【正文】 時(shí)更換； —— 每月一次對(duì)泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢查 ，保持清潔完好，并保持 98%以上的亮燈率； —— 每天一次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時(shí)處置，保證運(yùn)行安全、正常。做成功物業(yè)管 理人！』 第 17 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 安全閥自動(dòng)排氣一次； —— 每月一次對(duì)油氣管路過濾器進(jìn)行清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次；應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)鍋爐運(yùn)行進(jìn)行管理，做好鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)督、管理、工作記錄； —— 檢測(cè)水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于 3 毫克 /升； —— 鍋爐安全附件及儀表齊備，動(dòng)作可靠； —— 各種證書 齊備，操作人員持證上崗； —— 在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)； —— 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏； —— 蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在 20％之內(nèi)。 鍋爐系統(tǒng) 蒸汽鍋爐 每年一次應(yīng)接受行政主管部門指定的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)行安全檢測(cè)，并對(duì)鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測(cè)。 空調(diào)系統(tǒng) —— 對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行； —— 定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄； —— 定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 液壓升降設(shè)備 —— 升降平臺(tái)應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，安全裝置完好； —— 升降設(shè)備本體運(yùn)行平穩(wěn)，各類儀表指示準(zhǔn)確，安全裝置完好。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄； —— 應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。 高空作業(yè)設(shè)備 —— 設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行； —— 設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松I廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔； —— 電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行； —— 應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄； —— 電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場(chǎng)修理。做成功物業(yè)管 理人！』 第 14 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常； —— 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)； —— 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層的防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)； —— 消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)當(dāng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定的程序下降，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)； —— 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放 建筑內(nèi)的所有門禁裝置，保證疏散門的暢通； —— 數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔； —— 末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常； —— 中央聯(lián)動(dòng)裝置工作正常、顯示正確； —— 消防滅火設(shè)施應(yīng)處于良好的待命狀態(tài)，二氧化碳滅火裝置應(yīng)每季進(jìn)行信號(hào)測(cè)試與壓力狀態(tài)檢查，清水泡沫滅火裝置應(yīng)每年檢測(cè)一次； —— 消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證工作站工作正常、整潔； —— 消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好； —— 消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注潤滑油并做放水檢查一次 。 消防報(bào)警與滅火系統(tǒng) 應(yīng)對(duì)各項(xiàng)消防設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)行正常： —— 火災(zāi)探測(cè)器定期進(jìn)行實(shí)效模擬試驗(yàn)，探測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗，及時(shí)更換失效的器件； —— 每年應(yīng)進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)，檢測(cè)各類消防系統(tǒng)各類運(yùn)行參數(shù)和狀況并作記錄； —— 當(dāng)被檢測(cè)探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈； —— 操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動(dòng)作顯示； —— 火災(zāi)時(shí)應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)； —— 報(bào)警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲、光信號(hào)； —— 故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位； —— 火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)； —— 電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用 電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)； —— 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號(hào)。做成功物業(yè)管 理人！』 第 13 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 門禁系統(tǒng) —— 工作站工作正常、整潔； —— 服務(wù)器工作正常、整潔； —— 讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常； —— 電子門鎖工作正常。 車庫管理系統(tǒng) —— 工作站工作正常、整潔； —— 服務(wù)器工作正常、整潔； —— 取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常； —— 柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常； —— 收費(fèi)站工作正常、整潔。 周界報(bào)警系統(tǒng) —— 工作站工作正常 、整潔； —— 紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。 安全防范系統(tǒng) 中央監(jiān)控系統(tǒng) —— 攝像機(jī)安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔； —— 畫面分割器工作正常、整潔； —— 錄入設(shè)備工作正常、整潔； —— 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔； —— 矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識(shí)清楚； —— 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持 7 天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 廣播與背景音響系統(tǒng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng) 程控交換機(jī) —— 程控交換機(jī)（ PABX）數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊； —— 維護(hù)終端工作正常、整潔； —— 計(jì)費(fèi)系 統(tǒng)工作正常、整潔； —— 話務(wù)臺(tái)工作正常、話音清晰、整潔； —— 電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無損； —— 語音信箱工作正常、整潔、接線正確。 應(yīng)急供電系統(tǒng) —— 按規(guī)定的周期對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好； —— 定期啟動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組），確保隨時(shí)應(yīng)急啟用； —— 發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類表計(jì)顯示正常； —— 自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常； —— 定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效 待命狀態(tài)； —— 定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的緊急處理措施； —— 按照規(guī)定的周期進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗(yàn)，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告； —— 按照規(guī)定的周期對(duì)變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄； —— 高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確； —— 高（低）壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常； —— 變（配 ）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鼍o急情況時(shí)，宜采取必要的緊急處理措施。 巡檢 每年應(yīng)定期對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行依次全面檢查。做成功物業(yè)管 理人！』 第 10 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 檢查與沉降測(cè)試，檢查中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)修繕； —— 不同房屋結(jié)構(gòu)的檢查周期（見表 1）。 裝 修管理 按照本標(biāo)準(zhǔn) 的要求和 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 、 DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)要求執(zhí)行。 延伸管理服務(wù) 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)顧客的需求，開展力所能及的延伸服務(wù)，如租賃服務(wù)、室內(nèi)綠化布置、票務(wù)服務(wù)等。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí) 主管部門處理；辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個(gè)工作日； —— 顧客直接向上級(jí)主管部門的投訴或者上級(jí)部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料，協(xié)助上級(jí)部門做好相應(yīng)工作； —— 向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，協(xié)助公安部門處理； —— 涉及依法裁決的投訴，應(yīng)按法律程序處理。做成功物業(yè)管 理人！』 第 9 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 顧客投訴應(yīng)分下列情況處理： —— 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。如制止無效，報(bào)告業(yè)主和有關(guān)部門處理。 辦公區(qū)的晝間噪聲控制應(yīng)執(zhí)行 GB 3096 中的四類標(biāo)準(zhǔn)限值。 裝修管理服務(wù) 制訂辦公樓裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度并在顧客申請(qǐng)裝修時(shí)告知。 收到專業(yè)服務(wù)單位挑線通知后，及時(shí)安排工程部門進(jìn)行施工，并確保一個(gè)工作日內(nèi)開通。 通訊設(shè)施安裝服務(wù) 確保收到顧客需求信息后一個(gè)工作日內(nèi)，聯(lián)系好專業(yè)服務(wù)單位為顧客申請(qǐng)通訊設(shè)施的安裝。 報(bào)修接待服務(wù) 當(dāng)顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目宜當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。 大堂服務(wù) 大堂服務(wù)人員應(yīng)注意維護(hù)大堂的整潔、有序和安全，向顧客提供關(guān)于周邊交通、景點(diǎn)和辦公樓內(nèi)部各服務(wù)功能的咨詢。做成功物業(yè)管 理人！』 第 8 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 接待原則 顧客接待應(yīng)遵循 “ 公開辦事制度、公開辦事紀(jì)律、公開服務(wù)項(xiàng)目、公 開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn) ”的原則。 物業(yè)檔案管理 有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括： 物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案； 辦公樓及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)； 設(shè)備管理檔案； 顧客資料檔案； 日常管理檔案。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、延伸服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算。 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害、 事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)的綠地和室內(nèi)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保持辦公樓整體的景觀效果。 辦公樓 物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)為辦公樓提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)和安全服務(wù)，維護(hù)辦公樓的人員、財(cái)產(chǎn)和建筑物的安