【正文】 。 “ 豪布斯卡 ” （ HOPSCA） 這個(gè)概念，因概念本身就具有新聞性，則可建議媒體在地產(chǎn)版快對(duì)這個(gè)概念進(jìn)行炒做，從概念的推導(dǎo)，到概念的支撐；從概念的內(nèi)涵，到概念的外延；從概念的提出，到概念對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的巨大影響力進(jìn)行逐步描述。 六、 項(xiàng) 目商業(yè)街的整合包裝與推廣 （一）、項(xiàng)目商業(yè)街 推廣思路： ，用新聞對(duì)本項(xiàng)目的地段與地理位置的特征進(jìn)行定性規(guī)劃，用新聞在市場(chǎng)中的客觀性與公正性，來對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域位置前景進(jìn)行規(guī)劃描述，將能有效增加公眾的可信度。 ※ 從市場(chǎng)因數(shù)考慮，本項(xiàng)目商業(yè)預(yù)計(jì)在 06年中旬銷售 ，價(jià)格會(huì) ，修正后的銷售價(jià)格在 元 /平米左右。每次升幅不宜過大，否則將對(duì)后期招商形成價(jià)格壓力。 ，建議首期平均租價(jià) 26—— 28元 /月 m2。 ◆依據(jù)引進(jìn)商家的情況，以及商家的租金情況與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)銷售價(jià)格，確定商場(chǎng)物業(yè)的租售價(jià)格， 15 ◆對(duì)主力商家根據(jù)其租用面積（ 1000 平米以上）實(shí)行低租金并根據(jù)具體情況實(shí)行一定年限不增加租金增調(diào)部分的費(fèi)用。 具體使用注意事項(xiàng) ：此策略在宣傳推廣過程中，作為本項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一在廣告上亮相，而不作為主推銷售策略，當(dāng)銷售形式十分利好時(shí)，此策略將不在公示， 具體操作 ：在與客戶簽定正式買賣合同時(shí)，與一次性付款的業(yè)主和按揭期在 5年之內(nèi)的購鋪客戶同時(shí)簽定車位贈(zèng)送年限協(xié)議書，同時(shí)將協(xié)議書交到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，發(fā)展商同時(shí)為此提供相應(yīng)的擔(dān)保（后面的這個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)展商也可以省略，如果為了確保公信力與策略的權(quán)威性，則需要加上后面這個(gè)環(huán)節(jié)）。 適用范圍 ：從產(chǎn)品與市場(chǎng)的角度，本策略實(shí)質(zhì)是一個(gè)升值保值策略的一種形式，主要適用于價(jià)值處于上升期的物業(yè)，本項(xiàng)目正是這種不斷上升型物業(yè)。 14 ※ 由于集約性商業(yè)分零銷售一是在技術(shù)上難度較大，容易形成較多的死角，這樣減少整個(gè)項(xiàng)目的總體價(jià)值，二是商場(chǎng)分零銷售后，經(jīng)營十分困難，這將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目其他區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營，將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)地位形成較大的沖擊，在此情況下，應(yīng)將集約性商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，使其先對(duì)大型主力店、大型加盟連鎖店等大商家招租，就能有效避免上訴情況，從而起到既確保本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益，又 保障項(xiàng)目良好的社會(huì)口碑與美譽(yù)度。 ⑷ .競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)物業(yè)價(jià)格情況 龍湖水晶酈城、龍溪百桂坊、財(cái)富中心都是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，其租金與售價(jià)走勢(shì)將直接影響項(xiàng)目的招商成敗。 ⑵ . 商業(yè)物業(yè)投資方式（一般為大型投資商鋪和散戶投資商鋪） 由于項(xiàng)目商鋪分割面積大，適宜采用大型投資商鋪，而大型投資商鋪一般租金較優(yōu)惠。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過時(shí)，將使項(xiàng)目的銷售陷入困境。 ⑸ .公用分?jǐn)偯娣e 一般商鋪的公攤面積占建筑面積的３０％－４０％，因此公攤面積越少越能吸引投資者 ⑹ .返租承諾 ⑺ .貸款風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。 ● 北面緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園，所以配套有辦 事處、培訓(xùn)中心、金融網(wǎng)點(diǎn) ● 北面配置汽車類系列性服務(wù)，在服務(wù)酒店商務(wù)辦公的同時(shí)也在提升北面街區(qū)商業(yè)的附加值。 ※ 北面：規(guī)劃為酒店商務(wù)辦公、商務(wù)休閑及配套專區(qū)，主要有 24 小時(shí)金融服務(wù)中心、 24 小時(shí)商務(wù)專車服務(wù)中心（汽車出租、汽車美容、汽車配件、汽車展示） 早點(diǎn)（早餐）服務(wù)店、晚點(diǎn)（夜消）服務(wù)店、辦公家什、辦公器材、健身中心、中等經(jīng)營類公司辦事處、專業(yè) 培訓(xùn)中心 等。 ● 西面考慮與龍湖水晶酈城的業(yè)態(tài)對(duì)接，以增加商業(yè)街的人氣。同時(shí)輔助引進(jìn)相當(dāng)規(guī)模的洗腳城（二樓）、桑那按摩中心（二樓），以增加餐飲的服務(wù)配套需要。 ● 片區(qū)消費(fèi)客群文化品位、身份都較高，所以精品 +文化 +運(yùn)動(dòng) +音樂類消費(fèi)商業(yè)服務(wù)必須保持高品質(zhì)。 11 ● 大型超市對(duì)店面選擇嚴(yán)格，特別是徑深和跨度，因此南面設(shè)超市需拿一部分車庫面積出來，以彌補(bǔ)鋪面徑深的不 足（超市徑深至少 40 米以上適宜） ※ 東面：規(guī)劃為綜合性娛樂中心（如 餐廳、酒吧、 Disco、卡拉 OK 及私人會(huì)所的復(fù)合體）、 SPA、美容 美發(fā)研修中心、纖體會(huì)館、酒吧、音樂餐廳、精品家飾、健身理療會(huì)所、咖啡廳（上島咖啡）、西式糕點(diǎn)（如荷蘭屋）、運(yùn)動(dòng)休閑物品專賣、體育運(yùn)動(dòng)俱樂部、藝術(shù)茶吧、耍吧等 說明： ● 東面是整個(gè)社區(qū)的形象面、擁有高級(jí)會(huì)所，相鄰動(dòng)步公園、高檔社區(qū)及政府機(jī)構(gòu)等，因此需要綜合性休閑娛樂業(yè)態(tài)作支撐，同時(shí)東北面有四星級(jí)商務(wù)酒店配套，西式餐飲及高品質(zhì)健身中心也能進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)銜接。同時(shí)周邊零售店也應(yīng)具有相應(yīng)的檔次與格調(diào)，以不破壞整個(gè)小區(qū)商業(yè)的氛圍與環(huán)境。 ※ 南面：規(guī)劃為大型超市、銀行、品牌藥店、中高檔洗浴中心（二樓）、知名房屋中介店、通信服務(wù)中心、中式茶樓、醫(yī)療診所、 藥膳 料理 及其它社區(qū)服務(wù)配套 說明： ● 選擇大型超市作主力店（ 2020—— 5000 平米），為南面 街區(qū)的商軸核心，容易產(chǎn)生人流車流的聚集效應(yīng)，帶來更多招商契機(jī)。 ※ 建議核心主力店應(yīng)安排在商業(yè)街盡端位置，通過主力店的“磁極效應(yīng)”，在設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量引導(dǎo)購買者能經(jīng)過所有門店的門口； ※ 半主力店或?qū)Ｙu店的位置可考慮安排在主要人流路線（如商業(yè)街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點(diǎn)上，形成次級(jí)人流，與主要人流形成交叉，吸引購物者穿行整個(gè)商業(yè)街； ※ 其 它休閑娛樂配套及商務(wù)休閑功能店，作為重要功能補(bǔ)充，可將其安置于商業(yè)街中相對(duì)獨(dú)立的位置，減緩消費(fèi)者游覽過程中的疲勞穿行。 10 （ 3） 布局建議 ※ 以 幾家主力店為主，多家半力店、專營店、餐飲娛樂休閑及商務(wù)休閑功能配套店為輔的商家組合特點(diǎn)。力求業(yè)態(tài)有特色性、均好性。特色商業(yè)薈萃、條塊清晰、功能齊全、方便顧客。 ※ 社區(qū)內(nèi)外生態(tài)環(huán)境、社區(qū)自身物業(yè)的配套規(guī)劃需要文化 +品位的商業(yè) ※ 項(xiàng)目商業(yè)街所屬 資源配套與國外 HOPSCA 豪布斯卡商業(yè)定位相似，所以要求功能上強(qiáng)調(diào)復(fù)合和互補(bǔ)性。集中體現(xiàn)復(fù)合商業(yè)街 區(qū)形態(tài)。 ⑵ 定位分訴； ※ 本項(xiàng)目滿足 豪布斯卡（ HOPSCA） 的條件 ● 選址：項(xiàng)目位于重慶北部核心 CBD圈層，享有大面積生態(tài)綠地，且整個(gè)項(xiàng)目的容積率較低，商鋪空間易分割，容易形成復(fù)合性商業(yè)街區(qū)特色 ● 符合 豪布斯卡（ HOPSCA） 的組成元素： 擁有四星級(jí)商 務(wù)酒店、高檔商務(wù)辦公寫字樓（緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園）、生態(tài)公園綠地（動(dòng)步公園、社區(qū)園林景觀）、涉外領(lǐng)事館、數(shù)量較大的停車場(chǎng)、酒店式國際商務(wù)公寓、主題式會(huì)所、酒店俱樂部、社區(qū)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。 ※ “豪布斯卡 ”（ HOPSCA） 最大的優(yōu)勢(shì)在于資源共生、聚合增值。 ※ “豪布斯卡 ”（ HOPSCA） 的選址與興建有 著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 ※ 次要客戶群體重慶市個(gè)體品牌的經(jīng)營者以及其它區(qū)域的投資。 （ 3）客戶區(qū)域分析 ※ 重慶市各主力商圈商家為主要客戶群。 ※ 投資戶。 （ 2）客戶性質(zhì)分析 7 ※ 經(jīng)營戶。 ※ 客戶的投資特征和動(dòng)機(jī)非常明顯。 ※ 客戶存在購買恐懼。 6 （二）、項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位 商業(yè)定位原則須考慮一般原則和個(gè)例原則。 ： 周邊鄰近高檔社區(qū)商業(yè)街（龍湖 ?水晶酈城、重慶財(cái)富中心等），同時(shí)有政府辦公機(jī)構(gòu)的遷入，又臨近上丁企業(yè)工業(yè)園，并且商業(yè)街就近生態(tài)公園，為項(xiàng)目商業(yè)街的環(huán)境增加了生態(tài)亮點(diǎn)。 ： 與周邊競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)相比，本項(xiàng)目商鋪分割面積較大，無論跨度、徑深、層高等都體現(xiàn)出需要入住具有一定資金實(shí)力和品牌效應(yīng)的商家。 ： 在渝北高尚住區(qū)組團(tuán)，商業(yè)的發(fā)展不僅僅是娛樂休閑的逐步完善，還需要文化品位、時(shí)尚品調(diào)作烘托，以確保商業(yè)街能走熱、走俏。 （ 3）五個(gè)環(huán)節(jié)： 定位、定類、定價(jià)、定時(shí)、定崗： 5 —— 特色經(jīng)營類商業(yè)街 三、項(xiàng)目商業(yè)街的 SWOT 分析（暫略） 四、項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位 （一）針對(duì)四個(gè)特性進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位 ： 項(xiàng)目位于渝北高尚住區(qū)組團(tuán)，且新牌坊龍湖片區(qū)商業(yè)漸至完善，尤以餐飲類商業(yè)構(gòu)建渝北新牌坊片區(qū)特色商業(yè)走廊。 策略線：以引進(jìn)知名品牌商家及主力店的配置為核心，同時(shí)輻射周邊諸多專賣或特色經(jīng)營店，制定細(xì)分業(yè)態(tài)下商鋪分割的售價(jià)區(qū)間及租金區(qū)間。 ※ 經(jīng)營環(huán)境：良好的通風(fēng)條件；較好的安保秩序；規(guī)劃合理的停車位；能進(jìn)行大型展示活動(dòng)的場(chǎng)所設(shè)置 ※ 消費(fèi)環(huán)境：商業(yè) 街的整潔度；商業(yè)街的區(qū)域分割明顯與否；商業(yè)街的走向；商業(yè)街的網(wǎng)點(diǎn)比例 ※ 娛樂環(huán)境：在商業(yè)街的集中停駐點(diǎn)設(shè)置相應(yīng)的娛樂健身配套設(shè)施。 3 龍湖花園商鋪?zhàn)饨鸨壤龍D20%25%55%3 0 元以下 3 1 元—4 0 元 4 1 元—5 0 元 說明 ： 龍湖社區(qū)消費(fèi)中心的租金變化區(qū)間比較小，說明發(fā)展商通過合理的商業(yè)規(guī)劃，能夠 全面有效的提升本社區(qū)消費(fèi)中心的所有鋪面價(jià)值，使鋪面價(jià)值均衡化，由于有良好的商業(yè)規(guī)劃，所以盡管龍湖社區(qū)消費(fèi)中心的地理位置并不十分理想，但是其鋪面的商業(yè)價(jià)值并不低，大多集中在 41— 50 元這個(gè)租金范圍內(nèi)。 1 xx?xx 商業(yè)街推廣簡(jiǎn)案 目錄 一、 項(xiàng)目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況 二、 主題式或特色經(jīng)營類商業(yè)街的考慮 三、 項(xiàng)目商業(yè)街的 SWOT 分析 四、 項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位 五、 項(xiàng)目商業(yè)街招租與銷售的初步定價(jià) 六、 項(xiàng)目商業(yè)街的整合包裝與推廣 七、 項(xiàng)目商業(yè)街的招商工作流程及招商計(jì)劃 八、 項(xiàng)目商業(yè)街對(duì)酒店及公寓項(xiàng)目的影響 九、 項(xiàng)目商業(yè)街的客戶資源名冊(cè) 2 一、 項(xiàng)目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況 （暫略） 周邊商業(yè)物業(yè)情況分析 龍湖社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)數(shù)據(jù)研究 龍湖花園商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)分布61%14%14%11%餐飲 美容、美發(fā) 醫(yī)療、醫(yī)藥 其它（洗染、自行車行、五金) 說明 ： 龍 湖社區(qū)消費(fèi)中心是第二代社區(qū)消費(fèi)中心的典范，其主商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲占了整個(gè)社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的 61%，形成了以餐飲為特色的鮮明的個(gè)性。 龍湖花園商鋪面積比例圖21%8%12%21%8%30%2 1 ㎡—5 0 ㎡ 5 1 ㎡—8 0 ㎡ 8 1 ㎡—1 2 0 ㎡1 2 1 ㎡—1 6 0 ㎡ 1 6 1 ㎡—2 0 0 ㎡ 2 0 1 ㎡—3 0 0 ㎡ 說明 ： 在餐飲為特色的龍湖社區(qū)消費(fèi)中心里，其鋪面面積配比顯然和其經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種有著十分的吻合，其 120 平方米以上的鋪面占了總鋪面的 60%，顯然這是與本區(qū)域的經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種相吻合。 二、 主題式或特色經(jīng)