【正文】 物業(yè)租賃管理模式 1）包租轉租： 物業(yè)管理企業(yè)包租后轉租或零星出租， 承擔 市場風險 ，獲得管理費用 和 批零差價（風險補償） ； 2）出 租代理： 物業(yè)管理企業(yè)負責租賃及管理，業(yè)主承擔市場風險 ，物業(yè)管理企業(yè)獲得 傭金 和管理費用； 3） 委托管理： 業(yè)主負責租賃事務 ，承擔市場風險，物業(yè)管理企業(yè)僅收取管理費用。 *轉租是附屬于出租的非獨立的活動 ！ 特點 1）使用權轉移，所有權不變； 2）標的物是作為特定物的房屋 —— 不同于其他商品同類可替代的屬性； 3）經濟要式契約關系 —— 要式合同、書面形式、登記備案 4）房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止 —— 帶租約的物業(yè)轉讓 5）租賃雙方必須符合法律規(guī)定的責任人 —— 單位租賃城市私房 ？ 物業(yè)租賃分類 1）按房屋所有權不同：公房 ； 2）按租賃期限劃分： 定期 —— 明確起止日期 自動延期 —— 周期性租賃，自動順延每個周期，直到某方提出中止合約， 一方死亡不能 自動失效 意愿租賃 —— 使用權期限不確定， 可隨時中止 ，死亡即刻結束。 。 —— 重要 編制物業(yè)經營管理 計劃的基礎工作 1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 2）房地產市場分析 3）鄰里分析 4）物業(yè)現(xiàn)狀分析 5）業(yè)主目標 物業(yè)管理計劃的主要內容 1）建筑物管理計劃（維護標準、管理策略、檢查計劃、公共設施服務） 2）租賃計劃（租金方案、出租策略） 3）財務收支計劃（預算是經營計劃的核心，最受業(yè)主關心） 4）運行業(yè)績評估及與業(yè)主溝通計劃 竣工房屋價值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算，包括如下哪些內容：（ ） A 房屋本身的建筑價值 B 水、電、衛(wèi)等附屬工程建筑價值 E 電梯購置費用 政府干預房地產市場的手段很多，一般而言包括（ ） A 金融政策 B 住房政策 C 土地供應政策 24 D 稅收政策 E 地價政策 房地產產品供應不容于普通商品，如下論斷正確的是（ ） B 房地產需求決定房地產供給 易出現(xiàn)高度壟斷性，從而導致房地產市場供給主體競爭不充分。 計劃的用途 1）指導物業(yè)管理具體行動 2）記載 物業(yè)管理計劃的目標、前提與制約因素 3）加載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的過程 4）幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認識 5）便于明確物業(yè)管理服務的工作內容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題 6）測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進行相關的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經營管理活動的績效。 3）相關因素分析：居住物業(yè)（供求狀況、價格水平、滿意程度、對未來的希望）；寫字樓（交通、周邊環(huán)境、商業(yè)設施、物業(yè)特征）；零售物業(yè)（流動人口和常住人口、購買力水平、服務半徑、競爭狀況）；工業(yè)倉儲物業(yè)。 房地產市場分析的內容 —— 重要 1）宏觀因素分析：國家和地方的經濟特性；物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設情況。 2）干預手段： 土地供應政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、租金和價格控制 。 4）價格特征： 區(qū)位影響大；長期波動向上；個別因素影響明顯。 3）市場交易量指標：銷售量、出租量、吸納量、 吸納率 、吸納周期、預售面積、房地產價格指數(shù)、房地產價格、租金。 市場細分 1）按地域分： 地區(qū)、城市、城市內不同區(qū)域； 2）按用途分：居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊物業(yè)和土地市場； 3）按存量增量分：一（土地使用權出讓）二（土地轉讓，新建商品房租售）三（存量房地產交易）級；土地一二級、房屋一二級市場； 4）交易形式：買賣、租賃、抵押、保險； 5）按目標市場細分：從營銷角度設定營銷層次。 供給 —— 其他條件不變時，與價格成正比 影響因素：開發(fā)成本 +、政策變化、預期。 影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素： 社會、經濟、政策。 A 投資風險補償 B 流動性缺乏補償 C 管理負債補償 D 投資帶來的優(yōu)惠 19 第五章 房地產市場與市場分析 一、房地產市場 —— 課堂掌握 從事房地產交易（買賣、租賃、抵押、典當）的場所、途徑和形式（有形或無形）。 A. ???? B. ???? C ???? D. ???? 在成本估價法中，造成建筑物折舊的原因包括（ ）。 B 3325 建立價格可比基礎包括多個方面，下列說法正確的是（ ）。 P112113 例題 注意書本上五角星處 。 3）步驟： 搜集相似資料－預測收益－求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)－選擇適宜的收益法公式計算出收益價格。 收益法 1）權益資本化法、還原法：是預測估價對象的未來收益，然后用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉化為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 物質折舊 （磨損老化） 、功能折舊 （技術進步） 、經濟折舊 （外在性和市場因素） 。 4） 物業(yè)價格構成：土地取得成本（購買、拆遷、征地）、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤。 P100101 樓層價格調整 成本法 1）含義：物業(yè)價格＝重新購建價格－ 折舊 2）使用對象 ：新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或計劃開發(fā)建 17 設的物業(yè)， 特別適用 于： 既無收益又很少發(fā)生交易的 物業(yè)估價。 2）適用對象：具有 交易性 的物業(yè) （ 不適用于很少發(fā)生交易的物業(yè) ）； 3）步驟： Ⅰ 搜集交易實例－ 物業(yè)、交易方、價格、付款方式、交易情況； Ⅱ 選取可比實例－ 類似、時間接近、交易類型相符、價格可修整； Ⅲ 對可比實例成交價格進行處理－ 統(tǒng)一 付款方式、單價、貨幣、面積； Ⅳ 求取比準價格 ：交易情況調整；日期調整；物業(yè)狀況調整 。 ，是可以通過理論分析，精確推斷的。 16 B 同一因素，對于同一宗物業(yè)價格的影響，站在不同角度，不同時點，得出的影響結論有時也不同。 D 前者所采用的凈收益一般是扣除所得稅后的稅后凈收益；后者所采用的凈收益通常不扣除所得稅。 B 假設前提不同，前者假設被估對象在特定投資方式下，而后者則假設在市場最優(yōu)使用用途下。 D 帳面價值隨著時間的流逝而不斷減少。 。 市場、政府指導、政府定價 原始價值、帳面價值、市場價值 —— 物業(yè)常出現(xiàn)市場價值遠超原始價值的情況 *p87 疑有錯 1 房地產的總價格（ ）反映房地產價格水平。 3） 理論價格：長期均衡，市場價格圍繞其波動。 土地成交價按交易方式分為：出讓、招標、拍賣、掛牌、協(xié)議成交價。 同一物業(yè)對于不同投資人來說，其投資價值不同的區(qū)別來自投資人自 14 身的區(qū)別，當主觀評定之投資價值大于市場價格時，買進，反之反是。 以下屬于非收益性物業(yè)的有（ ） C 古塔 E 軍隊辦公樓 二、收益性物業(yè)價值和價格 —— 重要 使用價值 投資 價值 1）投資價值：某個 特定的 投資者基于 個人的 需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。 *有租約限制的物業(yè)或附帶有租約的物業(yè)，已出租物業(yè)的價值評估 —— 租賃物在租賃起見發(fā)生所有權變動，不影響租賃合同的效力 價格：有用、稀缺 、有支付能力的需求 —— 空氣、鉆石。 財務評價指標 —— 盈利能力 靜態(tài)指標 —— 時間價值 凈現(xiàn)值：未來 凈 現(xiàn)金流按 基準收益 率 折為 現(xiàn)值 ； 財務內部收益率：將未來凈現(xiàn)金流 折成零現(xiàn)值 的收益率； 動態(tài)回收期：累計凈現(xiàn)值等于零的時期。 2）動態(tài)計算方法 1)1( )1()1()1(m i n 1 ?? ???????? ????? ?? nnnj nnjjn i iiiLiCPAC 即：現(xiàn)值乘以等額序列資金回收系數(shù)最小化。 經濟壽命的確定 1）靜態(tài)計算方法： dnCnddn nLPdCnn LPACnj jnnj jnn?????????? 1111m i n 運營費用 （遞增） 與年等額資產恢復成本 （遞減） 之間的消長關系。 3）補償 局部 補償：有形磨損－修理；無形磨損－現(xiàn)代化改造； 完全補償：更換 新設備。 4） 等額序列支付的終值系數(shù)： ii n 1)1( ?? 5） 等額序列支付儲存基金系數(shù)：1)1( ?? nii 6）等差序列現(xiàn)值系數(shù)： ?????? ??? ??nnninii ii )1()1( 1)1(1 7）等差序列年費用系數(shù)： ?????? ??? 1)1(1 nini 8）等比序列現(xiàn)值系數(shù)：???????? ?????? ????nissi 1111 9）等比序列年費用系數(shù)： ?????? ?? ???? 1)1( 1)1(1nnissi i **推導及證明見紙質筆記 復利系數(shù)的應用 例題見 p5551 三、設備更新中的經濟分析 磨損及補償 1）有形磨損 第一類有形磨損： 外力 ，實體磨損、變形或損壞； 第二類有形磨損： 自然力 所致 —— “戶樞不蠹” 。 復利計算公式 1）一次支付終值系數(shù)： ni)1(? ，現(xiàn)值系數(shù)： ni ??)1( ； 2） 等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)：nn iii )1(1)1( ???—— 未來定期等額收入折 10 算為現(xiàn)值的轉化比率。 9）稅金 經營稅金及附加：營業(yè)稅（銷售或出租收入 5％）、城市維護建設稅（營業(yè)稅 7％）、教育費附加（營業(yè)稅 3％），簡稱兩稅一費 —— 注意稅基； 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產 稅：占用國土和擁有房產所需繳納的稅收，在所得稅前列支。 房地產置業(yè)投資的現(xiàn)金流 — — 重要 1） 潛在毛租金收入：租金水平乘以 可租面積 ； 2） 空置和收租損失：空置 未出租 或出租 未收到 租金； 3） 其他收入：物業(yè)中的收費設施收入（注：專業(yè)代理機構或依法律程序催繳拖欠租金所獲收入也列入其中）； 4） 有 效毛收入： 1－ 2+3 ； 5）運營費用：抵押貸款還本付息以外發(fā)生的所有費用； 6）凈運營收益： 4－ 5； 7）抵押貸款還本付息：來自物業(yè)營運收益（以房養(yǎng)房），不屬于運營費用，本金逐漸轉變未業(yè)主對物業(yè)擁有的權益價值，本金部分須納入 9 稅基。常用現(xiàn)金流量圖來簡練的表示。 古北、靜安 不同類型房地產投資對區(qū)位的要求 1）居住物業(yè)：市政公用和公建配套設施、公共交通、環(huán)境、居民； 2）寫字樓：商業(yè)設施聚集程度、周邊環(huán)境、交通； 3）零售商業(yè)物業(yè)：潛在目標市場規(guī)模、交通； 4）工業(yè)物業(yè)：交通、能源供應。 2）個別 （非系統(tǒng)） 風險：預期收入、經營費用、資本價值波動、機會成本。 風險的測度：期望與方差 具體到房地產投資風險： 各種 可能的收益 結果 及各自發(fā) 生的可能性 大小 ，由此得知預期收益的高低，及預期收益的變動性 大小 。 房地產投資的利弊 利：高收益 （相對其他投資） 、稅收抵扣 （僅利息部分真正抵扣） 、可抵押 （杠桿投資） 、提升資信等級 （銀行一般自有物業(yè)） 、抵消通脹影響； 弊：流動性差、投資規(guī)模大、回收期長、需專門知識和經驗。 2）間接投資：股票、債券、房地產投資信托基金、房地產抵押支持證券 —— 依據(jù)金融關系不同，收益性質各有出入 。 5 第二章 房地產投資及其區(qū)位選擇 一、房地產投資 概念：是指以獲得未來的 房地產資產收益或增值 為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或實物， 直接或間接 的從事或參與房地產開發(fā)經營活動的經濟行為。 戰(zhàn)略性工作 確定戰(zhàn)略，明確標準，搜集信息，決策分析（預期收益 ），資產組合（可行集、有效集與最優(yōu)組合） 常規(guī)性工作 日常維修與維護、未來維修和維護、設施設備管理、物業(yè)保險管理。 管理的目標 ： 實現(xiàn)業(yè)主各期 凈收益最大化 基礎上，保持和提高物業(yè)的市場 價值以及 未來 發(fā)展?jié)摿Α? 4）工業(yè)物業(yè)：開發(fā)區(qū)、園區(qū)，注重交通與能源供應。 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 目 錄 第一章 物業(yè)經營管理概述 ........................................................................................................................3 一、概念 .....................................................................................................................................................3 二、物業(yè)經營管理的層次與