格按照《驗(yàn)收接管方案》開展相關(guān)工作。 第五條 驗(yàn)收 接管 小組 在編制 《驗(yàn)收接管方案 》 前 須與委托單位工程 進(jìn)行溝通 ， 確定驗(yàn)收項(xiàng)目、驗(yàn)收日期及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等驗(yàn)收接管事宜；必要時(shí) ，還 須 到驗(yàn)收接管現(xiàn)場進(jìn)行技術(shù)摸底，與委托單位 溝通相關(guān)技術(shù)事宜。驗(yàn)收接管小組主要由客戶服務(wù) 中心經(jīng)理 ， 客服部、維修組、安全組 及 環(huán)境組 主管，以及委托單位工程部等人員組成。 第三條 物業(yè) 公司 運(yùn)營管理部 分管副總經(jīng)理 負(fù)責(zé)組建驗(yàn)收接管小組 ， 并對(duì)驗(yàn)收接管工作進(jìn)行 管理與 監(jiān)督；驗(yàn)收接管小組負(fù)責(zé)物業(yè)驗(yàn)收接管的具體工作；物業(yè)公司運(yùn)營管理部負(fù)責(zé)為驗(yàn)收接管工作提供指導(dǎo)，重點(diǎn) 關(guān)注驗(yàn)收接管中的共性問題及 可能引起重大投訴的各種質(zhì)量隱患。物業(yè)驗(yàn)收接管可以幫助委托單位及早發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的質(zhì)量問題，減低后期客戶廣泛投訴的風(fēng)險(xiǎn)。 客戶服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)落實(shí)組建工作計(jì)劃， 并向物業(yè)公司 運(yùn)營管理部 分管副總經(jīng)理 匯報(bào)組建工作進(jìn)度 ；物業(yè)公司總經(jīng)理、運(yùn)營管理部 分管副總經(jīng)理 負(fù)責(zé)對(duì)組建工作的進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，并督促各職能部門按組建工作計(jì)劃的要求協(xié)助完成組建工作。 客戶服務(wù)中心組建工作計(jì)劃應(yīng)至少包括以下部分：組建方案、工作進(jìn)度安排、職責(zé)分工及開辦費(fèi)用測算等。具體組建工作主要包括但不限于以下： 客戶服務(wù)中心 的 機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制、崗位職責(zé)及任職資格要求； 人員招聘、培訓(xùn)； 服務(wù)程序 /規(guī)程的制訂； 辦公物資及作業(yè)工具 的 采購； 驗(yàn)收接管及 項(xiàng)目入伙前的相關(guān)準(zhǔn)備工作等。 項(xiàng)目驗(yàn)收接管前 1 個(gè)月 ， 客戶服務(wù)中心經(jīng)理及主管 正式到位。 第三條 物業(yè)公司 運(yùn)營管理部副總經(jīng)理 負(fù)責(zé) 客戶服務(wù)中心經(jīng)理 、 客服部、維修組、安全組及環(huán)境組主管 的招聘工作。 元一集團(tuán) 有限公司 前期物業(yè)管理 制度 13 第 四 章 客戶服務(wù)中心組建 第一條 物業(yè)公司運(yùn)營管理部 分管副總經(jīng)理 負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心 的組建與監(jiān)督工作 ，運(yùn)營管理部、人力資源部參與完成相關(guān)組建工作。 物業(yè)公司 向業(yè)主委員會(huì) 提交書面的物業(yè)管理方案或其它形式的物業(yè)服務(wù)策劃文案前，應(yīng)報(bào)運(yùn)營管理部 分管副總經(jīng)理 、總經(jīng)理 審批 。 第九條 業(yè)主委員會(huì) 成立后， 物業(yè) 公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》 ；合同期滿時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)于期滿前 1 個(gè)月完成合同續(xù)簽工作。每日結(jié)束后，負(fù)責(zé) 銷售 現(xiàn)場簽約的工作人員需更新《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂臺(tái)賬》，并發(fā)送至物業(yè)公司運(yùn)營管理部 經(jīng)理。 《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》 中所涉及的所有物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均須經(jīng)過 物業(yè)公司財(cái)務(wù)總監(jiān) 、 運(yùn)營管理部 分管副總經(jīng)理 及總經(jīng)理 審批；物業(yè)收費(fèi)的定價(jià)與審批流程詳見《物業(yè)收費(fèi)管理流程操作手冊(cè)》。 物業(yè)公司運(yùn)營管理部 負(fù)責(zé)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》 的擬定 與 公示； 并 負(fù)責(zé)在 房產(chǎn) 銷售 階段 ， 在 委托單位與客戶簽訂《商品房買賣合同》的 同時(shí)， 與客戶簽訂 《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》 。 物業(yè)公司運(yùn)營管理部負(fù)責(zé) 審核 、 監(jiān)督 委托單位在 推廣廣告 中 關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 的宣傳 ， 若發(fā)現(xiàn) 損害物業(yè)公司利益的 推廣 行為 ，必須及時(shí)上報(bào)運(yùn)營管理部 分管副總經(jīng)理 ，并 與委托單位 進(jìn)行 交涉。 第八條 銷售階段前期介入的主要工作內(nèi)容包括在房產(chǎn)銷售準(zhǔn)備階段，向委托單位提供 物業(yè)服務(wù)的營銷推廣 建議及物業(yè)服務(wù)知識(shí)培訓(xùn)等；在房產(chǎn)銷售過程，向委托單位提供協(xié)助和支持，包括 配合 實(shí)施 促銷活動(dòng) 、維持銷售現(xiàn)場秩序，以及銷售中心、樣板間的 日常管理 等?，F(xiàn)場檢查結(jié)束后，檢查人員需根據(jù)檢查結(jié)果編寫 《建設(shè)施工階段巡查報(bào)告》 ，經(jīng)運(yùn)營管理部 分管副總經(jīng)理 審批后，發(fā)送至物業(yè)公司總經(jīng)理及委托單位 總經(jīng)理 以作參考 。 元一集團(tuán) 有限公司 前期物業(yè)管理 制度 11 物業(yè)公司運(yùn)營管理部須 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定《建 設(shè)施工階段前期介入工作手冊(cè)》，明確施工階段的工作計(jì)劃、人員分工及操作程序等。 在委 托單位 綜合管線出圖后，物業(yè)公司 運(yùn)營管理部 應(yīng) 參與 委托單位的 綜合管線評(píng)審 會(huì)議，并于會(huì)后 3 天內(nèi)提交 《綜合管線建議書》 ； 如未能參與綜合管線評(píng)審 ，則 由運(yùn)營管理部負(fù)責(zé)向委托單位研發(fā)設(shè)計(jì)部獲取各類綜合管線圖 以進(jìn)行物業(yè)公司內(nèi)部評(píng)審 ， 評(píng)審結(jié)束后，向委托單位提交《綜合管線建議書》 并跟進(jìn)落實(shí)情況。 第六條 對(duì)于集團(tuán)外的物業(yè)項(xiàng)目， 規(guī)劃 設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段前期介入的主要工作包括： 物業(yè)公司 運(yùn)營管理部 應(yīng)在 與委托單位簽訂 《前期物業(yè)服務(wù)委托合同 》 后 7 日內(nèi) ，向委托單位 獲取相關(guān)資料 ， 包括 該項(xiàng)目 獲得《預(yù)售許可證》前所有 相關(guān) 的 審批文件 及 設(shè)計(jì)圖紙 等 。 運(yùn)營管理部 負(fù)責(zé)跟進(jìn) 委托單位 設(shè)計(jì) 圖紙 修改 及 出圖 的 情況 。 若委托單位未召開綜合管線評(píng)審會(huì) ， 則由 物業(yè)公司運(yùn)營管理部經(jīng)理 負(fù)責(zé)向委托單位研發(fā)設(shè)計(jì) 部獲取各類綜合管線圖，并進(jìn)行物業(yè)公司內(nèi)部評(píng)審。 元一集團(tuán) 有限公司 前期物業(yè)管理 制度 10 《綜合管線建議書》 物業(yè)公司運(yùn)營管理部應(yīng)參加集團(tuán)委托單位綜合管線評(píng)審會(huì) ； 并在評(píng)審會(huì)結(jié)束后3 天 內(nèi)向 委托單位研發(fā)設(shè)計(jì)部 提交《綜合管線建議書》 。 運(yùn)營管理部 負(fù)責(zé)跟進(jìn) 委托單位 設(shè)計(jì) 圖紙 修改 及 出圖 的 情況。 《施工圖建議書》 應(yīng)考慮的因素包括但不限于以下： （ 1） 屋面、衛(wèi)生間 /廚房等 所用 防水材料的選擇； （ 2） 門、窗的材質(zhì)； （ 3） 屋面及管道井檢修口的位置及尺寸； （ 4） 地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求； （ 5） 空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集； （ 6） 煙道、排氣道的位置； （ 7） 廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。 《施工圖建議書》 應(yīng) 從方便客戶生活，降低日 后物業(yè)管理成本等角度提出建設(shè)性意見。 《施工圖建議書》 物業(yè)公司運(yùn)營管理部應(yīng)參加 集團(tuán)委托單位 各階段 的 施工圖會(huì)審會(huì)議 ；并在 會(huì)審會(huì)議結(jié)束后 3 天 內(nèi)向 委托單位研發(fā)設(shè)計(jì)部 提交《施工圖建議書》 。 《規(guī)劃方案、擴(kuò)初建議書》 物業(yè)公司運(yùn)營管理部應(yīng)參加集團(tuán)委托單位各階段規(guī)劃方案、 擴(kuò)初 匯報(bào)會(huì)；并在會(huì)議結(jié)束后 3 天 內(nèi) 向委托單位研發(fā)設(shè)計(jì)部提交《規(guī)劃方案、擴(kuò)初建議書》。 （ 3） 綠化與景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的功能及經(jīng)濟(jì)性； （ 4） 配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布； （ 5） 物業(yè)管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規(guī)要求； （ 6） 戶型的平面設(shè)計(jì)是否合理； （ 7） 建筑外立面的設(shè)計(jì)是否留下治安隱患 等 。 《規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書》 需 從 客戶使用需求及物業(yè)管理需求 等角度提出建設(shè)性意見 ，元一集團(tuán) 有限公司 前期物業(yè)管理 制度 8 應(yīng) 考慮的因素包括但不限于以下： （ 1） 物業(yè) 整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作； （ 2） 在滿足消防要求等房地產(chǎn)相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日